出品/新商業(yè)LAB

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紅四方項目商業(yè)運營敲定華潤萬象生活

2026年3月3日，合肥軌道與華潤萬象生活華中大區(qū)正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確由華潤萬象生活負(fù)責(zé)天鵝湖TOD·天鵝灣壹號項目商業(yè)用地及青龍崗TOD·云縵朗境項目商業(yè)用地的商業(yè)運營工作。

其中最受關(guān)注的當(dāng)屬天鵝湖TOD·天鵝灣壹號項目商業(yè)用地，該地塊正是2024年底合肥軌道以刷新合肥土地交易市場出讓成交單價與樓面價的“合肥歷史最高價”競得的紅四方地塊。

○紅四方地塊商業(yè)部分示意圖

合肥軌道對紅四方地塊引入的萬象商業(yè)產(chǎn)品線定位為城市級標(biāo)桿，旨在打造安徽極具影響力、產(chǎn)品力領(lǐng)先的城市潮流地標(biāo)，以及長三角一流的人文生態(tài)商業(yè)旗艦。

結(jié)合華潤萬象生活旗下萬象城、萬象天地、萬象匯三大核心產(chǎn)品線及非標(biāo)產(chǎn)品線，再考慮到該項目與直線距離僅約1公里的合肥萬象城的位置關(guān)系，紅四方項目落地定位城市旗艦的“萬象天地”產(chǎn)品的概率相對更大。

○2025年底開業(yè)的蘇州萬象天地亦為輕資產(chǎn)項目

此次合作也標(biāo)志著天鵝湖板塊最后一塊可開發(fā)為高品質(zhì)商業(yè)區(qū)的大體量凈地，在當(dāng)?shù)卣秃戏受壍琅c太古地產(chǎn)、香港置地、K11集團等多家港企多輪意向溝通后，最終選擇與“最懂合肥”的華潤萬象生活攜手。

至此，萬象商業(yè)在合肥的布局項目數(shù)量增至9個（含華潤資本旗下的合肥歡樂頌），其中6個為在營項目，3個為在建項目（均為輕資產(chǎn)合作項目），整體規(guī)模在華潤萬象生活華中大區(qū)位居前列。

若加上此次可能落地紅四方地塊的合肥首座萬象天地，萬象商業(yè)將在合肥實現(xiàn)全產(chǎn)品線布局，涵蓋萬象城、萬象天地、萬象匯及天地系列非標(biāo)產(chǎn)品等。

○萬象商業(yè)在合肥的項目布局(截至2026年3月)

02

合肥將添特色湖畔商業(yè)體

紅四方地塊位于天鵝湖東岸、十五里河沿岸，其前身為2013年搬遷的原中鹽紅四方老廠房，經(jīng)過約10年的土壤修復(fù)，這片占地約365畝的天鵝湖板塊“絕版地塊”，入市前被精準(zhǔn)劃分為面積幾乎相等的商業(yè)用地與居住用地。

其中商業(yè)用地處于十五里河北岸，規(guī)劃為低密度商業(yè)區(qū)，容積率僅0.8、建筑高度不超過24米、建筑面積約12.2萬㎡，幾乎是為“街區(qū)+MALL”復(fù)合形態(tài)的萬象天地產(chǎn)品量身打造。

○紅四方地塊的土地用途規(guī)劃圖

作為業(yè)主方與代建方的合肥軌道，對該項目有著更高標(biāo)準(zhǔn)與更多期待，希望打造出能展現(xiàn)天鵝湖獨特景致、合肥濱水生活新貌、自然與人文共生的城市級標(biāo)桿商業(yè)作品。

2025年5月，合肥軌道邀請多家具備國際濱水項目設(shè)計經(jīng)驗的全球頂尖團隊，圍繞“深度融合沿岸生態(tài)與城市功能&為合肥定制濱水生活范本”的核心目標(biāo)，以河道綠地景觀與商業(yè)部分為設(shè)計標(biāo)的展開競標(biāo)。

經(jīng)過初輪評選，三大團隊的設(shè)計案進(jìn)入第二階段角逐：

A方案：三大策略打造綠道空間。由同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院(集團)有限公司與Sasaki Associates，Inc.聯(lián)合體提出。

B方案：生機河谷 湖畔綠洲。來自泛亞景觀設(shè)計(上海)有限公司和中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院聯(lián)合體。

C方案：四方天地·生活荷集的水岸畫卷。由合肥工業(yè)大學(xué)設(shè)計院(集團)有限公司與AECOM集團直屬機構(gòu)艾奕康設(shè)計與咨詢(深圳)有限公司聯(lián)合體設(shè)計。

○A方案的過程版效果圖

○B(yǎng)方案的過程版效果圖

○C方案的過程版效果圖

最終，泛亞景觀設(shè)計(上海)有限公司和中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院聯(lián)合體的B方案“生機河谷 湖畔綠洲”勝出，成功中標(biāo)紅四方項目的設(shè)計規(guī)劃。

該方案以河谷、湖畔、城市同興共建為出發(fā)點，對濱水景觀及沿岸商業(yè)進(jìn)行立體重塑，形成一條具有生命張力的空間敘事軸線，呈現(xiàn)從宏大到細(xì)膩、從靜態(tài)到動態(tài)的場景轉(zhuǎn)換脈絡(luò)。

2025年6月，合肥軌道首次正式公布紅四方項目經(jīng)深化設(shè)計的河道綠地景觀效果圖；而商業(yè)部分的效果圖因需后續(xù)運營方提出切實修改意見，暫未完全公開。

○河道綠地景觀效果圖

○河道親水平臺效果圖

整個紅四方項目以“國際灣區(qū)”為藍(lán)本，依托一線湖景資源與軌道交通樞紐優(yōu)勢，致力于打造集生態(tài)、交通、商業(yè)于一體的城市會客廳。

“天鵝灣壹號”的綜合體案名，承載著當(dāng)?shù)卣c合肥軌道對該項目的殷切期待。

03

萬象商業(yè)深耕合肥的新布局

根據(jù)合肥軌道的官方表述，天鵝灣壹號項目商業(yè)部分明確將引入萬象商業(yè)的城市旗艦作品。

合肥市場與當(dāng)?shù)厥忻裨诟械秸駣^的同時，也存在疑惑：該項目與同定位城市旗艦的合肥萬象城位于同一商圈，相距僅約1公里，這是否會造成內(nèi)部競爭？

顯然，萬象商業(yè)在政務(wù)商圈的戰(zhàn)略布局及對合肥市場的長期規(guī)劃并非如此。

○同位于政務(wù)商圈的合肥萬象城

其一，政務(wù)商圈發(fā)展?jié)摿Τ渥?/strong>

在合肥商業(yè)版圖中，位于城西的政務(wù)商圈并非傳統(tǒng)商業(yè)中心。

受益于合肥近二十年的高速發(fā)展，尤其是城市擴容、資源聚集、商業(yè)升級等利好疊加及人口遷移，政務(wù)商圈的商業(yè)能級已超越老牌商圈四牌樓，成為合肥首屈一指的“城市封面級商圈”。

政務(wù)商圈周邊有多處城市地標(biāo)，還聚集了合肥排名前列的高端酒店、辦公樓宇與豪宅社區(qū)等。若合肥保持強勁的經(jīng)濟增長與人口流入態(tài)勢，這一商業(yè)中心的發(fā)展上限將更高。紅四方萬象商業(yè)項目正是著眼未來的前瞻布局。

○政務(wù)商圈的部分商業(yè)、酒店及城市地標(biāo)

○鳥瞰天鵝湖周邊 @ETERLAINE

其二，合肥萬象城存在升級需求

在華潤萬象生活華中大區(qū)，合肥萬象城是大區(qū)首批投入運營的萬象城購物中心之一，目前也是大區(qū)年銷售額最高的購物中心，甚至超過定位“非凡重奢”的武漢萬象城。

2022年之前，合肥萬象城就有升級重奢的戰(zhàn)略規(guī)劃，但受隨后全球奢侈品市場寒潮影響，升級計劃暫緩；不過項目仍在穩(wěn)步推進(jìn)空間升級與品牌煥新，如2024年完成屋頂空間改造、2025年引入安徽首家APPLE STORE蘋果零售店等。

即將落地的萬象天地為合肥萬象城提供了調(diào)改升級的契機：萬象天地主打潮流定位，承接合肥萬象城的部分核心品牌遷移；合肥萬象城則瞄準(zhǔn)“非凡重奢”新定位，推進(jìn)進(jìn)階提檔。如此一來，政務(wù)商圈的“萬象城+萬象天地”組合將產(chǎn)生“1+1＞2”的商業(yè)效應(yīng)。

○2024年完成改造的 Foodie Sky

○2025年引入的APPLE STORE蘋果零售店

其三，同城友商市場主動權(quán)減弱

客觀而言，合肥萬象城要實現(xiàn)升級重奢的戰(zhàn)略目標(biāo)，需向國際奢侈品集團展示自身綜合實力及合肥商業(yè)潛力，同時需面對并超越合肥目前唯一的重奢商場——合肥銀泰中心。

近年來合肥銀泰中心表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期，雖借二期開業(yè)完成一期多家頂奢品牌擴店升級，但受國內(nèi)奢侈品市場遇冷及應(yīng)對措施不足影響，業(yè)績與客流增長停滯甚至下滑。

2025年，阿里巴巴集團將銀泰百貨全部股份售予雅戈爾集團，合肥銀泰中心的現(xiàn)狀與前景更顯不明。盡管項目在品牌更新上保持一定力度，但物業(yè)維護狀況不佳，年初還成為國內(nèi)首家申報REITs的高端購物中心。

日漸式微的合肥銀泰中心面對更為積極的合肥萬象城，市場話語權(quán)下降，已逐漸交出市場主動權(quán)。

○合肥銀泰中心外景

○本應(yīng)是周末客流高峰期的合肥銀泰中心

當(dāng)然，合肥萬象城從當(dāng)前城市旗艦定位向“非凡重奢”進(jìn)階并非一蹴而就，需要足夠時間、清晰規(guī)劃與更多耐心。

從長遠(yuǎn)來看，借助合肥首座萬象天地帶來的引領(lǐng)能量與聯(lián)動效應(yīng)，合肥萬象城錨定非凡重奢定位的進(jìn)階之路，以及萬象商業(yè)在合肥構(gòu)建更強勢旗艦矩陣的進(jìn)程，都將有更多值得關(guān)注的亮點。

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