一二三四線城市的劃分標準有了新變化？

在當前的房地產(chǎn)市場格局下，選擇城市的核心依據(jù)，逐漸轉(zhuǎn)向了市場容量的大小。

在“丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會”上，我們基于市場容量這一核心維度，對現(xiàn)有城市進行了全新劃分。

其中，上海、北京、杭州、成都和廣州這5個城市被界定為一線城市。此外，二線城市共有10個，三線城市則達到45個。

新的一二三四線城市劃分標準是什么？

三個關(guān)鍵指標構(gòu)成了劃分的核心：一二手住房成交面積、一二手住房成交金額、人均一二手購房面積。

為何要對一二三四線城市進行重新劃分？

在城市分化日益明顯的背景下，我們發(fā)現(xiàn)，不同城市之間的房地產(chǎn)市場容量，存在著巨大的差異。

一個典型的例子是上海與蘇錫常都市圈的對比。截至2024年末，兩者的常住人口數(shù)量相近，上海為2480.26萬人，蘇錫常合計2587.8萬人；GDP總量也不相上下，上海是5.39萬億，蘇錫常合計5.38萬億。

然而，在人口和經(jīng)濟總量相近的情況下，蘇錫常的一二手房成交面積僅為上海的八成，成交金額更是只有上海的三分之一。

我們之所以要重新劃分一線、二線和三線城市，正是因為房地產(chǎn)市場容量存在顯著差別——人口和經(jīng)濟總量只是城市發(fā)展的“基礎(chǔ)底盤”，而城市能級、資源吸引力以及居民財富水平，才是決定房地產(chǎn)市場“發(fā)展高度”的關(guān)鍵因素。

具體來看，一線城市的三大核心指標為：一二手住房成交面積在2000萬平方米以上，一二手住房成交總金額超過5000億元，人均一二手購房面積約為1.0平方米。同時滿足這三個指標的城市共有5個。

二線城市的三大指標比一線城市稍低一檔：一二手住房總成交面積在1000萬至2000萬平方米之間，成交金額在2000億至5000億元之間，人均一二手購房面積約為1.0平方米，符合條件的城市共有10個。

三線城市的二手房成交規(guī)模相對較小，因此主要以新建商品住宅成交規(guī)模作為劃分指標，一手房成交面積超過100萬平方米的城市被劃入三線，這類城市共有45個。

截至2024年底，全國地級市共有293個，按照上述標準劃分出的一二三線城市總計60個。這60個城市，構(gòu)成了當前房地產(chǎn)市場容量的主要支撐力量。

杭州、成都晉升一線，深圳滑落至二線

新的一線城市名單包含5個城市，分別是：上海、北京、杭州、成都、廣州。

從一二手房成交面積、成交金額以及人均一二手房購房面積這三大指標綜合來看，這五個一線城市的市場容量展現(xiàn)出高度的穩(wěn)定性。

首先是交易規(guī)模保持高位穩(wěn)定。上海、北京、成都的一二手房成交面積連續(xù)兩年都維持在2000萬平方米以上。杭州、廣州雖然成交面積略低于這一標準線，但成交金額持續(xù)接近或超過5000億元，市場規(guī)模背后有著堅實的價值支撐。

其次從成交總金額來看，上海連續(xù)兩年穩(wěn)定在1.2萬億元以上的絕對高位；北京保持在7000億元以上；杭州、廣州則連續(xù)兩年超過4800億元，并且在2024年均突破了5000億元大關(guān)。

最后是人均住房需求保持平穩(wěn)。上海的人均一二手購房面積穩(wěn)定在1.0平方米，成都、杭州則超過這一標準，分別達到1.4平方米和1.2平方米；北京、廣州的人均購房面積雖然略低，但也穩(wěn)定在0.9平方米左右，核心城市居民的住房需求在持續(xù)釋放。

二線城市共有10個，分別是深圳、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、佛山、合肥、長沙。

這些城市的一二手房成交面積大多在2000平方米以下。從一二手成交金額來看，除了深圳之外，其余9個城市的成交金額都在3000億元以下；從人均一二手購房面積來看，天津、西安、武漢的人均面積都超過1.2平方米，而深圳的人均面積僅為0.5平方米，蘇州則降至0.7平方米。

被劃入二線城市的深圳，雖然一二手成交金額超過了5000億的門檻，但成交面積（986萬㎡）和人均一二手購房面積（0.5㎡）都處于較低水平。

三線城市共有45個，劃分的主要依據(jù)是一手房成交面積超過100萬平方米。這是因為三線城市的房地產(chǎn)市場總量以新房交易為主，雖然仍具備一定的規(guī)?；A(chǔ)，但與一二線城市相比，市場總量明顯偏低。

四線城市也蘊藏著發(fā)展機會

四線城市同樣存在結(jié)構(gòu)性機會，其典型特征是市場容易形成“一家獨大”的競爭格局。

在這類市場中，頭部企業(yè)憑借品牌、產(chǎn)品和運營方面的優(yōu)勢，往往能夠占據(jù)較高的市場份額，構(gòu)建起競爭壁壘。比如中海宏洋下沉到三四線城市后，已經(jīng)在8座城市的市場占有率排名第一。另外，綠城也在義烏、臺州等三四線城市布局了項目。

以義烏市場為例，綠城在過去三年里，拿地金額占全市的10%，市場占有率從2023年的8%上升到2025年的19%，首位度高達2.5倍。在單價3萬元/平方米以上的高端市場，綠城的成交占比接近三成，占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。

在多數(shù)企業(yè)難以盈利的市場環(huán)境中，綠城依然實現(xiàn)了可觀的利潤。這表明，四線城市仍存在結(jié)構(gòu)性機會，企業(yè)一旦建立起領(lǐng)先優(yōu)勢，也能夠獲得相對穩(wěn)定的市場回報。

隨著2026年房地產(chǎn)行業(yè)底部的確認，行業(yè)正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向價值深耕。在這一階段，城市選擇的邏輯也發(fā)生了變化——不再僅僅關(guān)注經(jīng)濟體量和人口等單一指標，市場容量的大小將成為影響企業(yè)布局和個人資產(chǎn)配置的重要因素。

一二三四線城市的重新劃分，意味著城市市場進入了“價值重估”的新階段。未來，資源配置將進一步向具備較大市場容量的確定性城市集中，而更多三四線城市則需要重點挖掘結(jié)構(gòu)性機會。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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