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2026年開年至今，全國二手房市場呈現(xiàn)出新態(tài)勢——業(yè)主們不再急于低價拋售房產(chǎn)。

最直觀的表現(xiàn)是，重點城市二手房月度掛牌量持續(xù)下滑。

一線城市率先顯現(xiàn)這一趨勢。

北京二手房掛牌量自去年11月起已連續(xù)4個月下降，僅2月就減少了3000多套。

上海的拐點更早，去年6月起掛牌量便開始下行，截至2月已連續(xù)9個月減少。據(jù)冰山指數(shù)估算，上海二手房去化周期僅余4個月。

廣州的掛牌量在12月由升轉(zhuǎn)降，深圳則在今年2月迎來拐點。

截至2月中旬，四大一線城市的二手房掛牌量均處于下降通道。

不僅一線城市，杭州、蘇州、合肥、天津等重點二線城市的二手房掛牌量也紛紛出現(xiàn)拐點。

掛牌量由升轉(zhuǎn)降正成為全國樓市的普遍趨勢，這是過去兩年未曾有過的現(xiàn)象，標志著二手房供給端迎來轉(zhuǎn)折，業(yè)主們的售房意愿顯著降低。

除了供給量的變化，去年10月以來，業(yè)主的議價空間也明顯收窄。

全國重點城市中，此前降價幅度較大的二手房小區(qū)，10月后未再出現(xiàn)“下一套成交價低于上一套”的情況。

例如廣州黃埔的萬科東薈城，100㎡左右的三房從2021年的4.7萬/㎡降至去年的2萬/㎡，去年9月后價格穩(wěn)定在1.9-2萬/㎡區(qū)間，未再下跌。

南京九龍湖的萬科金域藍灣，2022年價格曾達4.5萬/㎡，近年持續(xù)下降，去年上半年觸底后，下半年穩(wěn)定在1.7-1.9萬/㎡。

全國重點城市中降價最猛的二手小區(qū)基本觸底，房價穩(wěn)定在特定區(qū)間，這是市場接近拐點的重要信號。

這一信號也反映在全國二手房價數(shù)據(jù)上。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月百城二手房價為1.29萬元/㎡，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個百分點。更關(guān)鍵的是，一線、二線及三四線城市的環(huán)比跌幅均出現(xiàn)收窄。

供給端的量價變化清晰表明：業(yè)主既不愿急于賣房，也不愿大幅降價。

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對二手房市場而言，供給端的變化是積極信號。當需求穩(wěn)定、業(yè)主惜售時，市場天平將向買賣雙方均衡傾斜。

這意味著過去幾年買方與中介單方面壓價的恐慌行情即將結(jié)束，市場將回歸理性博弈。

此前，“今日不賣，明日每平少500”的恐慌情緒蔓延，不少急售業(yè)主無奈低價出手。

去年下半年起，急售業(yè)主基本出清，房價逐漸觸及業(yè)主的心理閾值。

業(yè)主的心理閾值主要有兩個：一是房產(chǎn)價值接近貸款額，二是房貸利率接近租售比。

去年下半年，不少小區(qū)已達這兩個閾值。對業(yè)主而言，若房產(chǎn)價值接近或跌破貸款額，賣房不僅無利可圖，甚至可能倒欠銀行，不如持有房產(chǎn)。

同時，隨著降準降息，房貸利率持續(xù)走低，業(yè)主的還貸壓力減輕。央行四季度數(shù)據(jù)顯示，全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款平均利率為3.06%，公積金利率為2.6%。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)則顯示，全國重點50城租金回報率達2.08%。

部分降價明顯的小區(qū)租金回報率已超3%，當房貸壓力與租金持平甚至更低時，業(yè)主自然不愿賣房。

此外，去年股市好轉(zhuǎn)帶來的財富效應(yīng)，也改善了人們對未來的預(yù)期，緩解了房地產(chǎn)市場的悲觀情緒。

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從量價數(shù)據(jù)到市場情緒，二手房市場已顯露出一絲曙光。

這曙光雖微弱，卻讓我們看到2026年二手房價正逐步筑底。

筑底過程可能持續(xù)一至兩年，但可以確定的是：急跌階段已過。

作為普通家庭的主要財富載體，房產(chǎn)終于快要觸底企穩(wěn)。

不過，這一趨勢仍需觀察，就像早春泛青的草木，尚不能確定后續(xù)是否持續(xù)回暖。

樓市具有季節(jié)性，3月“小陽春”通常是趨勢確立的關(guān)鍵期。

若今年小陽春如期而至，且三四月經(jīng)市場驗證后房價保持穩(wěn)定甚至微漲，拐點才算真正到來。

即便拐點來臨，也不意味著所有小區(qū)都能止跌。

過去幾年，不同城市、不同小區(qū)的房價調(diào)整差異顯著：有的早跌快跌，有的晚跌慢跌。即使整體迎來拐點，那些調(diào)整較晚的小區(qū)仍可能繼續(xù)下行。

這對購房者尤其是改善置換群體構(gòu)成考驗，可能面臨“賣舊跌、買新也跌”的風(fēng)險——剛低價賣掉老破小換了新房，老房止跌了，新房卻開始調(diào)整。

普通人需警惕這一風(fēng)險，明確自家小區(qū)屬于已調(diào)整完成、正在調(diào)整還是尚未開始調(diào)整的范疇。

拐點時期，看似安全的可能暗藏風(fēng)險，自認保值的或許仍在調(diào)整中，需仔細甄別與把握。

總之，未來一年樓市將迎新變化，這或許是舊周期的終結(jié)，也可能是新時代的開端。