出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2026年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處于歷史性的轉(zhuǎn)折關(guān)頭。過(guò)去依靠土地增值和規(guī)模擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，如今迎來(lái)的是以運(yùn)營(yíng)為核心、以價(jià)值深耕為導(dǎo)向的“新商業(yè)時(shí)代”。

行業(yè)的底層邏輯正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻且系統(tǒng)的重構(gòu)，從開(kāi)發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)容與資管驅(qū)動(dòng)，從標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制轉(zhuǎn)向個(gè)性化體驗(yàn)，從空間租賃轉(zhuǎn)向商業(yè)生態(tài)構(gòu)建。這場(chǎng)變革不僅關(guān)系到商業(yè)形態(tài)的革新，還涉及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系的重塑，標(biāo)志著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正式進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

一、2026商業(yè)核心趨勢(shì)：從“規(guī)模”到“價(jià)值”的模式轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)的底層邏輯正在發(fā)生根本性變化，五大趨勢(shì)共同描繪出行業(yè)的新面貌：

告別“增量”，擁抱“存量”。近年來(lái)，全國(guó)新開(kāi)商場(chǎng)數(shù)量持續(xù)減少，行業(yè)重心完全轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的價(jià)值挖掘。過(guò)去依靠地理位置優(yōu)勢(shì)收取租金的“輕松盈利”模式難以持續(xù)，取而代之的是對(duì)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)化改造和不斷升級(jí)。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年全國(guó)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的378家購(gòu)物中心中，至少有40家是城市更新和存量改造后重新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目。運(yùn)營(yíng)商通過(guò)建筑翻新、動(dòng)線優(yōu)化、品牌更換、場(chǎng)景重塑等方式，不斷提高項(xiàng)目的吸引力和盈利能力，存量資產(chǎn)的“更新”成為行業(yè)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

從“賣貨”到“體驗(yàn)”。消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)的目的發(fā)生了本質(zhì)改變——購(gòu)物不再是首要任務(wù)，體驗(yàn)和感受成為核心需求。能夠提供“松弛感”、加強(qiáng)社交連接、營(yíng)造獨(dú)特文化氛圍的商業(yè)體明顯更受歡迎?！肮珗@式商業(yè)”概念迅速流行，將自然景觀、開(kāi)放空間與商業(yè)功能無(wú)縫融合，打造出可供漫步、放松、社交的都市綠洲。上海前灘太古里、成都REGULAR源野、南京金陵中寰JLC等項(xiàng)目的成功，證明了“商業(yè)即目的地”的新邏輯。

金陵中寰JLC在商業(yè)密度高的新街口另尋出路，通過(guò)Open Garden游園、屋頂花園、下沉廣場(chǎng)等空間節(jié)點(diǎn)，打造出一個(gè)具有松弛感的商業(yè)體。

“非標(biāo)”成為新標(biāo)準(zhǔn)。千篇一律的“盒子式”購(gòu)物中心逐漸失去吸引力，結(jié)合本地文化、地形特點(diǎn)與客群特征打造的“非標(biāo)準(zhǔn)化”項(xiàng)目成為新的熱門。歷史建筑改造的特色街區(qū)、工業(yè)遺址轉(zhuǎn)型的文化商業(yè)綜合體、結(jié)合地形高差的立體商業(yè)空間等，憑借其獨(dú)特性和故事性，創(chuàng)造出標(biāo)準(zhǔn)模板無(wú)法復(fù)制的吸引力。這種“一地一策”的定制化開(kāi)發(fā)模式，正成為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的重要方向，剛開(kāi)業(yè)不久的蘇州新地標(biāo)萬(wàn)象天地很好地詮釋了這種模式。

依托古城深厚的文化底蘊(yùn)，蘇州萬(wàn)象天地以“一街一巷四廣場(chǎng)”為立體格局，重塑蘇州商業(yè)的空間體驗(yàn)。高街+里巷，兩種開(kāi)放主題，城市潮流（人氣旗艦與潮流品牌）+蘇州街巷靈感，營(yíng)造移步異景的松弛社交氛圍，重新定義姑蘇潮流生活方式。

社區(qū)商業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起。在大型商業(yè)日益飽和的背景下，滿足“最后一公里”需求的社區(qū)商業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。鄰里中心、社區(qū)商業(yè)街、便民生活圈等形態(tài)，憑借高頻、便利、貼近生活的特點(diǎn)，成為商業(yè)生態(tài)中不可或缺的組成部分。即時(shí)零售、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新模式進(jìn)一步增強(qiáng)了社區(qū)商業(yè)的滲透力，使其在不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

情緒價(jià)值成為硬通貨。在生活壓力普遍增大的社會(huì)背景下，消費(fèi)者越來(lái)越愿意為情緒滿足和精神補(bǔ)償付費(fèi)。潮玩經(jīng)濟(jì)（如泡泡瑪特）、演出市場(chǎng)、寵物友好商業(yè)、療愈經(jīng)濟(jì)等業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，本質(zhì)上都是情緒價(jià)值的商業(yè)化體現(xiàn)。商業(yè)空間不再僅僅是交易場(chǎng)所，更是情緒調(diào)節(jié)器、精神充電站與社會(huì)連接點(diǎn)，能夠提供情感價(jià)值的商業(yè)體將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。

二、商業(yè)發(fā)展新拐點(diǎn)：高質(zhì)量、多層級(jí)、特色化發(fā)展格局形成

2026年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多層次、高質(zhì)量并行發(fā)展的新格局。

高線品牌加速下沉與加密布局。以萬(wàn)象系、SKP、德基、恒隆、太古為代表的高端商業(yè)品牌，在鞏固一線城市優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，正加速向強(qiáng)二線及核心三線城市擴(kuò)張。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活繼在南京密集布局后，2025-2026年將持續(xù)在江蘇地級(jí)市布局，淮安、蘇州開(kāi)業(yè)后，鹽城、連云港等項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。德基廣場(chǎng)走出南京，在徐州、揚(yáng)州布局新項(xiàng)目，其中徐州德基因?qū)⒅厣萜放埔攵€城市而備受關(guān)注。這種布局策略反映了頭部運(yùn)營(yíng)商對(duì)區(qū)域中心城市消費(fèi)潛力的強(qiáng)烈信心。

據(jù)悉，徐州德基廣場(chǎng)斥資80億打造定位重奢商場(chǎng)，三大奢侈品集團(tuán)（LVMH集團(tuán)、歷峰集團(tuán)、開(kāi)云集團(tuán)）即將入駐，不少南京德基同款米其林黑珍珠餐廳集群亮相。這一淮海都市圈商業(yè)地標(biāo)即將誕生，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年二季度開(kāi)業(yè)。

港資企業(yè)加碼內(nèi)地核心城市。2026年堪稱港資商業(yè)的“大年”，太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆等企業(yè)多個(gè)重要項(xiàng)目將集中亮相。三亞太古里、北京太古坊、前灘太古里二期、廣州太古匯匯坊、杭州恒隆廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)三期等項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)或階段性開(kāi)放（廣州太古匯匯坊預(yù)計(jì)2026下半年完成改造并重開(kāi)），展示了港資企業(yè)對(duì)中國(guó)高端消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好。這些項(xiàng)目往往定位精準(zhǔn)、設(shè)計(jì)精良、運(yùn)營(yíng)精細(xì)，將進(jìn)一步提高所在城市的商業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

多元模式創(chuàng)新成為常態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)邊界不斷被打破，德基、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等頭部企業(yè)紛紛嘗試“購(gòu)物中心+奧萊”混合模式、主題街區(qū)、文化商業(yè)等創(chuàng)新形態(tài)。比如揚(yáng)州德基創(chuàng)新推出的奧萊模式，結(jié)合了高端品牌與折扣零售的特點(diǎn)，開(kāi)辟了新的市場(chǎng)空間。這種多模式并舉的策略，反映了運(yùn)營(yíng)商對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的深度挖掘能力。

東莞MIXC VILLAGE萬(wàn)象濱海購(gòu)物村以約10萬(wàn)平方米的體量，以“悠享自然美好的時(shí)尚度假地”為定位，專注于為每一位到訪者提供松弛、友好而充滿驚喜的日常目的地。MIXC VILLAGE入駐了超200家品牌，覆蓋從重奢、潮流運(yùn)動(dòng)到親子娛樂(lè)的全業(yè)態(tài)，打造不止于奧特萊斯的“精品購(gòu)物+微度假+生活體驗(yàn)”三合一目的地。因高顏值設(shè)計(jì)，被網(wǎng)友們盛贊為“東莞版阿那亞”。這是華潤(rùn)萬(wàn)象首次涉足奧萊商業(yè)。

政府積極推動(dòng)地標(biāo)商業(yè)升級(jí)。地方政府越來(lái)越認(rèn)識(shí)到優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)城市形象、消費(fèi)拉動(dòng)與就業(yè)促進(jìn)的綜合價(jià)值，通過(guò)土地供應(yīng)、政策支持、國(guó)資合作等方式，積極引入頭部商業(yè)品牌。徐州德基、揚(yáng)州德基以及鹽城、連云港的萬(wàn)象系列項(xiàng)目，均有地方政府與國(guó)資平臺(tái)的深度參與。這種“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的合作模式，為商業(yè)項(xiàng)目落地提供了有力保障，也促進(jìn)了城市商業(yè)能級(jí)的整體提升。政府在推動(dòng)地方地標(biāo)商業(yè)升級(jí)上成為“有形之手”。

三、商業(yè)變局：資產(chǎn)價(jià)值重塑，運(yùn)營(yíng)能力是核心

2026年商業(yè)地產(chǎn)最深刻的變局，在于資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系與創(chuàng)造邏輯的根本性重構(gòu)。行業(yè)正從“開(kāi)發(fā)時(shí)代”全面進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)與資管時(shí)代”，價(jià)值鏈重心從“前端拿地建造”轉(zhuǎn)移到“后端內(nèi)容運(yùn)營(yíng)與資本退出”。這一轉(zhuǎn)變具體體現(xiàn)在五大維度：

設(shè)計(jì)建造：從標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制到需求定制。建筑設(shè)計(jì)不再是孤立的形態(tài)創(chuàng)作，而是深度適配文化、產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)需求的起點(diǎn)。商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)“場(chǎng)景敘事”，為親子家庭、策展愛(ài)好者、文化社群等特定客群打造沉浸式環(huán)境。建筑本身成為引流內(nèi)容，空間體驗(yàn)成為產(chǎn)品的一部分。

空間場(chǎng)景：從功能隔離到生態(tài)融合。商業(yè)空間正從單一功能容器，轉(zhuǎn)向融合工作、消費(fèi)、社交、文化、旅游與娛樂(lè)的“混合生態(tài)場(chǎng)”。業(yè)態(tài)的跨界融合不僅提高了空間使用效率，更通過(guò)延長(zhǎng)停留時(shí)間與增加消費(fèi)觸點(diǎn)，顯著提高了單位面積產(chǎn)出。

消費(fèi)內(nèi)容：從品牌堆砌到價(jià)值主張。招商邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從追求國(guó)際大牌數(shù)量與出租率，轉(zhuǎn)向構(gòu)建具有獨(dú)特“價(jià)值觀”的品牌組合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商更像策展人，圍繞“可持續(xù)生活”、“國(guó)潮復(fù)興”、“科技體驗(yàn)”等鮮明主題，精心篩選品牌并共同創(chuàng)造內(nèi)容。租戶關(guān)系從傳統(tǒng)的甲乙方合同關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐瑒?chuàng)造價(jià)值的合作伙伴關(guān)系。

經(jīng)營(yíng)模式：從租賃收入到價(jià)值分潤(rùn)。盈利模式超越傳統(tǒng)的固定租金，越來(lái)越多地采用“低固定租金+營(yíng)業(yè)額提成”的彈性結(jié)構(gòu)，甚至通過(guò)股權(quán)投資共同孵化新興品牌。經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)從“收租管理”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”，通過(guò)數(shù)據(jù)分析、營(yíng)銷活動(dòng)、社群運(yùn)營(yíng)等手段增加客流與銷售，從而分享租戶的成長(zhǎng)收益。這種深度綁定機(jī)制，使運(yùn)營(yíng)商與品牌商形成了真正的利益共同體。

資本投退：從資產(chǎn)買賣到金融閉環(huán)。投資視角從博取地價(jià)升值，轉(zhuǎn)為追求穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流。公募REITs擴(kuò)展到購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為存量改造項(xiàng)目提供了明確的退出渠道與估值標(biāo)準(zhǔn)。這一金融創(chuàng)新極大地激勵(lì)了資本投身于長(zhǎng)期精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，真正打通了“投融管退”的完整閉環(huán)，使商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與運(yùn)營(yíng)價(jià)值得以統(tǒng)一，商業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易成為常態(tài)。

如英格卡與高和資本達(dá)成一項(xiàng)戰(zhàn)略合作，雙方將攜手成立一支160億專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，共同持有無(wú)錫、北京和武漢的三座“薈聚”聚會(huì)體驗(yàn)中心。英格卡保留品牌和運(yùn)營(yíng)權(quán)，探索輕資產(chǎn)路徑。

寫在最后

2026年的商業(yè)變局，本質(zhì)上是行業(yè)底層邏輯的系統(tǒng)性重構(gòu)。這種重構(gòu)是以人為出發(fā)點(diǎn)、回歸人性的邏輯重構(gòu)。這場(chǎng)變革涵蓋了從開(kāi)發(fā)模式到運(yùn)營(yíng)理念、從空間設(shè)計(jì)到內(nèi)容策展、從租賃邏輯到金融創(chuàng)新的全方位轉(zhuǎn)變。那些能夠整合設(shè)計(jì)、內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)與金融能力的“資產(chǎn)管理專家”，才有可能成為未來(lái)贏家；他們不再僅僅是空間提供者，而是價(jià)值創(chuàng)造者、生態(tài)構(gòu)建者與生活方式引領(lǐng)者。

這場(chǎng)變局也預(yù)示著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向成熟——從粗放擴(kuò)張走向精耕細(xì)作，從依賴增量轉(zhuǎn)向挖掘存量，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向創(chuàng)造價(jià)值。在多重邏輯重構(gòu)的背景下，唯有深刻解讀人性需求、理解消費(fèi)變遷、持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式、精準(zhǔn)把握資本脈動(dòng)的企業(yè)，才能在2026年及未來(lái)的商業(yè)變局中，贏得新一輪的發(fā)展先機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)的新紀(jì)元，運(yùn)營(yíng)價(jià)值+長(zhǎng)期主義者，終將贏得勝利。

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