出品/源Sight

撰文/周藝

廣州的高凈值人群終于不必再扎堆太古匯了。

3月2日，北京華聯(lián)（SKP）與越秀集團正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，標志著SKP華南首店將落子廣州珠江新城馬場地塊。

就在此前的2月25日，馬場地塊的拍賣大戰(zhàn)剛登上熱搜——經過243輪競價，該地塊以236億元成交，刷新單價紀錄，樓面地價超8.5萬元/平方米，一躍成為廣州樓面價榜首，超過海珠琶洲西。

馬場空間效果示意圖

“地王”配“店王”，SKP入駐馬場地塊，是廣州頂奢商業(yè)領域眾望所歸的布局。

馬場地塊位于珠江新城、金融城、琶洲三大核心CBD的黃金交匯處。SKP的進駐，意味著廣州天河區(qū)——這座城市的“宇宙中心”，終于擁有了能與北京大望路、成都交子公園相抗衡的超大型頂奢商業(yè)集群。

相關文件顯示，該項目預計6年內累計銷售貢獻不低于300億元，年均銷售額需突破50億元。

對比其他城市SKP的業(yè)績，“店王”對廣州市場的預期并不算高。畢竟除北京SKP外，其他城市的SKP項目尚未交出更亮眼的成績單。而隨著南京德基廣場的步步緊逼，杭州和廣州的新項目被視作SKP的下一個增長希望。

在萬眾期待中，務實的廣州消費者與這座頂奢商業(yè)體相遇，或許會碰撞出不一樣的火花。

擴張的“水土不服”

長期以來，北京SKP是中國乃至全球奢侈品零售的標桿。但隨著SKP開啟全國擴張，其品牌溢價與運營模式在不同城市的適配度出現明顯差異。

據外媒WWD報道，2025年SKP集團整體營業(yè)額同比增長15%，這一增長主要依賴北京SKP的復蘇和新店的貢獻。

具體到各門店表現：北京SKP2025年銷售額回升至約235億元，雖有復蘇跡象，但較2023年265億元的歷史峰值仍有差距，且增長動能顯露出結構性放緩，再次被南京德基廣場超越——后者2025年銷售額達262億元。

業(yè)內媒體披露，作為SKP走出北京的第二家店，西安SKP2025年銷售額維持在80億元左右，與2023年90億元的峰值存在差距，在西北市場的消費影響力不及老牌購物中心賽格國際。

第三家SKP于2022年落戶成都，在西南商業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，該項目開業(yè)首年業(yè)績達55億元，2024年增長至68億元。數據顯示，2025年第一季度成都SKP銷售額增長25%，全年有望繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

不過，面對同屬重奢商場的成都太古里、IFS，成都SKP在高端客群留存上仍面臨較大壓力。

2025年SKP落地武漢，首個完整財年銷售額約45億元。目前武漢SKP的K大道上，LV、Gucci、DIOR等頂奢品牌均已建起獨棟門店，正逐步開業(yè)。

武漢的愛馬仕曾從武商mall遷至恒隆廣場，如今能否在SKP開設第二家門店（“雙馬”布局），成為該項目的一大懸念。

但無論如何，年銷售額超150億元的武商mall仍是武漢SKP的重要競爭對手。在本土商業(yè)勢力的壓制下，SKP尚未掌握絕對的市場話語權。

綜合來看，成都、西安、武漢三座城市的SKP銷售額總和仍不敵北京SKP。這一方面源于各省市經濟環(huán)境與消費力的差距；另一方面，SKP傳統(tǒng)的“SKP Select（自營）+SKP-S（藝術空間）”模式在初期視覺紅利消退后，正面臨品牌同質化嚴重、運營成本高企的挑戰(zhàn)。

在二線及新興一線城市，SKP更像是一個精致的物理地標，而非表現突出的商業(yè)地產項目。

南北商業(yè)的“黃金博弈”

當SKP陷入擴張困境時，南方的競爭對手展現出更強的韌性。2025年，南京德基廣場以262.4億元的銷售額再次超越北京SKP，蟬聯(lián)全國單店“店王”。

與SKP的全國擴張不同，南京德基目前僅確定徐州為第二家高端綜合商業(yè)廣場，預計2026年第三季度整體開業(yè)，根據運營預期，其年銷售額有望突破百億元。

2026年，南京德基其他業(yè)態(tài)的擴張也加速推進。今年6月，南京河西的德基時刻與德基奧萊將同步開業(yè)。

從商業(yè)資源來看，北京SKP和南京德基均集齊HERMES、CHANEL、Dior、LV等頂奢品牌，鎖定了全國最高凈值人群。但近兩年奢侈品牌處境承壓，中國高端商業(yè)地產開始更依賴本土品牌。

黃金珠寶等硬奢品牌是近年中國高端消費的重要組成部分，其中老鋪黃金與北京SKP實現了“雙向賦能”——三家門店形成合圍，在重奢市場波動的背景下，為SKP穩(wěn)住了經營底氣。

老鋪黃金在招股書及業(yè)績會上曾披露，北京SKP門店的月坪效（每平方米收入）超44萬元，是SKP商場內租金回報率和單位面積產出最高的品牌。2025年北京SKP242億元的銷售額中，老鋪黃金單店貢獻了30億元。

與SKP深度綁定老鋪黃金不同，南京德基走的是“中式高定珠寶矩陣”路線。2025年，德基廣場集齊老鋪黃金、琳朝、寶蘭、君佩四大“古法金品牌”，后三者均未入駐SKP，琳朝更是在此開出了除蘭州發(fā)源地外的全國第二家門店。

德基能否成功培育這些品牌，成為其下一階段與SKP競爭的關鍵籌碼。

廣州市場的新變量

此前，武漢、成都SKP需與區(qū)域內其他高端商業(yè)爭奪客群，而廣州SKP的經營壓力被認為相對較小——其明確的競爭對手目前只有太古匯。

但廣州高端商業(yè)的布局一旦啟動，便呈現“群起響應”之勢。2025年底，聚龍灣太古里開業(yè)，使廣州成為國內第二座同時擁有太古匯和太古里的城市。不過由于僅一期開業(yè)，聚龍灣太古里的品牌陣容尚未帶來驚喜。

2026年，白鵝潭萬象城也將開業(yè)，據悉將引入愛馬仕和LV兩大頂奢品牌；此外，番禺萬象城已敲定，在廣州市發(fā)改委發(fā)布的2026年重點建設項目計劃中，該項目建設周期為2026-2029年，總投資55億元。

荔灣區(qū)、番禺區(qū)紛紛入局高端商業(yè)，打破了天河區(qū)的傳統(tǒng)壟斷格局。屆時，兩座萬象城、兩座太古高端商業(yè)與一座SKP將在廣州形成強大的高端消費集聚效應，推動城市能級提升。

盡管此前高端消費渠道有限，但廣州的消費力不容小覷。2025年，廣州社會消費品零售總額突破1.1萬億元，增長5.5%，連續(xù)五年破萬億；全市GDP達3.2萬億元，增速4%。

據2024胡潤財富報告，廣州億元資產超高凈值家庭數量穩(wěn)居大中華區(qū)第五。

雖然“老廣”常被調侃為低調的“包租公”，愛穿拖鞋、吃農家菜，但“不喜奢侈品消費”是一種刻板印象。近兩年廣州太古匯業(yè)績穩(wěn)健，2025年銷售額突破百億元，LV、CHANEL門店時常限流排隊，老鋪黃金、君佩等品牌更是吸引了大量排隊人群。

此外，隨著匯率波動和境內外價差縮小，廣州正迎來“消費回流”潮。這意味著廣州SKP接手的不是新客群，而是可能從香港海港城回流的頂級VIC（重要客戶）。

對于沉寂多年的馬場地塊而言，SKP的入駐既是商業(yè)格局的洗牌，也是城市核心資產價值的躍升。在多方高端商業(yè)力量匯聚的廣州，SKP能否延續(xù)“店王”神話，很大程度上取決于其對嶺南務實消費心理的理解深度。

市場也期待這座頂奢地標，能為廣州高凈值人群帶來兼具資產屬性與審美價值的消費新范式。

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