3月以來(lái)，上市房企2025年業(yè)績(jī)報(bào)告密集披露。

佳兆業(yè)、碧桂園、旭輝控股、禹洲集團(tuán)等一批出險(xiǎn)房企，憑借債務(wù)重組收益入賬，集體交出扭虧為盈的成績(jī)單，其中佳兆業(yè)2025年凈利潤(rùn)超500億元。

據(jù)克而瑞深度咨詢普睿數(shù)智研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年10家房企通過(guò)債務(wù)重組、企業(yè)重整獲得的收益合計(jì)超5000億元，受此影響這10家房企預(yù)計(jì)盈利超千億。債務(wù)重組在降低企業(yè)有息負(fù)債的同時(shí)帶來(lái)了重組收益，但這只是出險(xiǎn)房企盈利的表象，其實(shí)際盈利仍需進(jìn)一步修復(fù)。

01 多家出險(xiǎn)房企2025年業(yè)績(jī)扭虧，債務(wù)重組收益成關(guān)鍵

3月31日，佳兆業(yè)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2025年12月31日，公司年度利潤(rùn)約523.26億元，較2024年同期292.29億元的虧損凈額實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

同日，旭輝控股發(fā)布公告稱，受益于境內(nèi)外債務(wù)重組帶來(lái)的巨額一次性收益，2025年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，全年利潤(rùn)達(dá)158.95億元，較2024年63.26億元的虧損實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

3月30日，碧桂園發(fā)布2025年年報(bào)，全年凈利潤(rùn)16億元，成功扭虧為盈。

3月27日，世茂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約44.77億元、35.99億元，較2024年同期扭虧為盈。

此外，融創(chuàng)中國(guó)、時(shí)代中國(guó)、龍光集團(tuán)2025年凈利潤(rùn)虧損額較2024年同期大幅收窄。這些企業(yè)扭虧或減虧的共同原因，均為債務(wù)重組收益的影響。

克而瑞深度咨詢丨普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年9家債務(wù)重組方案獲批的企業(yè)，債務(wù)重組收益合計(jì)4348億元，使得合計(jì)利潤(rùn)從2024年的虧損2071.8億元轉(zhuǎn)為盈利768.9億元。其中，境內(nèi)外重組方案均獲批的碧桂園，債務(wù)重組收益最高，達(dá)934.8億元；佳兆業(yè)則以523.26億元的凈利潤(rùn)成為盈利最高的房企。

另外，重整成功的金科發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱，2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為300億至350億元，而2024年同期為虧損319.70億元，主要原因是報(bào)告期內(nèi)重整計(jì)劃執(zhí)行完畢，形成約680至700億元債務(wù)重整收益，計(jì)入當(dāng)期非經(jīng)常性損益，包括債務(wù)豁免收益、超額虧損轉(zhuǎn)回投資收益等。若加上金科，10家房企2025年債務(wù)重組、企業(yè)重整收益合計(jì)超5000億元。

02 賬面盈利≠實(shí)際盈利，核心經(jīng)營(yíng)能力修復(fù)是關(guān)鍵

債務(wù)重組收益本質(zhì)是債權(quán)人和債務(wù)人就債務(wù)清償達(dá)成協(xié)議后，債務(wù)賬面價(jià)值與實(shí)際償付對(duì)價(jià)的差額，不產(chǎn)生實(shí)際現(xiàn)金流入。因此，依托債務(wù)重組收益實(shí)現(xiàn)的房企盈利僅為賬面盈利，實(shí)際盈利仍需進(jìn)一步修復(fù)。

若剔除一次性債務(wù)重組收益影響，上述房企經(jīng)營(yíng)層面仍處于階段性虧損狀態(tài)。例如，旭輝控股公告顯示，2025年股東權(quán)益應(yīng)占核心凈虧損約88.87億元，較2024年58.25億元的核心凈虧損顯著擴(kuò)大；禹洲集團(tuán)2025年核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面的擁有人應(yīng)占虧損為97.18億元。

金科也公告稱，預(yù)計(jì)2025年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為虧損290億至350億元，上年同期為虧損284.18億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

不過(guò)，債務(wù)重組完成后的盈利更多具有轉(zhuǎn)折信號(hào)意義，意味著企業(yè)最艱難的階段已逐步過(guò)去。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，重組成功后房企減輕了債務(wù)負(fù)擔(dān)，可減少償債、利息支出等，節(jié)省的資金能投入項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，讓停滯項(xiàng)目重新運(yùn)轉(zhuǎn)，為企業(yè)回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道奠定基礎(chǔ)，也為業(yè)務(wù)調(diào)整爭(zhēng)取了時(shí)間和空間。

債務(wù)重組解決了房企的燃眉之急，但改善核心業(yè)務(wù)盈利能力才是長(zhǎng)久之計(jì)。從2026年以來(lái)的企業(yè)動(dòng)態(tài)看，房企債務(wù)重組進(jìn)程仍在加速推進(jìn)：1月寶龍地產(chǎn)境內(nèi)債重組方案獲債權(quán)人通過(guò)，3月花樣年境外債務(wù)重組計(jì)劃獲法院正式批準(zhǔn)，富力、中駿、寶龍等企業(yè)境外重組也獲得超75%債權(quán)人支持，中國(guó)奧園、花樣年等正全力推進(jìn)境內(nèi)整體重組。

在此背景下，2026年房企債務(wù)重組收益仍將持續(xù)釋放，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清節(jié)奏進(jìn)一步加快。后續(xù)核心經(jīng)營(yíng)能力的修復(fù)，仍將是決定房企未來(lái)發(fā)展的核心關(guān)鍵。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部、普睿研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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