高調(diào)宣布100億抄底內(nèi)地樓市半年后，香港四大家族之一“鄭裕彤家族”的新世界集團(tuán)，口風(fēng)出現(xiàn)了變化。

最近的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，鄭氏的“三代”接班人鄭志剛對(duì)內(nèi)地樓市和香港樓市的復(fù)蘇表達(dá)了明確的樂觀，稱“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”。但到具體投資計(jì)劃上，鄭志剛介紹，新世界發(fā)展未來兩年的預(yù)算都會(huì)縮減。

新世界集團(tuán)是進(jìn)入內(nèi)地最早的港企之一，接觸內(nèi)地樓市40多年，比許多內(nèi)地開發(fā)商的成立時(shí)間還要長(zhǎng)，可以說是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的“老人兒”。

去年的上半年并不是很好過，香港住宅售價(jià)指數(shù)因加息等影響，大跌近16%，創(chuàng)24年來最大跌幅，內(nèi)地樓市也持續(xù)疲軟。

到了利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)期，新世界集團(tuán)旗下主要上市平臺(tái)——新世界發(fā)展近日的2023財(cái)政年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年下半年的溢利同比下降了14%。

新世界發(fā)展在資本市場(chǎng)最近也不是很順。本月領(lǐng)展供股，引發(fā)一眾港股地產(chǎn)股下跌；疊加新世界13年來首次減少派息，以及未來去杠桿或帶來的繼續(xù)減息，本周5個(gè)交易日，新世界發(fā)展的股價(jià)跌了4天。

去年8月，鄭志剛高調(diào)宣布新世界集團(tuán)將在12個(gè)月內(nèi)耗資100億抄底內(nèi)地樓市，一時(shí)間引發(fā)港資殺回內(nèi)地的討論。

半年過去了，從公開渠道能查詢到的，新世界僅在2022年11月底于杭州底價(jià)獲取了一塊3.34萬平方米的宅地，耗資2.54億元。

新世界發(fā)展的財(cái)報(bào)披露，其在內(nèi)地截至2022年底的土地儲(chǔ)備，僅比截至2022年年中的時(shí)候多了5萬平方米。

很多時(shí)候，看成熟企業(yè)，說什么不是很重要，還是得看做什么。

01

“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”

“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。”新世界發(fā)展執(zhí)行副主席及行政總裁鄭志剛在2月23日的2023財(cái)年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多次重復(fù)這句話，或試圖帶給外界一個(gè)光明的業(yè)績(jī)指引。

他對(duì)前景非常有信心，原因是通關(guān)后本港零售和經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很好的復(fù)蘇，2023年香港樓市有三大利好因素，包括內(nèi)地終于全面放寬防疫政策、通關(guān)，以及加息影響的減弱。

內(nèi)地樓市利好更多。“中央政府自去年11月不斷推出利好政策，希望在2023年大力刺激經(jīng)濟(jì)?！八f，其中包括降低融資成本、放松購(gòu)房限制、加大貸款額度、降首付比例、降貸款利息、穩(wěn)定供應(yīng)等。此外去年12月央行推出金融十六條政策和三支箭，為行業(yè)帶來流動(dòng)性，并支持保交樓，買家也多了很多信心。

新世界發(fā)展確實(shí)是去年下半年開始的穩(wěn)樓市政策中受益的房企之一。其65%的核心開發(fā)項(xiàng)目都在粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)，覆蓋了4個(gè)一線城市以及幾個(gè)強(qiáng)二線，例如廣州、深圳、上海、杭州。

從銷售均價(jià)就可見一斑，截至2022年底的半年內(nèi)，新世界發(fā)展在內(nèi)地的物業(yè)銷售均價(jià)是54000元/平方米，內(nèi)地擅長(zhǎng)豪宅的綠城，2021年的均價(jià)也不過28000元/平方米，萬科大約在15000元/平方米的水平。

樓市回暖，就是從核心城市開始的，尤其是長(zhǎng)三角，上海新房市場(chǎng)正在走熱，杭州土拍熱度攀升。過去半年，新世界發(fā)展在內(nèi)地的物業(yè)銷售有大約6成在長(zhǎng)三角，內(nèi)地全部的合同銷售金額為92.4億元，幾乎能同比持平，其中杭州望江新城二期去年累計(jì)銷售110億元，創(chuàng)了集團(tuán)紀(jì)錄。

新世界發(fā)展在香港的銷售回暖更快，合同銷售金額78.7億港元，同比2021年的下半年翻了一倍有余。

總的來看，從去年7月至12月，新世界發(fā)展的銷售額是92億人民幣，超過財(cái)年目標(biāo)的60%，鄭志剛稱“有信心超額完成目標(biāo)”。

02

縮減投資預(yù)算

2022年初，新世界發(fā)展曾拋出“quickwin”快贏戰(zhàn)略，加快對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的收并購(gòu)活動(dòng)，并明確會(huì)預(yù)留大約200億港元用于收購(gòu)。

按照鄭志剛當(dāng)時(shí)解釋，杠桿沒有受三條紅線影響，是新世界的一個(gè)契機(jī)，因此得以在危機(jī)中收購(gòu)了很多便宜和高毛利率的地。

到了2022年第四季度，鄭志剛對(duì)外宣稱：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底，因此新世界將在12個(gè)月內(nèi)向上海、廣州、杭州和深圳等多個(gè)中國(guó)城市投資共計(jì)100億元人民幣?！?/p>

來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，2022年全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅有0.18，創(chuàng)2017年以來的最低水平，有超過四成百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)年投資幾乎暫停。

新世界發(fā)展大開大合的投資力度，很快就停下來了

在23日投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，新世界公開表示2023財(cái)年的預(yù)算將減少40億港元，而且2024財(cái)年預(yù)算會(huì)比2023財(cái)年更低，主要是減少買地開支?？磥?，雖信心十足，但新世界發(fā)展未來的投資預(yù)算還是謹(jǐn)慎的。

之所以要縮減預(yù)算，鄭志剛稱：“為了應(yīng)付高息環(huán)境，公司對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)會(huì)更加嚴(yán)謹(jǐn)?！?/p>

“其實(shí)公司對(duì)投資的具體數(shù)額，沒有太多條條框框的限制，如果市場(chǎng)低迷，減少一點(diǎn)也很正常。如果情況好，說不定有增加。公司內(nèi)部現(xiàn)在還提倡降本增效，是應(yīng)對(duì)目前市場(chǎng)的管理手段?！毙率澜绨l(fā)展內(nèi)地公司“新世界中國(guó)”的一名內(nèi)部員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

他介紹，公司目前主要的投資方向還是在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角，重點(diǎn)是一線城市，其他地區(qū)“點(diǎn)狀突破”，維持一定的量。

03

高派息、降杠桿

才計(jì)劃抄底樓市一年，新世界發(fā)展很快考慮到降杠桿。

截至2022年12月末，新世界發(fā)展的有息負(fù)債為1859.36億港元，借貸凈額1292.76億港元，還未包括474.41港元永續(xù)債。新世界發(fā)展對(duì)投資者提供的業(yè)績(jī)資料顯示，其凈負(fù)債率在2022年最后一個(gè)季度持續(xù)攀升，最終達(dá)到46.9%。其2021財(cái)年的凈負(fù)債率為35.6%，攀升的速度還是很快的。

新世界發(fā)展為此準(zhǔn)備了一個(gè)大致的降杠桿方案，其預(yù)計(jì)到2023年的6月，凈負(fù)債率降至稍高于40%的水平，到2024年的6月降至40%以下。

幫助降低杠桿的計(jì)劃包括：優(yōu)化資本支出、處理非核心資產(chǎn)、重置股息、匯率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖（對(duì)人民幣）。用于重置股息的措施包括可贖回債券。

新世界發(fā)展過去多年以高股息聞名，雖然港股中的高股息率標(biāo)的不少，但股息率達(dá)至雙位數(shù)的，尤其是開發(fā)類地產(chǎn)的藍(lán)籌股少之又少，新世界發(fā)展就是其中之一。從2009財(cái)年起，新世界發(fā)展每年的股息都有所增長(zhǎng)。

2023財(cái)政年度中期，新世界發(fā)展的派息0.46港元，比2022財(cái)年的中期減少17.9%。

持續(xù)的高派息和降杠桿是矛盾的。摩根大通在2022年10月的報(bào)告中稱，新世界發(fā)展為保持穩(wěn)定的派息，已在連續(xù)三個(gè)財(cái)年將派息比率上升至逾100%，“來自于負(fù)債率上升和非核心資產(chǎn)處置的支持?！?/p>

今年2月中旬，亞洲最大的房托——領(lǐng)展房產(chǎn)基金實(shí)行上市以來首次股權(quán)融資，集資188億港元，馬上引起市場(chǎng)恐慌。投資者普遍擔(dān)心，香港房地產(chǎn)公司是否會(huì)掀起一波股權(quán)融資的新浪潮。

瑞銀在2月中旬的報(bào)告中稱：大部分香港地產(chǎn)股自去年11月以來已上升超過30%。該行在覆蓋研究范圍內(nèi)，對(duì)新世界發(fā)展持審慎態(tài)度，“因其凈負(fù)債率達(dá)74%，遠(yuǎn)高于其他杠桿型同業(yè)包括恒地、希慎及嘉里建設(shè)的介乎約36%至41%水平。”

“我們認(rèn)為，杠桿比率相對(duì)較高的開發(fā)商更有可能利用股市。”海通國(guó)際當(dāng)時(shí)也稱。

業(yè)績(jī)會(huì)上，新世界明確否認(rèn)了股權(quán)融資意向?！凹瘓F(tuán)現(xiàn)金流和短期可動(dòng)用的資金達(dá)到920億港元，公司絕對(duì)沒有任何供股或者配股的計(jì)劃，也完全不需要股東集資?！?/p>

“派息水平主要反映經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和公司盈利狀況，我們這么多年來利潤(rùn)多會(huì)派多點(diǎn)息，今年中期業(yè)績(jī)利潤(rùn)跌的時(shí)候正常也會(huì)減息的?！编嵵緞傔€稱。

花旗最新發(fā)表報(bào)告指出，受高利率和香港項(xiàng)目難以銷售的影響，市場(chǎng)對(duì)新世界發(fā)展的焦點(diǎn)都放于管理層執(zhí)行去杠桿計(jì)劃上。作為去杠桿計(jì)劃的一部分，預(yù)料新世界2023財(cái)年的全年每股派息將跌15%至1.76元。

眼見高派息沒有希望繼續(xù)保持，投資者們用腳投票，新世界發(fā)展在業(yè)績(jī)會(huì)召開的第二天，也就是本周的最后一個(gè)交易日，繼續(xù)下跌2.59%至20.7港元。

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