本文來自微信公眾號：Vogue Business，作者：編輯團隊，編輯：YilingPan

4月8日，太古地產(chǎn)發(fā)布2025年度報告書。在基礎(chǔ)利潤同比增長27%的同時，報告中披露的中國內(nèi)地商業(yè)項目運營細節(jié)更具價值——它提供了具體的數(shù)據(jù)切面，可觀察高端商業(yè)地產(chǎn)在“弱復蘇”周期中的真實分化路徑。

從核心指標看，分化首先體現(xiàn)在一組不對稱數(shù)據(jù)上。上海興業(yè)太古匯表現(xiàn)亮眼，零售銷售額同比增長49.6%，較2019年提升27%；出租率約96%，租金收入未單獨披露。

北京三里屯太古里相對平穩(wěn)，銷售額同比增長11.2%，較2019年提升12%；租金收入小幅增長3%，出租率維持99%。

成都太古里穩(wěn)步上行，銷售額同比增長7%，較2019年累計增長32%；租金收入增長5%，出租率97%。

廣州太古匯呈現(xiàn)“長期增幅高、當期增速低”特點，今年銷售額同比僅增2%，但較2019年已提升70%；租金收入增長2%，出租率達100%。

上海前灘太古里作為較新項目，銷售額同比增長7%；租金收入同比下滑3%，出租率98%。北京頤堤港整體變化不大，銷售額同比增長3%，較2019年僅提升1%；出租率99%。

對比可見，上海興業(yè)太古匯的表現(xiàn)更接近“結(jié)構(gòu)性異?！?。

這一結(jié)果并非線性恢復，而是由明確外生變量觸發(fā)——2024年6月開業(yè)的Louis Vuitton“路易號”項目。該約30米高的船形空間集展覽、零售與餐飲于一體，被定義為品牌“體驗式旗艦”，核心目標是以內(nèi)容而非商品吸引客流。

2024年6月，Louis Vuitton“路易號”項目開業(yè)。

關(guān)鍵在于，該項目并非簡單提升單店坪效，而是改變了整個商場的流量生成方式。

一方面，“路易號”成為城市級打卡點，帶來大量非目的性客流；另一方面，其展覽與社交屬性顯著延長停留時間，對其他品牌形成溢出轉(zhuǎn)化。更具標志性的是客群結(jié)構(gòu)，研究顯示該類項目約60%收入來自新增客群，而非原有奢侈品消費者。

這使得興業(yè)太古匯的增長本質(zhì)上不再依賴傳統(tǒng)“品牌組合優(yōu)化”，而是依賴人為制造的內(nèi)容節(jié)點。

剝離這一變量后，其余項目表現(xiàn)更具參考價值。北京三里屯太古里實現(xiàn)11.2%增長，與其過去兩年改造節(jié)奏直接相關(guān)。據(jù)項目披露，北區(qū)完成大規(guī)模升級，引入迪奧、愛馬仕、蒂凡尼等獨棟旗艦，同時改善動線與公共空間，2025年改造效果集中釋放客流與銷售。

成都太古里延續(xù)一貫路徑，通過持續(xù)品牌更新維持增長。報告期內(nèi)約59家門店完成升級，包括Muji世界旗艦店及On等新興品牌。這類項目增長來源分散，但穩(wěn)定性較強。

廣州太古匯情況更典型，在出租率100%的前提下，銷售僅增2%，但較2019年累計增長約70%。這意味著項目已接近既有模型效率上限，新增增長更多依賴外部變量，如正在推進的二期改造。

廣州太古匯

相比之下，上海前灘太古里與北京頤堤港處于不同階段。前者銷售增長7%但租金收入下降，反映品牌結(jié)構(gòu)提升快于客群成熟；后者增長僅3%，更多依賴交通與區(qū)域客流自然增長。

綜合來看，年報呈現(xiàn)出比增長更重要的趨勢：在高出租率前提下，銷售與租金聯(lián)動正在減弱。銷售可通過內(nèi)容、品牌與事件短期放大，但租金受長期合同與市場承受能力制約，調(diào)整更滯后。

將這些項目置于同一時間軸，可看到更清晰的分層：

2025年的變化表明，當前內(nèi)地高端商業(yè)核心問題已非“是否有需求”，而是需求如何被激發(fā)、以何種節(jié)奏釋放。在消費趨于理性、奢侈品牌擴張更謹慎的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目差距不再主要體現(xiàn)在品牌層級，而是對增長節(jié)奏的控制能力。