綠城中國2025年業(yè)績解析：三大優(yōu)勢(shì)與兩大隱憂并存
3月31日，綠城中國發(fā)布2025年度業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2025年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1549.66億元，同比微降2.26%；凈利潤22.86億元，同比下滑44.9%；股東應(yīng)占利潤僅7098.9萬元，同比減少95.55%，創(chuàng)下公司上市以來的最低紀(jì)錄。
綠城在公告中指出，利潤下滑主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期長庫存去化策略、資產(chǎn)減值計(jì)提以及合營聯(lián)營企業(yè)業(yè)績下降等因素影響。2025年，綠城計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失凈額49.21億元（2024年為49.17億元）。
在利潤承壓的同時(shí)，綠城中國銷售端保持規(guī)模穩(wěn)定，負(fù)債情況也持續(xù)改善。短債占比降至18.6%，為歷年最低，現(xiàn)金短債比達(dá)2.6倍。
綠城2025年業(yè)績核心數(shù)據(jù)
業(yè)績發(fā)布后，受利潤大幅下跌影響，綠城中國股價(jià)跌至9元/股以下，跌幅超4%。
01 三大優(yōu)勢(shì)
2025年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于深度調(diào)整周期，市場(chǎng)需求疲軟、庫存高企、盈利空間壓縮等多重壓力疊加，但綠城中國在三個(gè)方面維持了持續(xù)優(yōu)勢(shì)。
銷售規(guī)模穩(wěn)居頭部，回款穩(wěn)定
2025年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售下滑的背景下，綠城中國銷售規(guī)模保持行業(yè)頭部地位，成為其核心競(jìng)爭力之一。年報(bào)顯示，公司全年累計(jì)取得總合同銷售額約2519億元，位列行業(yè)第二，較2024年的2450億元小幅增長2.8%，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)微增，凸顯出較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭力。
從銷售結(jié)構(gòu)來看，自投項(xiàng)目與代建項(xiàng)目協(xié)同發(fā)力，成為綠城鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)的雙輪。其中，自投項(xiàng)目銷售額1534億元，權(quán)益銷售額1043億元，均位列行業(yè)第五，依托長期積累的品牌口碑，保持了穩(wěn)定的去化水平；代建管理項(xiàng)目銷售額達(dá)985億元，占總銷售比重近四成，同比增長15.3%，已成為營收增長的重要補(bǔ)充力量，有效緩解了開發(fā)業(yè)務(wù)營收下滑帶來的壓力。
在規(guī)模增長的同時(shí)，綠城也保障了回款的穩(wěn)定性，為公司現(xiàn)金流安全提供了有力支撐。2025年全年，公司銷售回款率達(dá)101%，維持行業(yè)標(biāo)桿水平，較2024年的99%小幅提升?；乜盥实姆€(wěn)定主要得益于兩大因素：一是區(qū)域布局集中在一二線高能級(jí)城市及長三角核心區(qū)域，此類區(qū)域購房需求相對(duì)穩(wěn)定，回款能力較強(qiáng)；二是公司加強(qiáng)回款管理，優(yōu)化付款流程，加快資金回籠速度。
債務(wù)結(jié)構(gòu)更安全，融資成本更低
過去幾年中，綠城在利潤方面放低了要求，把更多精力放在了庫存去化和債務(wù)安全方面。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，綠城的總借貸余額約為1287億元，較2024年末的1350億元小幅下降4.7%，債務(wù)規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步收縮態(tài)勢(shì)。
債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，有效降低了短期償債壓力。截至2025年末，公司短債占比降至18.6%，為歷年新低，長期債務(wù)占比提升至81.4%，長短債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理化，有效規(guī)避了短期資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)。
從融資渠道來看，公司構(gòu)建了多元化的融資體系，主要依賴銀行貸款、中期票據(jù)、公司債券等融資方式，融資來源穩(wěn)定，其中銀行貸款占總借貸余額的65%，中期票據(jù)及公司債券占比28%，其他融資方式占比7%，多元化的融資渠道降低了對(duì)單一融資方式的依賴，提升了融資穩(wěn)定性。
同時(shí)，在大股東中交的背書下，綠城的融資成本持續(xù)降低。2025年，公司總借貸加權(quán)平均融資成本降至3.3%，較2024年的3.9%大幅下降60個(gè)基點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。
銷售回款的高效率，疊加短債占比下降和融資成本持續(xù)下降，使得綠城手中現(xiàn)金流安全邊際更高。
庫存大幅下降，新增土儲(chǔ)向一二線聚攏
近幾年，綠城中國的土儲(chǔ)總量持續(xù)收縮，從2023年的3720萬平方米降至2025年的2371萬平方米，兩年間下降36.3%，主要源于公司主動(dòng)處置低效庫存、收縮投資規(guī)模，符合行業(yè)“去庫存、穩(wěn)現(xiàn)金流”的發(fā)展趨勢(shì)。
同時(shí)，綠城不斷在長三角地區(qū)加倉，去年全年公司新增項(xiàng)目50個(gè)，總建筑面積318萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)1355億元，其中長三角區(qū)域貨值占比81%，杭州一城的占比就高達(dá)38%。重倉長三角是因?yàn)榉康禺a(chǎn)下行以來，長三角是房產(chǎn)去化最穩(wěn)定的區(qū)域，會(huì)對(duì)規(guī)模和現(xiàn)金流形成穩(wěn)定支撐。
截至去年底，綠城土地儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量保持146個(gè)（含在建及待建），總可售面積約為1567萬平方米，權(quán)益可售面積約為972萬平方米。高能級(jí)城市占比在2024年小幅回落至76%之后，2025年末又再度提升至約80%。
02 兩大承壓點(diǎn)
在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，綠城中國的經(jīng)營也面臨諸多挑戰(zhàn)，尤其是在利潤表現(xiàn)、庫存處置兩個(gè)方面承壓明顯。
利潤端大幅下滑，多項(xiàng)盈利指標(biāo)創(chuàng)歷史新低
利潤大幅下滑是綠城中國2025年最突出的經(jīng)營承壓點(diǎn)，各項(xiàng)盈利指標(biāo)均出現(xiàn)顯著下滑，部分指標(biāo)創(chuàng)下公司上市以來的最低值，反映出行業(yè)調(diào)整對(duì)公司盈利的嚴(yán)重沖擊。年報(bào)顯示，綠城2025年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤22.86億元，同比下滑44.9%；扣除非經(jīng)常性損益后，凈利潤為20.13億元，同比下滑47.2%；股東應(yīng)占利潤僅為約0.71億元，較2024年的15.96億元暴跌95.55%，創(chuàng)下公司上市以來的最低值，盈利水平幾乎歸零。
根據(jù)綠城年報(bào)明確披露的內(nèi)容，利潤大幅下滑的核心原因主要有三個(gè)方面：一是市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，為加速去化長周期庫存，公司在部分城市采取降價(jià)促銷策略，使得當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的盈利空間被持續(xù)擠壓，全年毛利率約為11.9%，較2024年的12.8%進(jìn)一步走低，毛利率的持續(xù)下行直接導(dǎo)致盈利水平下降；二是資產(chǎn)減值計(jì)提壓力持續(xù)，全年計(jì)提資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失凈額達(dá)49.21億元，巨額減值直接吞噬了大量利潤，主要涉及部分去化困難的庫存項(xiàng)目及聯(lián)營合營項(xiàng)目的資產(chǎn)減值，反映出公司庫存處置的壓力；三是聯(lián)營合營企業(yè)業(yè)績下滑，受行業(yè)整體環(huán)境影響，公司分占合營及聯(lián)營公司的投資收益較上年有所減少，進(jìn)一步拖累了凈利潤表現(xiàn)，也體現(xiàn)出行業(yè)調(diào)整的整體性影響。
綠城2025年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
低效庫存仍可能拖累利潤
被老庫存拖累、大幅計(jì)提減值，是近幾年房企利潤驟降的共因。自2022年以來，綠城在四年內(nèi)合計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失凈額達(dá)到133.75億元，其中，2024年、2025年是計(jì)提高峰，分別為49.17億元、49.21億元。
2025年的計(jì)提減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失中，預(yù)期信用虧損模式下的減值虧損凈值約為20.35億元，非金融資產(chǎn)減值虧損凈值約為29.01億元，后者大部分是因?yàn)樘幚?021年拿地的項(xiàng)目導(dǎo)致的虧損。
而2021年至今，在地產(chǎn)下行期，綠城雖然在拿地金額有所縮減，但按投資強(qiáng)度來看，綠城持續(xù)處于拿地高峰期，其2021年至2025年權(quán)益拿地金額分別為：969億元（排名第六）、451億元（排名第六）、633億元（排名第五）、529億元（排名第四）、592億元（排名第四）。
期間，綠城的權(quán)益銷售額在1200億元上下浮動(dòng)。其中，2025年為約1043億元，拿地銷售比約56.7%，維持高位。
這意味著，綠城在銷售回款之后，很快又把資金投到了新的土地上。本質(zhì)上這仍然是一種高周轉(zhuǎn)模式，在地產(chǎn)下行期，對(duì)投資精度的要求會(huì)非常高，這也是為什么綠城會(huì)把越來越多貨值壓到長三角——長三角整體去化更好，周轉(zhuǎn)更快。
綠城董事會(huì)主席劉成云也在業(yè)績會(huì)上明確表示，2026年的投資工作將是近幾年來最難做的一年。
但綠城仍舊對(duì)今年的投資強(qiáng)度給了高預(yù)期，預(yù)計(jì)全年拿地規(guī)模初步還是定在1000億左右（全口徑金額）。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，持續(xù)高強(qiáng)度拿地，不可避免會(huì)產(chǎn)生一些低利潤，甚至引發(fā)資產(chǎn)減值的庫存，這部分去化困難的項(xiàng)目占用資金，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。
綜合來看，預(yù)計(jì)2026年綠城的凈利潤仍將處于低位，但隨著2023年之前的庫存“硬骨頭”陸續(xù)結(jié)算、計(jì)提減值，未來利潤會(huì)逐步回升。
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