出品/獨(dú)角MALL

撰文/MOMO

近年來(lái)，非標(biāo)商業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)快速發(fā)展，但培育周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本高、變現(xiàn)能力弱等問題讓其生存愈發(fā)艱難。從上海TX淮海、北京The Box朝外運(yùn)營(yíng)方離場(chǎng)，到廣州YCC！天宜停業(yè)，不少非標(biāo)項(xiàng)目倒在浪潮中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

2024年，東莞市屬國(guó)企打造的非標(biāo)商業(yè)東實(shí)C park開業(yè)。雖占據(jù)市中心黃金區(qū)位，卻始終人氣不足，還曾因“天花板坍塌”引發(fā)爭(zhēng)議。

作為東莞首個(gè)立體公園式購(gòu)物中心，其半開放空間被吐槽像80年代設(shè)計(jì)，“冬涼夏暖”。開業(yè)一年多，仍有大面積空鋪，客流慘淡。

項(xiàng)目曾以首店、潮玩、年輕力商業(yè)為破局點(diǎn)，卻因運(yùn)營(yíng)粗放、細(xì)節(jié)缺失、布局不合理，讓消費(fèi)者覺得“形式大于內(nèi)容”。面對(duì)困境，東實(shí)C park近期有了大動(dòng)作：4月6日正式更名為R&A Park，轉(zhuǎn)向“機(jī)器人”和“AI人工智能”賽道，引進(jìn)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，還舉辦科技創(chuàng)新展、無(wú)人機(jī)表演等活動(dòng)提升聲量。

在場(chǎng)景化體驗(yàn)消費(fèi)火熱的當(dāng)下，這家非標(biāo)商業(yè)能“起死回生”嗎？

01

占據(jù)東莞核心區(qū)位 集地標(biāo)性、通達(dá)性與高端定位于一身

地段與交通（25分）：20分

東實(shí)C park位于東莞中心城區(qū)鴻福路商圈，周邊有民盈·國(guó)貿(mào)城、京東MALL等眾多商業(yè)體，是東莞成熟商圈之一。旁邊還有市民中心、旗峰公園等休閑文化配套，緊鄰東莞大道，距地鐵市民中心站G4口約300米，是少有的地鐵口商業(yè)。

規(guī)劃與定位（25分）：18分

依托優(yōu)越區(qū)位，項(xiàng)目定位高端，是東莞首個(gè)立體公園式購(gòu)物中心，采用潮流業(yè)態(tài)+立體花園概念，總投資約8.16億元，由國(guó)家級(jí)建筑大師設(shè)計(jì)，目標(biāo)是打造東莞新城市封面。招商圍繞社交、新潮、體驗(yàn)，布局夜經(jīng)濟(jì)、品質(zhì)社交等業(yè)態(tài)，客群瞄準(zhǔn)Z世代、高端家庭和商務(wù)客群，開業(yè)之初備受期待。

02

半開放式立體花園設(shè)計(jì) 在東莞水土不服

運(yùn)營(yíng)與人流（25分）：13分

開業(yè)一年多后，項(xiàng)目官宣更名為R&A Park，聚焦“機(jī)器人”和“人工智能”，轉(zhuǎn)型為智慧科創(chuàng)體驗(yàn)中心。MOMO周末實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，咖啡機(jī)器主理人區(qū)域和東莞首家機(jī)器人6S店有人停留，但大部分展示區(qū)和店鋪人氣慘淡。項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)感強(qiáng)，但C park LOGO未撤換。半戶外街區(qū)式空間，回字形動(dòng)線的中庭大柱子遮擋視線，11塊不連貫曲面膜結(jié)構(gòu)屋頂導(dǎo)致內(nèi)部采光暗。半開放式設(shè)計(jì)雖創(chuàng)新，卻因廣東濕熱多雨，出現(xiàn)夏天空調(diào)難留、冬天冷風(fēng)易進(jìn)，雨天部分店鋪淋雨的問題，顯得水土不服。

03

業(yè)態(tài)堆砌簡(jiǎn)單、布局混亂

品牌與布局（25分）：15分

MOMO實(shí)地體驗(yàn)后認(rèn)為，項(xiàng)目換名更像噱頭，商業(yè)運(yùn)營(yíng)無(wú)實(shí)質(zhì)改變。一方面，業(yè)態(tài)堆砌簡(jiǎn)單、布局混亂：一樓入口有耐克、361，接著是簡(jiǎn)餐廳、AI和機(jī)器人體驗(yàn)中心，還混雜名創(chuàng)優(yōu)品等；二樓臺(tái)球俱樂部、影城、餐飲等業(yè)態(tài)交錯(cuò)；三樓健身房對(duì)面是餐廳；四樓為屋頂花園等區(qū)域。另一方面，空置率高，不少店鋪圍檔卻無(wú)施工動(dòng)靜；品牌更新慢，負(fù)一樓高谷倉(cāng)疑似關(guān)店已久。雖引進(jìn)太空間Live House、開心麻花等首店品牌，迎合消費(fèi)趨勢(shì)，但未有效轉(zhuǎn)化流量為消費(fèi)。

04

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 非標(biāo)商業(yè)能否找到正解？

綜合評(píng)分（100分）：66分

東實(shí)C park在東莞商業(yè)市場(chǎng)壓力不小，除老牌商圈，近兩年有萬(wàn)象濱海購(gòu)物村等非標(biāo)項(xiàng)目，今年還有南城萬(wàn)象城等將開業(yè)。更名R&A Park后，雖引進(jìn)新興業(yè)態(tài)、舉辦活動(dòng)吸引消費(fèi)者，但實(shí)地體驗(yàn)落差大。非標(biāo)商業(yè)本身難度高，概念包裝與落地差距大，活動(dòng)之外需運(yùn)營(yíng)內(nèi)容和品牌支撐。項(xiàng)目由東實(shí)集團(tuán)子公司操盤，或因缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致落差。如今非標(biāo)商業(yè)不再新鮮，競(jìng)爭(zhēng)激烈，跳出傳統(tǒng)商業(yè)思維是破局關(guān)鍵。

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