“全款買房”興起

近日，“全款買房”不脛而走。

深圳貝殼研究院發(fā)布的2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交中全款買家占比約u200c25.1%u200c。在成交總價u200c200萬元以下的剛需小戶型房源中，全款購房的比例高達u200c34.1%。

這意味著深圳每4個人中就有1個人全款買二手房，其中買200萬以下的更是每3人中就有1個人是全款。

從“貸款買房”到“存款買房”，背后是購房者心態(tài)更趨于理性的選擇，過去高增長時期“杠桿拉滿”的做法已不再適用于當下。

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數(shù)年前，“全款買房”曾被視為“不明智”的選擇。

在房地產行業(yè)上升期，用20-30%的首付撬動100%的資產，房價上升所獲得的收益率遠高于房貸。在未來收入預期上升期，剛畢業(yè)時的月供壓力也在幾年后加薪中變得游刃有余。

然而據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布的2026年一季度數(shù)據(jù)，深圳二手房成交中全款買家占比約u200c25.1%u200c。在成交總價u200c200萬元以下的剛需小戶型房源中，全款購房的比例高達u200c34.1%。

全款買房的人變多了。

事實上，2023年至今，個人購房貸款余額已降三年。2025年四季度個人購房貸款余額約37.01萬億元，較2024年同期下降1.78%，較2023年1月較高點降了1.93萬億元。

房貸余額的變少，一方面是買房人變少了，另外一方面也是杠桿率在變低。

《2025年四季度宏觀杠桿率報告》顯示，居民部門杠桿率已從2024年末的61.4%回落至59.4%。2025年，居民部門債務增速為0.5%，創(chuàng)歷史新低。其中，房貸增速預計為-1.5%，略低于上年的-1.3%，自2023年二季度起已連續(xù)11個季度負增長。

央行最新發(fā)布的2026年4月社融與信貸數(shù)據(jù)顯示，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元，其中，短期貸款減少4462億元，同比多減443億元，中長期貸款方面，4月減少3408億元，同比多減2177億元。

這說明，2026年至今居民加杠桿意愿依然較低。

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在“全款買房”興起的背景下，最重要的一點是“房價便宜”。

從重點32個一二線城市2025年套均總價來看，大部分城市無論新房還是二手房套均總價都在300萬元/套以下。即使是一線城市，二手房套均價也大多在300萬元/套以下。

套均總價代表的是所有房子成交總價的平均數(shù)，若以成交結構來看，即使是房價相對最高的上海，200萬元/套以下的成交也在44%以上。這代表，如今大部分城市100萬即可買房。

較低的購房門檻，使得全款買房成為可能。

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值得注意的是，隨著近年來公積金政策的調整，已經有越來越多的購房者選擇公積金貸款取代商業(yè)貸款。

以“五一”假期前廣州和深圳接連放寬公積金貸款為例，政策調整后，廣州和深圳符合條件的家庭最高貸款額度分別為360萬元、351萬元。在此之前，上?！皽邨l”也已將公積金最高貸款額度提升至324萬元。

公積金貸款額度提高后，可以覆蓋許多剛需二手房源，再加上公積金貸款利率相對更低、公積金異地提取和使用越來越便捷，僅使用公積金貸款也成為越來越多人的選擇。

無論是從“全款買房”還是“公積金買房”來看，當前“主動去杠桿”正成為主流。

背后主要還是對未來收入信心的不足。

央行發(fā)布的《城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告》數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度全國50個城市2萬戶城鎮(zhèn)儲戶收入信心指數(shù)為45.8%，比上季度下降0.2個百分點。該信心指數(shù)自2023年第一季度達49.9%高位以來整體呈下降趨勢。在未來收入預期沒有改變之前，居民貸款意愿依然將保持低位。

當前這一輪市場復蘇主要以一線城市的低總價二手房為主要推動，如上海200萬以下二手房占44%以上。這背后是剛需群體的入場，這一點同樣可以從3-4月“小陽春”剛需剛改盤表現(xiàn)更為出色中得到印證。

對于剛需群體來說，價格是極關鍵的決定因素，除了總價之外，房貸利率和成本也是其關注的焦點。以往房地產行業(yè)上升期，房價上升所獲得的收益覆蓋了房貸成本，如今增值預期逆轉，持有成本開始凸顯。

未來“確定感”和“安全感”或將成為很重要的議題。

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