出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/李高

商業(yè)地產(chǎn)已步入存量時代，行業(yè)正從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化+價值深耕”的高質(zhì)量發(fā)展新階段，這一轉(zhuǎn)變在供應(yīng)市場的變化中體現(xiàn)得尤為顯著。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，2025年全國新開業(yè)的商業(yè)項目共計337個（統(tǒng)計范圍不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，且商業(yè)建筑面積不低于2萬㎡），新增商業(yè)建筑面積達2617.05萬㎡，單個項目平均建筑面積約7.77萬㎡（完整統(tǒng)計表格見文末）。

這是自2015年以來近11年里開業(yè)數(shù)量最少的一年，直觀反映出行業(yè)“提質(zhì)減量”的整體發(fā)展趨勢。

01

資源向高線城市聚集

1、華東區(qū)域領(lǐng)先全國

從區(qū)域分布情況來看，華東、華南、華北依舊是商業(yè)項目開業(yè)的核心區(qū)域，資源集中程度進一步提升。

華東地區(qū)：以137個開業(yè)項目、988.24萬㎡新增體量在全國處于領(lǐng)先地位，占比達41%，是絕對的供應(yīng)主力。上海、杭州、南京、蘇州等城市貢獻了眾多優(yōu)質(zhì)項目，例如上海虹橋前灣印象城MEGA（建筑面積26萬㎡）、杭州城北招商花園城（建筑面積24萬㎡）等。

華南地區(qū)：以56個項目、459.66萬㎡體量位居第二，占比17%。深圳、廣州表現(xiàn)亮眼，深圳K11 ECOAST（建筑面積22.85萬㎡）、廣州聚龍灣太古里等高能級項目的入市，進一步鞏固了該區(qū)域的商業(yè)地位。

華北地區(qū)：新開業(yè)40個項目，新增體量313.27萬㎡，占比12%。北京以21個項目成為全國開業(yè)數(shù)量最多的城市，隆福寺二期、友誼商店煥新等存量改造項目成為區(qū)域亮點。

華中、西南、西北、東北地區(qū)：分別開業(yè)37個、39個、21個、7個項目，占比依次為10%、11%、7%、2%，整體呈現(xiàn)“核心城市群引領(lǐng)、區(qū)域精準補充”的格局。

2、北京、深圳、上海位列前三

從城市維度分析，北京、深圳、上海等核心城市仍是商業(yè)項目開業(yè)的主要陣地，同時蘇州、杭州等新一線城市表現(xiàn)突出。

北京以21個項目位居榜首，深圳、上海緊隨其后，排名前十的城市總計開業(yè)138個項目，占全國總量的37%，資源向高能級城市集中的趨勢愈發(fā)明顯。

3、中小體量項目為主，大體量項目稀缺

2025年開業(yè)項目的體量分布呈現(xiàn)“中小體量為主、大體量稀缺”的特征，行業(yè)更加注重精準定位與運營效率。

2-5萬㎡區(qū)間：占比37%，是最主流的體量區(qū)間，多為社區(qū)商業(yè)或區(qū)域型購物中心，如北京大興欣辰大地（建筑面積11萬㎡）、深圳南山十畝地（建筑面積2.5萬㎡）等。

5-10萬㎡區(qū)間：占比34%，以區(qū)域型購物中心為主，是市場供應(yīng)的中堅力量。

10-15萬㎡區(qū)間：占比20%，多為城市級商業(yè)綜合體，如深圳懷德萬象匯（建筑面積18萬㎡）、廣州K11 Select（建筑面積8.1萬㎡）等。

15萬㎡以上區(qū)間：占比9%，以超大型城市綜合體為主，如上海虹橋前灣印象城MEGA（建筑面積26萬㎡）、鄭州鄭東萬象城（建筑面積24.1萬㎡）等，雖然數(shù)量較少，但影響力突出。

此外，2025年也有不少建筑面積小于2萬㎡的新開商業(yè)項目，例如嘉興翼時空·嘉興1921、龍湖上海江橋歡肆、廣州外商新天地、天津嘉里匯B館、雅安聯(lián)欣奧特萊斯、咸陽秦都萬達廣場B館、深圳太子灣招商花園城VILLA、上海傳媒港花園里南區(qū)、陽泉京東奧萊等。

02

呈現(xiàn)四大顯著特點

1、企業(yè)TOP10：萬達仍居首位但優(yōu)勢收窄

2025年，頭部商管企業(yè)的競爭格局延續(xù)“萬達引領(lǐng)、強者更強”的態(tài)勢。珠海萬達商管依舊以20個開業(yè)項目占據(jù)榜首，但與以往相比優(yōu)勢有所減弱；華潤萬象生活近年來發(fā)展迅速，雖未超越萬達，但憑借穩(wěn)健的布局躋身行業(yè)前列，行業(yè)馬太效應(yīng)進一步加劇。

同時，頭部企業(yè)的戰(zhàn)略分化愈發(fā)明顯，正從“規(guī)模競爭”逐步轉(zhuǎn)向“質(zhì)量與效率并重”的高質(zhì)量發(fā)展賽道。

從TOP10企業(yè)的整體表現(xiàn)來看，主要呈現(xiàn)四大顯著特點，深刻反映出2025年商業(yè)地產(chǎn)頭部商管的競爭邏輯與發(fā)展趨勢：

第一，萬達引領(lǐng)地位穩(wěn)固，輕資產(chǎn)模式與品牌號召力是核心支撐。珠海萬達商管以20個開業(yè)項目蟬聯(lián)榜首，作為全球領(lǐng)先的商業(yè)不動產(chǎn)輕資產(chǎn)運營管理平臺，其背后依托萬達37年的商業(yè)管理經(jīng)驗與強大的品牌影響力，穩(wěn)居全國商業(yè)不動產(chǎn)運營領(lǐng)域首位。

2025年，珠海萬達商管完成了組織架構(gòu)調(diào)整與管理層迭代，任命許粉為CEO，進一步強化運營體系。在行業(yè)整體降速提質(zhì)的背景下，依舊保持穩(wěn)健的擴張節(jié)奏，且項目布局兼顧核心城市與下沉市場。企業(yè)標準化運營模式大幅降低了擴張成本，確保了開業(yè)項目的成活率與運營穩(wěn)定性，這也是其能夠持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)的核心原因。

第二，華潤、龍湖緊隨其后，差異化布局打造核心競爭力。華潤萬象生活與龍湖商業(yè)均以16個項目并列第二，雖未超越萬達，但展現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，且兩者都走出了差異化的高質(zhì)量擴張路徑。

尤其是發(fā)展勢頭正盛的華潤萬象生活，始終以核心區(qū)位和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線為依托，兼顧重奢與區(qū)域商業(yè)，同時加速輕資產(chǎn)外拓，提前超額完成“十四五”輕資產(chǎn)外拓目標。其第三方在營項目盈利效率顯著提升，運營硬實力突出。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計的2026年全國擬開商業(yè)項目數(shù)據(jù)顯示，華潤有望超越萬達成為2026年企業(yè)新開商業(yè)項目的“數(shù)量冠軍”。

第三，戰(zhàn)略分化明顯，從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)效優(yōu)先”成為行業(yè)共識。除華潤外，頭部商管整體放緩了開業(yè)速度，由過去的“求快”擴張模式，轉(zhuǎn)向“求穩(wěn)、求質(zhì)”的發(fā)展路徑。萬達雖保持規(guī)模領(lǐng)先，但也通過組織架構(gòu)優(yōu)化、強化運營管理，提升單個項目的盈利質(zhì)量；華潤聚焦高質(zhì)量擴張，鎖定核心城市與優(yōu)質(zhì)標的，拒絕盲目下沉；龍湖則將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向存量調(diào)改，投入資金進行“一店一策”的精細化改造，提升存量資產(chǎn)價值；印力等專業(yè)運營商則進一步向市場化大資管平臺轉(zhuǎn)型，通過發(fā)行REITs實現(xiàn)“投-融-管-退”閉環(huán)，成為行業(yè)高階競爭的核心方向。

2、從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“價值深耕”

2025年，存量改造后重新開業(yè)的項目成為行業(yè)重要增量，全年約有70個項目為存量煥新項目，占比超20%，印證了“存量優(yōu)化”的行業(yè)共識。

這些存量改造項目呈現(xiàn)出不同特點，如北京隆福寺二期、友誼商店煥新、中關(guān)村大融城等項目，通過“文化+商業(yè)”的模式實現(xiàn)老地標新生；上海的虹口今雨薈（原搜樂城）、星鄰·生活薈（原家樂福）等項目，則通過業(yè)態(tài)調(diào)整與空間升級激活存量資產(chǎn)；深圳的N城市廣場INCITY PARK（原深圳城市廣場）、PAFC MALL（原平安金融中心PAFCmall）等項目，通過品牌煥新與場景重構(gòu)提升資產(chǎn)價值。

存量改造項目的增多，不僅緩解了新增供應(yīng)壓力，更推動行業(yè)從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“價值深耕”，因此運營能力成為資產(chǎn)增值的核心驅(qū)動力。

3、奧特萊斯的多元化發(fā)展

2025年，奧特萊斯也是增量市場最重要的業(yè)態(tài)之一，全年新開23家奧萊項目。同時，奧特萊斯在業(yè)態(tài)和模式上也加速創(chuàng)新，告別傳統(tǒng)遠郊單一折扣模式，形成傳統(tǒng)奧萊、城市奧萊、精品度假奧萊多元共生的新格局。

其中，城市奧萊快速崛起，以薈品倉為代表的倉儲式城市奧萊成為行業(yè)新亮點。其以全自營、源頭直采模式主打1-3折親民價格，采用開放式倉儲布局，選址聚焦城區(qū)核心區(qū)與社區(qū)商圈，體量多為1-3萬㎡，適配居民日常高頻消費需求。2025年，薈品倉全國門店已超50家，成為存量商場改造的熱門選擇，與BIGOFFS、勝道倉等共同推動了折扣零售場景化升級。

與此同時，頭部商管企業(yè)加速入局奧特萊斯領(lǐng)域。例如，華潤萬象生活在2025年推出了首個奧萊項目——東莞萬象濱海購物村，這也是其繼萬象城、萬象天地、萬象匯后的又一商業(yè)產(chǎn)品線。該項目選址東莞濱海灣新區(qū)，體量約10萬㎡，以“精品奧萊+微度假”為定位，打造南法假日風(fēng)格街區(qū)，打破傳統(tǒng)奧萊低價標簽，引入78家華南奧萊首店、35家全國奧萊首店，首日客流近12萬。

傳統(tǒng)奧萊方面，杉杉商業(yè)、砂之船、百聯(lián)等頭部企業(yè)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，持續(xù)深耕遠郊與文旅板塊。尤其是杉杉商業(yè)，2025年新開了長沙和武漢兩個奧特萊斯，成為單年開業(yè)數(shù)量最多的連鎖奧萊企業(yè)，進一步穩(wěn)固了其行業(yè)“數(shù)量冠軍”的地位。

▲武漢杉杉奧特萊斯

4、經(jīng)營內(nèi)容創(chuàng)新

在增量收縮、競爭加劇的背景下，2025年開業(yè)商業(yè)項目徹底擺脫“同質(zhì)化內(nèi)卷”，從“規(guī)模比拼”轉(zhuǎn)向“價值突圍”。無論是項目定位、場景打造，還是經(jīng)營模式、運營手段，都涌現(xiàn)出一批極具標桿性的創(chuàng)新實踐。

一方面，業(yè)態(tài)融合+場景重構(gòu)，打破傳統(tǒng)商業(yè)邊界。比如成都大魔方招商花園城打造“商業(yè)+文體+科技”的融合場景，聯(lián)動周邊文體場館，引入沉浸式劇場、體育體驗中心等業(yè)態(tài)，同時上線AI智能導(dǎo)購體“魔玩小主”，實現(xiàn)智慧服務(wù)與場景體驗的深度結(jié)合，開業(yè)首月文體類消費占比達22%。

另一方面，繼續(xù)深化首店的影響力。首店經(jīng)濟仍是2025年商業(yè)經(jīng)營的重要抓手，但不同于以往“單純引入首店”，標桿項目更注重“首店質(zhì)量+品牌聯(lián)動+長期運營”，提升首店效應(yīng)與品牌粘性。比如上海虹橋前灣印象城MEGA引入26家全國首店、48家上海首店，通過舉辦首店開業(yè)活動、品牌聯(lián)動展覽等，提升首店曝光度。

▲上海虹橋前灣印象城MEGA

此外，北京隆福寺二期延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，融入VR影院、XR藝術(shù)中心等科技體驗業(yè)態(tài)，打造“藝術(shù)+科技”的文化商業(yè)地標；廣州聚龍灣太古里則以“嶺南文化+國際時尚”為核心，成為城市文化新名片；深圳K11 ECOAST以“海洋生態(tài)”為主題，打造沉浸式消費場景；上海張江陸悅天地聯(lián)動迪士尼推出玩具總動員30周年首發(fā)展，成為親子消費新地標等項目，均為商業(yè)地產(chǎn)注入了新活力。

寫在最后

2025年，全國商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量創(chuàng)11年新低，行業(yè)進入“存量優(yōu)化+價值深耕”的新階段。區(qū)域分化加劇、頭部企業(yè)引領(lǐng)、存量改造提速、業(yè)態(tài)創(chuàng)新突破成為核心特征。

未來，隨著消費升級與科技賦能，商業(yè)地產(chǎn)將進一步回歸運營本質(zhì)，以“美好商業(yè)”為核心，打造更具溫度與活力的城市空間。

附：2025年全國新開商業(yè)項目統(tǒng)計表

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