北京寫字樓市場需求溫和復(fù)蘇 麗澤與CBD租金短期承壓
辦公室租金是眾多企業(yè)的重要硬成本，在降本增效的大環(huán)境下，北京寫字樓租金呈梯隊(duì)式下降，促使大量企業(yè)從高租金樓宇轉(zhuǎn)向低租金寫字樓，進(jìn)而導(dǎo)致市場整體租金持續(xù)螺旋式下滑。不過，自去年底起，市場需求已溫和增長，成交量穩(wěn)步回升。
高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，北京甲級寫字樓市場整體凈吸納量約5.7萬平方米，保持去化態(tài)勢?？罩寐释礁纳?，一季度環(huán)比下降0.6個百分點(diǎn)至18.5%，同比下降1.7個百分點(diǎn)。
租金方面，整體市場平均凈有效租金為212.6元/月/平方米，環(huán)比下跌4.2%，同比跌幅擴(kuò)大至12.4%，“量穩(wěn)價跌”特征明顯。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究董事陸明指出，租金下行壓力在市場中傳導(dǎo)，使部分高租金區(qū)域租賃市場承壓。當(dāng)前，受成本壓力影響，企業(yè)更傾向從高租金核心市場向性價比更高的子市場外圍或新興項(xiàng)目遷移，核心子市場周邊的優(yōu)質(zhì)甲級項(xiàng)目持續(xù)分流核心區(qū)需求。
今年一季度，北京甲級寫字樓市場中CBD和麗澤區(qū)域承壓最顯著。CBD子市場凈吸納量仍為負(fù)，延續(xù)三年來空置面積增加的態(tài)勢；麗澤子市場本季度首次出現(xiàn)凈吸納量負(fù)值，這是其過去五年大規(guī)模去化后的良性調(diào)整。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，麗澤子市場年均凈吸納量達(dá)15.2萬平方米，空置率從66%大幅降至本季度的21.2%。2025年以來，隨著北京甲級寫字樓平均租金持續(xù)下滑，跨市場板塊競爭加劇，麗澤子市場面臨區(qū)域內(nèi)部及周邊跨區(qū)域項(xiàng)目的雙重競爭壓力。
核心去化量集中在周邊非核心子市場的甲級項(xiàng)目，凈吸納量近4.3萬平方米，占整體的75%，可見非核心板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已成為需求承接主力。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
長期來看，金融街、中關(guān)村等區(qū)域被業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)看好。高力國際分析，在核心資產(chǎn)價值重構(gòu)背景下，金融街因新增供應(yīng)有限、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁，維持相對穩(wěn)定的市場基本面；中關(guān)村作為中國科技創(chuàng)新核心區(qū)，大量科技企業(yè)新增辦公需求涌入，推動該子市場連續(xù)兩年凈吸納量超12萬平方米，空置率較最高點(diǎn)下降5個百分點(diǎn)至17.4%。
部分區(qū)域租金持續(xù)深度調(diào)整，市場需關(guān)注未來兩三年北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)壓力，同時應(yīng)對高空置面積與去化壓力——未來市場或采取更激進(jìn)的租金優(yōu)惠策略，尤其是面臨大面積退租、新增供應(yīng)集中或空置率高的子市場，短期內(nèi)租金難有上升動力。
高力國際認(rèn)為，北京作為中國成熟寫字樓市場代表，當(dāng)前“量穩(wěn)價跌、區(qū)域分化”格局，反映中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期商業(yè)地產(chǎn)的核心特征：一是企業(yè)成本敏感型需求主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏偏緩下，企業(yè)注重辦公成本控制，核心區(qū)高租金吸引力減弱，推動需求向高性價比區(qū)域擴(kuò)散；二是供給過剩與存量競爭加劇，高空置率反映前期新增供應(yīng)的滯后影響，市場進(jìn)入存量競爭階段，業(yè)主需通過租金讓利、產(chǎn)品升級爭奪有限需求；三是缺乏明確產(chǎn)業(yè)錨定的子市場，或?qū)⒚媾R更長去化周期與更大租金壓力。
長期而言，北京作為全國科技創(chuàng)新與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)核心承載地，當(dāng)前周期調(diào)整是為高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間——待低效供給出清、新興產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)釋放，市場將逐步回歸“量價平衡”的健康狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)同升級。
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