2025年堪稱深圳商業(yè)的爆發(fā)之年，全年超180萬(wàn)平方米的商業(yè)體集中亮相。羅湖益田假日廣場(chǎng)、蛇口K11 Ecoast、懷德萬(wàn)象匯等大體量項(xiàng)目落地，重塑了區(qū)域商業(yè)格局；灣區(qū)書城、前海冰雪世界等創(chuàng)新業(yè)態(tài)涌現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出百花齊放的繁榮景象。

然而進(jìn)入2026年，深圳商業(yè)籌開市場(chǎng)卻遭遇了近十年的低谷。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年深圳預(yù)計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目約11個(gè)，總體量約50萬(wàn)平方米。其中5萬(wàn)平方米以下的小體量項(xiàng)目占比高達(dá)80%，整體呈現(xiàn)出“數(shù)量少、體量小、節(jié)奏緩”的明顯特點(diǎn)，規(guī)模不及2025年的三分之一，形成了強(qiáng)烈的反差。

從籌開項(xiàng)目清單分析，市場(chǎng)主導(dǎo)力量正快速向連鎖化、品牌化的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方傾斜，輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)到50%。

具體來看：

頭部商管的輕資產(chǎn)擴(kuò)張：華潤(rùn)萬(wàn)象生活將推動(dòng)城建梅園紅嶺萬(wàn)象匯開業(yè)，憑借成熟的品牌資源和運(yùn)營(yíng)能力，未來可能與萬(wàn)象食家實(shí)現(xiàn)雙MALL聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步鞏固其在羅湖商圈的核心地位。

細(xì)分場(chǎng)景的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：益彩生活、深業(yè)商管、中海商業(yè)等企業(yè)也將在2026年推出輕資產(chǎn)新項(xiàng)目：深科技·假日時(shí)光（商辦園區(qū)型）、華富村深業(yè)拾集（社區(qū)鄰里型）、大梅沙濱海商業(yè)街區(qū)二期（濱海文旅型）三大項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)精準(zhǔn)激發(fā)不同場(chǎng)景的商業(yè)潛力。

在重資產(chǎn)領(lǐng)域，盡管整體市場(chǎng)降溫，仍有實(shí)力開發(fā)商穩(wěn)步推進(jìn)自有重資產(chǎn)項(xiàng)目布局。

例如深物業(yè)集團(tuán)打造的國(guó)貿(mào)Spring，為國(guó)貿(mào)商圈注入新活力；宏發(fā)商業(yè)打造的“龍華仟里食家”美食主題商業(yè)；招商商管積極籌備太子灣花園城南區(qū)；騰訊旗下的后海M80商業(yè)項(xiàng)目引入天目里團(tuán)隊(duì)提供商業(yè)顧問服務(wù)，預(yù)計(jì)2026年建成，探索“藝術(shù)+商業(yè)”的新場(chǎng)景。

深圳2026年籌開項(xiàng)目清單

總體而言，2026年的深圳商業(yè)市場(chǎng)已進(jìn)入“精細(xì)運(yùn)營(yíng)”的深度轉(zhuǎn)型階段，輕資產(chǎn)、小體量、強(qiáng)內(nèi)容、重運(yùn)營(yíng)成為新周期下的核心關(guān)鍵詞。

以下是部分籌開項(xiàng)目介紹：

紅嶺萬(wàn)象匯

商業(yè)體量8.3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年第三季度開業(yè)。

作為46.8萬(wàn)平方米城建梅園超級(jí)城市更新體的核心商業(yè)配套，紅嶺萬(wàn)象匯（又稱城建梅園萬(wàn)象匯）由華潤(rùn)萬(wàn)象生活以輕資產(chǎn)模式全面負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)2026年第三季度正式開業(yè)。項(xiàng)目距離地鐵7號(hào)線/9號(hào)線紅嶺北站僅340米，在空間設(shè)計(jì)上打造了開放式街區(qū)與室內(nèi)MALL融合的創(chuàng)新商業(yè)空間。作為華潤(rùn)在筍崗商圈布局的第二座萬(wàn)象系商業(yè)，紅嶺萬(wàn)象匯最受關(guān)注的是如何與直線距離僅1.2公里的萬(wàn)象食家形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)內(nèi)普遍期待，兩個(gè)項(xiàng)目將通過錯(cuò)位互補(bǔ)，共同激活筍崗商圈的商業(yè)活力，構(gòu)建“雙MALL聯(lián)動(dòng)”的新格局。

太子灣花園城南區(qū)

商業(yè)體量3.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年9月開業(yè)。

太子灣花園城由招商蛇口打造，位于南山區(qū)蛇口太子灣片區(qū)，是集高端住宅、濱海商業(yè)、文化體驗(yàn)于一體的大型綜合體，商業(yè)部分由南區(qū)、北區(qū)、villa街區(qū)三大地塊組成。2025年5月，“太子灣花園城VILLA街區(qū)”正式開街，引入藝術(shù)零售、濱海餐飲等業(yè)態(tài)，構(gòu)建“濱海運(yùn)動(dòng)生態(tài)圈”。2026年將推進(jìn)項(xiàng)目南區(qū)3.5萬(wàn)平方米商業(yè)入市，南區(qū)以玩樂生活為主題，規(guī)劃了潮流零售策劃、運(yùn)動(dòng)主題體驗(yàn)、音樂現(xiàn)場(chǎng)與酒肆、海景異國(guó)料理等內(nèi)容。

深圳國(guó)貿(mào)SPRING

總建筑面積3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年年中開業(yè)。

深物業(yè)集團(tuán)斥資近1.8億元啟動(dòng)對(duì)國(guó)貿(mào)商場(chǎng)的煥新改造，由集團(tuán)旗下國(guó)貿(mào)春天商管公司攜手國(guó)際知名咨詢顧問機(jī)構(gòu)共同規(guī)劃、設(shè)計(jì)。國(guó)貿(mào)SPRING總建筑面積3萬(wàn)平方米，以“深港敢潮社交休閑商業(yè)中心”為主題定位，融合潮流零售、特色餐飲、文化體驗(yàn)等多元業(yè)態(tài)，打造兼具煙火氣與時(shí)尚感的城市商業(yè)新空間。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年年中開業(yè)，有望成為羅湖商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)的標(biāo)桿項(xiàng)目。

龍華仟里食家

商業(yè)體量4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年12月開業(yè)。

作為宏發(fā)商業(yè)“仟里食家”產(chǎn)品線的2.0升級(jí)之作，項(xiàng)目緊鄰地鐵4號(hào)線清湖站，周邊聚集富士康、華為等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。龍華項(xiàng)目在傳承寶安項(xiàng)目“垂直美食+社區(qū)運(yùn)營(yíng)”成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)龍華區(qū)域特性進(jìn)行了優(yōu)化：餐飲占比下調(diào)至近60%，以“特色正餐+網(wǎng)紅輕食+在地美食”打造龍華首個(gè)美食主題社區(qū)商業(yè)；新增超市等民生服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足周邊居民日常需求；引入劇本殺、潮玩店、運(yùn)動(dòng)健身等業(yè)態(tài)，構(gòu)建年輕人娛樂社交的聚集地。

深科技城·假日時(shí)光

商業(yè)體量3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年內(nèi)開業(yè)。

由深科技與益彩商管聯(lián)合打造的3萬(wàn)平方米公園式商業(yè)，地處深圳中軸、福田“環(huán)中心公園活力圈”核心，無縫連接10號(hào)線冬瓜嶺站，以“活力成長(zhǎng)充電站”為核心定位，為都市人構(gòu)建“樓上辦公，樓下即假日”的無界融合場(chǎng)景。在空間設(shè)計(jì)上，約1萬(wàn)平方米的“治愈綠洲”通過三首層設(shè)計(jì)、雙下沉廣場(chǎng)、500米環(huán)形天空跑道，構(gòu)建立體花園系統(tǒng)，模糊自然與商業(yè)的邊界，營(yíng)造沉浸式游逛體驗(yàn)。圍繞“運(yùn)動(dòng)、科技、活力”三大主題，規(guī)劃了攬味慢食、新銳文創(chuàng)、生活歡享三大主題商業(yè)內(nèi)容，目前湘城江畔、星巴克、Malty Time精釀酒館等品牌已率先開業(yè)。

特發(fā)小梅沙濱海商業(yè)

商業(yè)體量約8.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年內(nèi)開業(yè)。

該項(xiàng)目隸屬于特發(fā)集團(tuán)小梅沙片區(qū)整體改造工程，是深圳東部濱海旅游升級(jí)的核心組成部分。項(xiàng)目緊鄰小梅沙海洋世界、美高梅酒店與海濱公園，規(guī)劃打造開放式濱海商業(yè)街區(qū)，引入海鮮餐飲、度假零售、水上運(yùn)動(dòng)裝備、文創(chuàng)市集等業(yè)態(tài)。2025年已啟動(dòng)招商，目標(biāo)2026年整體試運(yùn)營(yíng)，助力“世界級(jí)濱海旅游目的地”建設(shè)。

華富村深業(yè)拾集

新型政企合作標(biāo)桿示范社區(qū)商業(yè)，預(yù)計(jì)2026年內(nèi)開業(yè)。

“深業(yè)拾集”是深業(yè)商管在華富村城市更新項(xiàng)目中打造的社區(qū)商業(yè)品牌。華富村改造是深圳重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，位于福田核心區(qū)。深業(yè)拾集聚焦“煙火氣+品質(zhì)生活”，規(guī)劃引入生鮮市集、社區(qū)食堂、文創(chuàng)小店、兒童教育等業(yè)態(tài)，旨在重建老城區(qū)鄰里關(guān)系，預(yù)計(jì)2026年內(nèi)開業(yè)。

本文來自微信公眾號(hào)“贏商網(wǎng)”，作者：羅嘉欣，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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