北京新一輪房地產(chǎn)支持政策落地一月有余，市場部分指標顯現(xiàn)溫和修復跡象

2025年12月24日，北京推出房地產(chǎn)新政，核心內(nèi)容涵蓋放寬非京籍家庭購房社?；騻€稅繳納年限、支持多孩家庭增加購房套數(shù)、統(tǒng)一商業(yè)貸款利率以及降低公積金貸款首付比例。此次政策調(diào)整延續(xù)了此前漸進式、精準優(yōu)化的思路，目標是持續(xù)釋放本地潛在購房需求。

新政實施一個月以來，市場部分指標呈現(xiàn)溫和修復態(tài)勢。近期二手房成交量連續(xù)兩周環(huán)比上升，掛牌量也趨于穩(wěn)定，這反映出部分業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了積極轉(zhuǎn)變。不過整體市場修復情緒較為平緩，市場分化特征依然突出，政策對銷售的實際提振效果還需要更長時間來觀察。目前北京房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化空間，本地購買力與多樣化需求為市場修復提供了基礎(chǔ)，但整體企穩(wěn)將是一個漸進過程，其持續(xù)性取決于市場預期的實質(zhì)性改善。

表：北京2025.12.24限購、限貸政策調(diào)整前后對比

圖：北京新建商品住宅周度成交套數(shù)

圖：北京二手商品住宅周度成交套數(shù)

從政策效果來看，新政后部分樓盤到訪量、二手房帶看量比新政前有所增加，但市場分化現(xiàn)象依然存在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)還不明顯。新房方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，新政實施后（2025年12月25日至2026年1月27日）北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽量為94套，較新政前（12月1日至12月24日）日均增長1.6%。

2025年12月供應增加加上折扣促銷活動，帶動當月成交量出現(xiàn)“翹尾”行情，最后兩周環(huán)比連續(xù)增長。進入2026年1月傳統(tǒng)市場淡季，市場出現(xiàn)季節(jié)性回落，但整體仍保持一定規(guī)模。二手房方面，2025年12月北京二手房市場在政策刺激下明顯“翹尾”，當月成交量為全年第二高，最后一周單周成交量超過4000套。2026年1月以來，二手房市場依然保持一定活躍度，近兩周成交量環(huán)比連續(xù)增長，成交套數(shù)超過2025年周均水平。

表：北京五環(huán)外新房成交占比

從區(qū)域成交特點來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1月截至25日，北京五環(huán)外新建商品住宅成交1493套，五環(huán)外成交占比達82%，較2025年12月全月占比提升7個百分點。降低非京籍家庭購房社?；騻€稅年限要求、增加多孩家庭購房套數(shù)等政策，在一定程度上帶動了五環(huán)外剛需和改善型需求釋放，推動新房項目訪客量和成交量回升。根據(jù)中指監(jiān)測，受新政利好影響，位于五環(huán)外的中建?運河玖院二期、長安華曦府?金安等項目，當前去化表現(xiàn)較為突出。

圖：北京二手房周度新增掛牌套數(shù)

從二手房新增掛牌套數(shù)來看，根據(jù)頭部中介數(shù)據(jù)，新政后（2025年12月25日至2026年1月26日），北京二手商品住宅日均新增掛牌442套，較新政前3個月（10月1日至12月24日）日均下降17.7%；同時存量掛牌套數(shù)也呈持續(xù)下降趨勢，截至1月26日，頭部中介掛牌量為12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，已回落至近2年較低水平，短期內(nèi)供應壓力有所緩解，這在一定程度上表明業(yè)主預期出現(xiàn)積極變化。

圖：北京新建住宅、二手住宅成交套均總價

此外值得關(guān)注的是，北京新房與二手房在產(chǎn)品和價格層面呈現(xiàn)出顯著分化特征。新建住宅持續(xù)向品質(zhì)化、改善型方向發(fā)展，套均總價不斷走高，2025年北京新建住宅套均總價為750萬元，同比上漲4%?？們r1000萬以上的成交約7076套，同比增長16%。二手住宅在套均面積保持穩(wěn)定的情況下，因價格下降導致套總價回落至416萬元，同比下降7%?？們r300萬以下的房源成交約6.3萬套，同比增長13%。這種分化格局客觀上提高了“賣舊買新”置換鏈條的資金門檻，對改善需求的釋放節(jié)奏形成階段性影響。2025年12月24日出臺的新政，正是為了疏通這一堵點，通過降低首付比例、減少二套購房成本等措施，緩解置換鏈條的資金壓力，推動改善需求有序釋放。

整體而言，2025年年底北京在政策端持續(xù)發(fā)力，不僅大幅降低非京籍購房社保門檻、將商貸首付與利率調(diào)至歷史低位，還延續(xù)換房退稅優(yōu)惠并定向支持多子女家庭置業(yè)，有效激活了剛需與改善型置換需求，帶動市場活躍度提升，買賣雙方預期也在逐步修復。

供應端則延續(xù)“減量提質(zhì)”的導向，新房市場進一步高端化、改善化，套均總價持續(xù)上升，“好地段+好產(chǎn)品”的核心資產(chǎn)將成為市場主線。

經(jīng)濟基本面為市場企穩(wěn)提供了有力支撐，2025年北京全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破5.2萬億元，位列全國第二，按不變價格計算同比增長5.4%，增速高于全國平均水平；消費端邊際改善，全市市場總消費額同比增長1.6%，其中社會消費品零售總額達1.4萬億元，同比下降2.9%，降幅較前三季度收窄2.2個百分點。

另外，北京高凈值家庭數(shù)量居全國前列，對他們來說，核心地段、稀缺資源的房產(chǎn)仍具有長期投資價值。短期來看，2月份受春節(jié)假期影響，北京樓市成交節(jié)奏可能會有所放緩，而隨著2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，“小陽春”行情預期依然存在，預計2026年北京房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)“震蕩筑底、結(jié)構(gòu)性回暖”的運行態(tài)勢。

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