^{香港學(xué)生住宿的市場回報率為4.5%至5%，而傳統(tǒng)甲級寫字樓為3.7%，中小型住宅分別僅有3.2%和3.6%。}

圖源｜每經(jīng)媒資庫

香港的學(xué)生宿舍市場，正迎來一波強勁的投資熱潮。

4月17日，招商蛇口回應(yīng)媒體時表示，長期看好香港學(xué)生宿舍市場，其價值核心在于持續(xù)的供需失衡，這種基本面支撐讓該資產(chǎn)類別擁有穩(wěn)定的租金收益和較強的抗風(fēng)險能力。公司計劃在未來2-3年內(nèi)，于香港尋找更多優(yōu)質(zhì)的學(xué)生公寓收購或改造項目。

今年，招商蛇口借助招商局商業(yè)房托基金完成對尖沙咀一處酒店的收購，成交金額達(dá)2.06億港元，擬將其改造為包含約85個床位的學(xué)生宿舍及共享生活空間。

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資本主導(dǎo)酒店改造

近年來，受港校國際排名提升、1年制碩士課程擴招、IANG簽證政策利好以及美國留學(xué)政策收緊等多重因素影響，內(nèi)地學(xué)生赴港求學(xué)的熱度始終高漲。

另一方面，學(xué)校提供的宿舍床位本就有限，非本地學(xué)生更是難以獲得宿舍床位。因此，大部分非本地學(xué)生要么選擇租住普通住宅，要么入住市場化的學(xué)生公寓。

目前，香港市場上的學(xué)生公寓房源主要來自存量物業(yè)改造。世邦魏理仕香港資本市場部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，收購三星級酒店或整棟舊式大廈進(jìn)行改裝是主流方式，私人開發(fā)商專門新建學(xué)生公寓的情況較少。

據(jù)介紹，大型項目的投資主力多為外資基金、私募基金。其典型運作模式是：鎖定目標(biāo)物業(yè)后，與本地運營商合作，通過收購物業(yè)進(jìn)行升級裝修，后續(xù)或自主運營出租，或與運營商簽訂委托運營協(xié)議并按約定分成收益。本地私人投資者、家族資本等本地自由資本也會參與投資，但體量相對較小。

在英美學(xué)生宿舍市場深耕10年的中原集團(tuán)，2024年將目光轉(zhuǎn)回香港。2024年9月，中原集團(tuán)旗下中原投資斥資1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，改造為約121個床位的學(xué)生公寓，這是其在香港的首個項目。該項目于2025年5月開放申請，三人房床位月租6000港元起，短短兩個月便實現(xiàn)滿租。

近年，來港求學(xué)的非本地學(xué)生人數(shù)快速增長，帶動住宿需求猛增。收購首個項目時，中原投資曾保守預(yù)估未來幾年香港學(xué)生公寓市場規(guī)模可達(dá)458億港元，但市場發(fā)展超出預(yù)期。進(jìn)軍香港學(xué)生宿舍市場僅兩年，中原投資多次上調(diào)市場規(guī)模預(yù)期。

中原投資總裁葉明慧近期表示，香港有望在5年內(nèi)成為亞洲最大的機構(gòu)化學(xué)生宿舍市場，屆時規(guī)模將突破千億港元。隨著市場規(guī)模預(yù)期上調(diào)，中原投資也不斷擴大自身規(guī)模目標(biāo)。

拿下首個項目時，中原投資計劃2-3年內(nèi)在港布局2000-3000個床位；2025年8月，短期目標(biāo)提升至至少3000個；2026年3月，再次將供應(yīng)目標(biāo)上調(diào)至約6000個床位，計劃未來2-3年逐步落地。

截至目前，中原投資已在香港收購3個改造學(xué)生宿舍的項目。除尖沙咀項目外，2025年8月以3.35億港元收購西半山“般咸軒”住宅樓，2026年3月又斥資超15億港元拿下九龍城富豪東方酒店。

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回報率優(yōu)于寫字樓與住宅

曾參與學(xué)生宿舍項目改造前期工作的從業(yè)者曾雯表示，香港學(xué)生住宿選擇多樣，常見類型包括校內(nèi)宿舍、校外學(xué)生宿舍或共享空間、私人住宅租賃。其中，校外學(xué)生宿舍與校內(nèi)宿舍類似，但品質(zhì)更高，由市場化專業(yè)機構(gòu)運營。

曾雯指出，以往香港住宿供需矛盾較緩和時，這類業(yè)態(tài)并不常見，如今在需求激增與政策鼓勵的雙重驅(qū)動下，校外學(xué)生宿舍已成為香港房地產(chǎn)市場備受關(guān)注的另類資產(chǎn)之一。

談及市場前景，曾雯表示，香港學(xué)生住宿方式豐儉由人，校內(nèi)宿舍成本最低，校外宿舍租金較高，“實在沒預(yù)算也可選擇普通合租”。

不過，她提到赴港的內(nèi)地學(xué)生通常支付能力較強。“到陌生環(huán)境，學(xué)業(yè)壓力大，香港私人租房多為空房，需自行配置家具，時間和精力成本高”，曾雯稱，在校內(nèi)床位不足時，校外專業(yè)學(xué)生宿舍是不錯的選擇。

中原集團(tuán)創(chuàng)始人、主席施永青近期談及學(xué)生宿舍投資回報時也表示，“家長重視孩子前途，尤其是中國家長，很少會讓孩子中途棄租。因此學(xué)生宿舍租戶穩(wěn)定性高、流動率低，能帶來穩(wěn)定收入?！?/p>

同時，香港宿舍供應(yīng)持續(xù)緊張，學(xué)生涌入租房市場推高住宅租金，在此背景下，學(xué)生宿舍兼具收入穩(wěn)定和相對高回報的優(yōu)勢。根據(jù)萊坊去年11月發(fā)布的《學(xué)生住宿市場新視角》報告，香港學(xué)生住宿市場回報率為4.5%-5%，傳統(tǒng)甲級寫字樓為3.7%，中小型住宅僅3.2%和3.6%。

甄浚岷則指出，當(dāng)前學(xué)生公寓投資回報率一般為5%-5.5%，計算方式是將收購、改裝等所有成本相加，再結(jié)合出租給學(xué)生的租金收入核算。

葉明慧曾表示：“學(xué)生宿舍是香港房地產(chǎn)市場中具韌性且增長迅速的板塊。在非本地學(xué)生人數(shù)持續(xù)增加的驅(qū)動下，這類投資不僅帶來穩(wěn)定回報，還具備資產(chǎn)增值潛力。我們在美、英及香港積累的學(xué)生公寓投資與運營經(jīng)驗，充分體現(xiàn)了對市場的洞察和管理能力?！?/p>

香港模式是否具有借鑒意義？未來內(nèi)地是否會出現(xiàn)全國性的學(xué)生宿舍運營平臺或?qū)I(yè)機構(gòu)？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，內(nèi)地高校住宿的社會化和市場化長期不足，未來需平衡市場化運作與公共屬性。此外，香港學(xué)校地理分布集中，而內(nèi)地相對分散，“省市屬高?；具€是由當(dāng)?shù)貒蟆⑵脚_公司作為籌集建設(shè)主體”。