2026年初，香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)旁的11 SKIES項(xiàng)目再次卷入輿論風(fēng)波。

據(jù)彭博社報(bào)道，這個(gè)總投資超200億港元、曾被寄予厚望打造“機(jī)場(chǎng)型文旅地標(biāo)”的綜合體，正面臨大規(guī)模租戶(hù)撤離的危機(jī)：

周大福珠寶已撤場(chǎng)，優(yōu)衣庫(kù)、Y-3、六福珠寶等知名品牌也陸續(xù)解約，380萬(wàn)平方英尺的商場(chǎng)及寫(xiě)字樓綜合體如今大半處于空置狀態(tài)。

其昔日對(duì)標(biāo)新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)的雄心，已被現(xiàn)實(shí)無(wú)情打破。

深入分析11 SKIES的困境，是多重不利因素交織作用的結(jié)果。

從項(xiàng)目定位來(lái)看，它最初的愿景是打造香港最大的內(nèi)地游客購(gòu)物娛樂(lè)中心，這一規(guī)劃高度依賴(lài)香港機(jī)場(chǎng)T2航站樓的客流支持。

按照原計(jì)劃，T2航站樓應(yīng)在2026年3月啟用，為項(xiàng)目輸送持續(xù)的旅客。

但實(shí)際情況是，T2航站樓擴(kuò)建工程多次延誤，啟用時(shí)間推遲到第二季度，離境大堂要到2026年復(fù)活節(jié)假期前后才有望開(kāi)放。

對(duì)于依賴(lài)口岸流量的商業(yè)體來(lái)說(shuō)，交通樞紐的延期就等同于“生命線”的斷裂。

而客流預(yù)期的崩塌，直接引發(fā)了租戶(hù)的信心危機(jī)。

更致命的是，項(xiàng)目背后的新世界發(fā)展正深陷財(cái)務(wù)困境。

作為香港負(fù)債壓力較大的開(kāi)發(fā)商之一，新世界早已被高額債務(wù)壓得難以喘息。

從頭部港資房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，新世界發(fā)展的杠桿水平在同梯隊(duì)企業(yè)中處于高位。

截至2024年末，該公司借貸總額突破1510億港元，凈負(fù)債率達(dá)57.5%；尤其值得注意的是，其短期債務(wù)規(guī)模超320億港元，而同期手持現(xiàn)金僅為218億港元，資金流動(dòng)性壓力明顯。

2025年6月，新世界宣布獲得882億港元銀行融資支持，但流動(dòng)性壓力并未得到根本緩解。

為了實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，公司急于在2026年6月前出售至少一項(xiàng)資產(chǎn)，11 SKIES這個(gè)“燙手山芋”自然被擺上了貨架。

而與香港機(jī)場(chǎng)管理局的租約條款，更是加重了新世界的負(fù)擔(dān)。

根據(jù)協(xié)議，2028年至2066年，新世界每年需支付18億港元保底租金，或支付營(yíng)收的30%，兩者取較高者。

在商場(chǎng)空置率居高不下的當(dāng)下，這一條款無(wú)疑是“雪上加霜”。

租戶(hù)的集體撤離，更是給了11 SKIES致命一擊。

周大福的離場(chǎng)具有標(biāo)志性意義，這家同樣由鄭氏家族執(zhí)掌的企業(yè)，其撤場(chǎng)不僅是對(duì)項(xiàng)目前景的否定，更反映出對(duì)新世界的信心動(dòng)搖。

而租戶(hù)的流失，又形成了惡性循環(huán)：空置率上升導(dǎo)致商場(chǎng)商業(yè)氛圍低迷，進(jìn)一步勸退潛在入駐者，也讓香港機(jī)場(chǎng)管理局產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變的想法。

據(jù)知情人士透露，機(jī)管局正考慮與新世界解約，接洽其他開(kāi)發(fā)商接手項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，甚至計(jì)劃以豁免部分保底租金為籌碼，換取項(xiàng)目控制權(quán)。

11 SKIES的危機(jī)并非個(gè)例，而是折射出后疫情時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的深層困境。

一方面，國(guó)際旅游市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，內(nèi)地旅客出境需求尚未恢復(fù)到疫情前水平，高度依賴(lài)游客的機(jī)場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目首當(dāng)其沖；

另一方面，傳統(tǒng)商業(yè)體同質(zhì)化嚴(yán)重，11 SKIES雖規(guī)劃了室內(nèi)娛樂(lè)空間、兒童職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園等業(yè)態(tài)，但在招商階段未能形成差異化優(yōu)勢(shì)，難以抵御市場(chǎng)寒流。

對(duì)于新世界而言，11 SKIES的困局已引發(fā)連鎖反應(yīng)。

項(xiàng)目的不確定性，導(dǎo)致鄭氏家族與第三方投資者的注資談判陷入停滯，成為公司融資路上的巨大障礙。

而這場(chǎng)危機(jī)的走向，不僅關(guān)乎一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的生死，更考驗(yàn)著新世界的債務(wù)化解能力與戰(zhàn)略調(diào)整智慧。

從對(duì)標(biāo)新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)的雄心壯志，到如今租戶(hù)撤離、前途未卜，11 SKIES的遭遇為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘：

在充滿(mǎn)不確定性的市場(chǎng)環(huán)境中，脫離實(shí)際的宏大規(guī)劃終究難以抵御現(xiàn)實(shí)的沖擊，唯有精準(zhǔn)把握客流脈搏、平衡資本與運(yùn)營(yíng)的關(guān)系，才能在行業(yè)洗牌中站穩(wěn)腳跟。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“環(huán)球旅訊”，作者：謝常青，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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