南京雨花臺區(qū)上鐵淮風(fēng)曉月小區(qū)的物業(yè)選聘近期引發(fā)廣泛關(guān)注，兩家候選物業(yè)企業(yè)拋出超百萬元的帶資方案參與競爭，折射出物業(yè)行業(yè)在存量市場的激烈角逐。

作為2024年8月交付的高端小區(qū)，淮風(fēng)曉月在首屆業(yè)委會成立5個(gè)月后啟動物業(yè)更換流程。原物業(yè)為保利物業(yè)，因業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)與服務(wù)不匹配，業(yè)委會組織公開選聘，6家品牌物企參與競逐，最終奧體物業(yè)與美的物業(yè)進(jìn)入投票階段。截至1月13日晚，小區(qū)投票參與度已過半數(shù)，結(jié)果待公示期結(jié)束后公布。

百萬帶資方案的細(xì)節(jié)博弈

據(jù)業(yè)委會成員介紹，小區(qū)開發(fā)商為南京滬鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次選聘對候選企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等有明確要求，還發(fā)布過“5選2”“4選2”等階段公告。

兩家候選企業(yè)的帶資方案各有特點(diǎn)：奧體物業(yè)承諾無償投入140萬元，另加約40萬元項(xiàng)目煥新資金，若服務(wù)期未滿解約則按剩余年限退還部分資金；實(shí)行2.98元/㎡/月一費(fèi)制，空置超6個(gè)月房屋物業(yè)費(fèi)七折。美的物業(yè)帶資120萬元，70萬元需在入駐60天內(nèi)打入業(yè)委會賬戶，采用兩費(fèi)制合計(jì)2.6元/㎡/月，空置房總體約七五折。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成“香餑餑”背后的行業(yè)邏輯

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，高端住宅物業(yè)費(fèi)高、收繳率高、增值服務(wù)空間大，是物企的“現(xiàn)金奶?！保@是部分企業(yè)愿意帶資進(jìn)場的根本原因。此類行為是行業(yè)競爭升級的信號，本質(zhì)是“資本換信任、服務(wù)換續(xù)約”，服務(wù)仍是核心。

淮風(fēng)曉月的案例并非個(gè)例。蘇州泊云庭項(xiàng)目中，新希望物業(yè)帶資超387萬元參與競選并成功中標(biāo)；南京河西華僑城天鵝堡換物業(yè)時(shí)，萬物云提出帶資457萬元且無需返還的條件當(dāng)選。這些案例顯示，帶資進(jìn)場多是頭部物企爭奪優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的手段。

行業(yè)數(shù)據(jù)也反映出物企向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目聚焦的趨勢。2025年上半年，63家上市物企營收增速下滑，毛利潤均值下降，毛利率降至19.4%。在此背景下，一些物企主動退出低收益項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向高端小區(qū)。

“帶資進(jìn)場”的爭議與風(fēng)險(xiǎn)

中指研究院認(rèn)為，“帶資進(jìn)場”集中于規(guī)模大、業(yè)主付費(fèi)能力強(qiáng)的項(xiàng)目，雖能為企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但屬非典型市場行為，短期資源輸入掩蓋長期服務(wù)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，干擾業(yè)主理性決策。

多地已對該行為提出規(guī)范。安徽省社區(qū)服務(wù)業(yè)協(xié)會稱其為“補(bǔ)貼戰(zhàn)”，擠壓中小物企空間；贛州市相關(guān)部門明確招標(biāo)文件不得將“帶資進(jìn)場”等作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。蘇商銀行特約研究員武澤偉表示，“帶資進(jìn)場”是雙刃劍，缺乏監(jiān)管易引發(fā)惡性競爭，過度資本比拼可能導(dǎo)致企業(yè)犧牲服務(wù)質(zhì)量，損害業(yè)主長遠(yuǎn)利益。不過，若能結(jié)合透明監(jiān)管與業(yè)主監(jiān)督，也可能推動社區(qū)更新與行業(yè)升級。

本文來自每日經(jīng)濟(jì)新聞，作者：陳榮浩，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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