2026年2月2日，中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動在中國建設(shè)銀行上海市分行舉行，標志著上海此項工作正式啟動。

浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個試點區(qū)明確了房源篩選標準與運作模式：

1、收購二手房房源以小戶型為主（70平方米以下）。

2、產(chǎn)業(yè)園、核心商圈、軌交站點附近房源優(yōu)先收購

3、由區(qū)級保障房公司等國企為收購主體，收購價格按市場或評估價格（總價400萬以下房源為主），采取自愿申請原則。

這些標準主要針對二手房市場置換鏈底層的“老破小”房源，這類房源價格敏感度高、“以價換量”特征明顯。官方收購將助力其價格穩(wěn)定，成為激活置換鏈的關(guān)鍵一步。

01 新政利好“賣一買一”剛改需求

當前上海改善型購房者面臨的核心痛點是置換鏈斷層問題，多數(shù)購房者需“先賣再買”。2025年上海二手房成交呈現(xiàn)“兩頭翹”態(tài)勢：總價200萬以下及1000萬以上成交占比上升，200-1000萬區(qū)間占比下跌，尤其是200-400萬區(qū)間降幅顯著，導致置換鏈斷裂。

以浦東新區(qū)為例，收購標準涵蓋總價400萬以下、70平方米以下、2000年以前建造的房源，恰好覆蓋成交降幅較大的200-400萬區(qū)間，能有效激活置換鏈。同時，官方收購可解決“置換周期長”“降價難出手”“報價不透明”等問題，通過建行專項方案和國企運作，實現(xiàn)價格公允、操作規(guī)范，加速“賣一買一”置換傳導。

02 形成價格基準 避免房價非理性下跌

2025年上海二手房成交約22.7萬套，其中總價400萬以下占比達76.71%；浦東、靜安、徐匯三區(qū)該區(qū)間成交占比均超50%，浦東達75.32%、靜安66.24%。若按浦東標準推廣，“官方收購價”將影響各區(qū)域超50%的二手房。

官方收購價會成為小區(qū)房源的價格基準線，因?qū)俟俜脚e措，可避免單一房源成交拉低小區(qū)均價的情況，有效抑制市場情緒引發(fā)的房價非理性下跌，為二手房市場提供價格支撐。

03 拓寬保租房渠道 優(yōu)化租賃市場供給

收購二手房用于保租房，是在“十四五”新建、非居住房屋轉(zhuǎn)化基礎(chǔ)上，進一步拓寬了保租房籌措渠道。該模式可縮短建設(shè)周期，優(yōu)化區(qū)域布局和市場供給，推動租賃市場穩(wěn)定。

“十四五”期間上海超額完成保租房籌措目標，達47.7萬套，但八成位于中環(huán)外，核心區(qū)占比低。收購二手房能增加核心區(qū)保租房數(shù)量，同時將個人出租房源轉(zhuǎn)化為保租房，起到“控制增量、優(yōu)化存量”作用，更好滿足新市民、青年人等群體的租賃需求。

此項創(chuàng)新舉措一舉多得，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大作用是激活置換鏈。上海二手房成交占一二手總成交的70%，其穩(wěn)定對整體市場至關(guān)重要。官方收購為置換鏈補短板，促進價格基準形成，助力房價筑底。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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