前不久，一則消息震動(dòng)了國(guó)內(nèi)半導(dǎo)體圈：存儲(chǔ)芯片企業(yè)長(zhǎng)鑫科技披露，今年一季度歸母凈利潤(rùn)就達(dá)到247.6億元，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了科創(chuàng)板全部605家上市公司的凈利潤(rùn)總和。緊接著，長(zhǎng)鑫更新了科創(chuàng)板IPO招股書申報(bào)稿，補(bǔ)充了最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年上半年就能實(shí)現(xiàn)1100億到1200億元的營(yíng)業(yè)收入。

爆炸式的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)把長(zhǎng)鑫科技的估值推到了萬(wàn)億級(jí)別，背后的投資方都即將收獲巨額財(cái)富，可這份紅利里，偏偏沒(méi)有當(dāng)年提前清倉(cāng)的碧桂園。

兩年前，碧桂園公告清空持有的長(zhǎng)鑫科技股權(quán)，當(dāng)時(shí)套現(xiàn)了20億元；而放到今天，這筆股權(quán)的價(jià)值已經(jīng)超過(guò)300億元。

混沌大學(xué)教授李善友說(shuō)過(guò)一句話：“你以為你的對(duì)手是友商，其實(shí)你的對(duì)手是時(shí)代”。這句話放在房企的多元化布局上格外貼切——曾經(jīng)不少地產(chǎn)巨頭都把硬核科技，包括AI相關(guān)賽道放到了戰(zhàn)略級(jí)位置，可最后，他們大多在AI企業(yè)崛起前就主動(dòng)出手割舍了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，錯(cuò)過(guò)的不僅是驚人的投資回報(bào)，更可能是整個(gè)人工智能時(shí)代的行業(yè)紅利。

AI企業(yè)賺錢，最終能惠及地產(chǎn)行業(yè)嗎？

如今AI和地產(chǎn)圈最熱鬧的交集，不是哪家地產(chǎn)巨頭投中了頭部AI公司，而是AI企業(yè)花錢買樓。

不久前，被稱作“全球大模型第一股”的智譜AI斥資3.6億元，整棟買下了北京中關(guān)村的鉆石大廈，消息一出立刻在兩個(gè)圈子同時(shí)引發(fā)熱議。這棟寫字樓過(guò)去十幾年多次易主：2011年凱龍瑞基金花2.68億元拿下，2014年中銀集團(tuán)收購(gòu)時(shí)價(jià)格約4.2億元，這次智譜AI的成交價(jià)格，其實(shí)比2014年的高點(diǎn)還要低一些。

雖然智譜AI明確表示買樓是自用做總部，可大模型、人形機(jī)器人、AI硬件等賽道跑出了越來(lái)越多賺錢的明星企業(yè)，還是讓地產(chǎn)從業(yè)者生出不少期待：如果AI企業(yè)賺的錢、融的資最終流入房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)成為行業(yè)復(fù)蘇的新動(dòng)力？

目前北京海淀中關(guān)村街道僅5.28平方公里的區(qū)域里，已經(jīng)聚集了86家人工智能企業(yè)，形成了成熟的AI創(chuàng)新集群。

機(jī)構(gòu)瑞銀給出了偏樂(lè)觀的判斷：其研究報(bào)告指出，歷史數(shù)據(jù)顯示工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)和一線城市房?jī)r(jià)相關(guān)性很高，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.63。今年一季度國(guó)內(nèi)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15%，PPI也正式轉(zhuǎn)正，其中利潤(rùn)增速最快的就是AI相關(guān)行業(yè)；而這些盈利增長(zhǎng)的AI企業(yè)，總部大多集中在北京、上海、蘇州、東莞，這幾個(gè)城市恰好也是二手房成交量表現(xiàn)更亮眼的城市，二者形成了呼應(yīng)。

但AI企業(yè)其實(shí)很難復(fù)制當(dāng)年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“掃樓拿地”、帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的盛況。

一方面，房地產(chǎn)黃金時(shí)代里，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)跨界布局地產(chǎn)大多帶有投資屬性；而當(dāng)前多數(shù)頭部AI企業(yè)仍處于虧損階段，不管是自身財(cái)務(wù)狀況還是科技企業(yè)的基因?qū)傩?，買樓基本都是滿足自用需求，不會(huì)像當(dāng)年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那樣大量拿地、整層整棟收購(gòu)做投資。

另一方面，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的爆發(fā)是一次全民造富運(yùn)動(dòng)：頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)員工，不少員工手握期權(quán)實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升，最終大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。反觀AI企業(yè)，就算是行業(yè)頭部，員工規(guī)模也大多只有幾百到上千人，能催生的購(gòu)房需求和互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代完全不在一個(gè)量級(jí)。

更值得思考的一點(diǎn)是，如果AI持續(xù)升級(jí)推動(dòng)生產(chǎn)力變革，企業(yè)未來(lái)不需要雇傭那么多員工，最終又能有多少人來(lái)消化房地產(chǎn)存量呢？

多個(gè)頭部房企，早早賣掉了AI潛力股

其實(shí)早在行業(yè)整體陷入下行前，很多嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)意識(shí)到，新房開(kāi)發(fā)的規(guī)模總有天花板，科技賽道才能帶來(lái)更大的想象空間。碧桂園、綠地等頭部房企，更是直接把“地產(chǎn)+科技”定為轉(zhuǎn)型方向，想用資本布局圓一個(gè)高科技轉(zhuǎn)型夢(mèng)，AI就是當(dāng)時(shí)布局的核心方向之一。

可當(dāng)行業(yè)債務(wù)壓力來(lái)臨，這些曾經(jīng)被看好的科技項(xiàng)目，反而成了房企快速套現(xiàn)回血的“現(xiàn)金奶牛”，其中就包括不少已經(jīng)在AI賽道嶄露頭角的潛力項(xiàng)目。

長(zhǎng)鑫科技就是最典型的案例。碧桂園持有長(zhǎng)鑫的階段，這家企業(yè)還處于投入期，三年累計(jì)虧損超過(guò)300億元；沒(méi)人想到存儲(chǔ)芯片很快進(jìn)入上行超級(jí)周期，企業(yè)業(yè)績(jī)直接逆轉(zhuǎn)，還啟動(dòng)了上市進(jìn)程?？上П坦饒@沒(méi)能等到這一天，早就提前清倉(cāng)離場(chǎng)。

在地產(chǎn)行業(yè)里，碧桂園其實(shí)是少有的真正把創(chuàng)投作為核心業(yè)務(wù)推進(jìn)、布局眼光也相當(dāng)敏銳的玩家：曾經(jīng)三年內(nèi)投出90多個(gè)項(xiàng)目，精準(zhǔn)踩中了半導(dǎo)體、商業(yè)航天、AI、機(jī)器人多個(gè)風(fēng)口，手里握了一大堆明星科技資產(chǎn)?？稍谛袠I(yè)下行周期里，它不得不在市場(chǎng)底部割肉拋售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，沒(méi)能等到項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)價(jià)值。

除了長(zhǎng)鑫科技，藍(lán)箭航天也是一例：碧桂園曾經(jīng)持有11.063%的股權(quán)，最新估值超過(guò)80億元，可2025年4月出售的時(shí)候僅賣了13.05億元；還有智能家電品牌追覓科技，碧桂園在2024年完成清倉(cāng)退出股東名單，如今追覓的估值已經(jīng)大幅上漲。

另一頭部房企綠地也曾經(jīng)高調(diào)布局AI領(lǐng)域：先是入股了名氣不小的深蘭科技，之后一天之內(nèi)連投兩家杭州AI明星企業(yè)城云國(guó)際和涂鴉智能，還成為了佰才邦和瑞為技術(shù)的第二大股東。當(dāng)初綠地還和深蘭科技高調(diào)成立合資公司，喊出了要落地“智能建造機(jī)器人”的目標(biāo)，可直到今天，這家合資公司也沒(méi)有傳出亮眼的落地成果。

更尷尬的是，深蘭科技實(shí)控人去年就有多條限制消費(fèi)令，公司還陷入欠薪風(fēng)波，這家曾經(jīng)被看好的AI企業(yè)前景不明，目前仍然持股的綠地不知道什么時(shí)候才能收回投資回報(bào)。

萬(wàn)科金額最大的一筆科技相關(guān)投資是普洛斯，這家物流巨頭是萬(wàn)科“去地產(chǎn)化”布局里的核心棋子，萬(wàn)科花了約169億元拿下第一大股東位置。2024年市場(chǎng)上一直傳出萬(wàn)科要出售普洛斯套現(xiàn)的消息，萬(wàn)幸最終沒(méi)有成交，現(xiàn)在普洛斯已經(jīng)成了萬(wàn)科最值錢的核心資產(chǎn)；但其他被投的科技項(xiàng)目就沒(méi)有這么好的運(yùn)氣了，不久前萬(wàn)科剛剛發(fā)布公告，擬掛牌轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團(tuán)全部股權(quán)。

放在十幾年前，資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)是一級(jí)市場(chǎng)上不容忽視的投資方，對(duì)于急需資金的AI初創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房企的資金支持格外誘人?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，2021年TOP200房企里，有29家搭建了資本平臺(tái)、設(shè)立基金參與VC/PE投資，當(dāng)年對(duì)外投資項(xiàng)目數(shù)量同比增長(zhǎng)了53.3%。

可到今天，AI賽道上那些炙手可熱的明星項(xiàng)目背后，幾乎已經(jīng)看不到地產(chǎn)投資方的身影。

地產(chǎn)需要AI落地，可為什么推進(jìn)這么難？

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，投資AI企業(yè)不止是財(cái)務(wù)投資，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是讓AI技術(shù)落地房地產(chǎn)行業(yè)，找到提升運(yùn)營(yíng)效率、優(yōu)化客戶服務(wù)的新方向。

比如AI可以幫房企更精準(zhǔn)做拿地投資決策，判斷哪塊地升值空間更大；也可以在銷售環(huán)節(jié)幫置業(yè)顧問(wèn)優(yōu)化獲客轉(zhuǎn)化；在物業(yè)管理領(lǐng)域，AI能發(fā)揮的空間似乎更大，現(xiàn)在已經(jīng)有不少智能機(jī)器人入駐小區(qū)，幫物業(yè)完成基礎(chǔ)工作。

不可否認(rèn)，龐大的房地產(chǎn)行業(yè)給AI提供了豐富的落地場(chǎng)景，可AI到底能給房地產(chǎn)帶來(lái)多少真正的商業(yè)價(jià)值，至今還是未知數(shù)。仲量聯(lián)行發(fā)布的《AI賦能商業(yè)地產(chǎn)：挑戰(zhàn)、實(shí)踐與未來(lái)布局》全球調(diào)研報(bào)告顯示，全球企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的AI試點(diǎn)普及率，已經(jīng)從2023年的不足5%飆升到92%，可真正實(shí)現(xiàn)AI規(guī)模化價(jià)值落地的企業(yè)，僅占5%。

這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，當(dāng)前AI在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用大多還停留在淺層的效率優(yōu)化，根本沒(méi)有觸及核心業(yè)務(wù)的根本變革。

就拿AI參與投資決策來(lái)說(shuō)，多數(shù)房企的應(yīng)用還停留在讓AI搜集數(shù)據(jù)、整合信息的初級(jí)階段，最終的決策還是要依賴傳統(tǒng)的投決模型和資深團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)判斷。

除了地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)AI技術(shù)不信任，更核心的問(wèn)題是AI模型本身不夠成熟，這很大程度上源于缺乏高質(zhì)量的可信數(shù)據(jù)，而數(shù)據(jù)恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)探索AI落地最大的瓶頸。

地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)孤島問(wèn)題格外嚴(yán)重：企業(yè)內(nèi)部，核心數(shù)據(jù)分散在CRM、ERP、成本管控等不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)里，AI模型沒(méi)辦法拿到完整連續(xù)的全局?jǐn)?shù)據(jù)；行業(yè)層面，拿地成本、客戶信息、營(yíng)銷策略等核心數(shù)據(jù)都涉及商業(yè)機(jī)密，沒(méi)有房企愿意對(duì)外共享數(shù)據(jù)。

再看物業(yè)管理，從房企開(kāi)始布局科技，很多企業(yè)就對(duì)服務(wù)機(jī)器人興趣濃厚，如今人形機(jī)器人的火熱，也給物業(yè)AI落地提供了新的想象空間?？砂l(fā)展了這么多年，AI機(jī)器人在物業(yè)領(lǐng)域的推進(jìn)速度只能用“緩慢”形容。

以碧桂園服務(wù)為例，截至2025年10月，其清潔機(jī)器人“零號(hào)居民”只在全國(guó)17個(gè)項(xiàng)目投放了超過(guò)130臺(tái)，按照計(jì)劃，今年年內(nèi)投放量也才剛剛突破1000臺(tái)。推出幾臺(tái)產(chǎn)品、搭建幾套系統(tǒng)做小規(guī)模示范項(xiàng)目很快就能完成，但要真正實(shí)現(xiàn)大規(guī)模商用民用，還需要很長(zhǎng)時(shí)間的積累。

不管是AI參與投資決策、建筑設(shè)計(jì)還是物業(yè)管理，核心都繞不開(kāi)一個(gè)矛盾：房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)高度依賴人的服務(wù)，面對(duì)購(gòu)房者和業(yè)主，本質(zhì)是滿足人的個(gè)性化需求、處理各種突發(fā)的人際問(wèn)題，而AI很難在這類需要深度交互的場(chǎng)景里替代人發(fā)揮作用。

這也讓不少人質(zhì)疑，AI到底能給房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造多大的實(shí)際價(jià)值。

我們正處在AI技術(shù)突破的新時(shí)代，AI既給行業(yè)帶來(lái)了無(wú)限想象，也帶來(lái)了很多不確定性，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)愿意主動(dòng)錯(cuò)過(guò)這次時(shí)代浪潮，房地產(chǎn)也不例外。可當(dāng)下多數(shù)房企還陷在過(guò)去高周轉(zhuǎn)模式留下的債務(wù)困局里，已經(jīng)沒(méi)有多余的資金和精力去追趕AI時(shí)代的腳步了。

本文來(lái)自微信公眾號(hào) “道總有理”（ID：daotmt），作者：道總，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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