出品/觀點指數(shù)

撰文/馮彩云

1月26日，南京江北新區(qū)披露，中央商務(wù)區(qū)已與德基集團(tuán)簽署江北新主城核心區(qū)商業(yè)合作框架協(xié)議，德基將在江北地下城打造“德基時刻”體驗式商業(yè)街區(qū)，該項目預(yù)計今年開業(yè)。

與匯聚全球一線奢侈品牌的南京德基廣場不同，“德基時刻”產(chǎn)品線聚焦年輕時尚潮流，融合多元業(yè)態(tài)，通過場景創(chuàng)新與藝術(shù)賦能構(gòu)建新型文化消費場景。

除江北項目外，德基還布局了河西、仙林等區(qū)域，河西德基時刻、仙林德基奧萊也計劃于今年開業(yè)。這一系列動作表明，以南京德基廣場登頂“全球店王”的德基集團(tuán)，正加速擺脫單一重奢標(biāo)簽，向多區(qū)域、多業(yè)態(tài)、全客層的多元商業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型。

從重奢標(biāo)桿到多元布局

德基集團(tuán)成立于2000年，憑借精準(zhǔn)定位與創(chuàng)新運營成為全國高端商業(yè)標(biāo)桿，核心項目南京德基廣場2025年銷售收入達(dá)262億元，客流量6600萬人，匯聚全球95%以上一線奢侈品牌，是其“全球店王”地位的基石。

但當(dāng)前消費市場呈現(xiàn)“啞鈴型”結(jié)構(gòu)，一端是追求稀缺體驗的超高凈值客群，另一端是注重性價比與情感價值的大眾客群。同時，南京商業(yè)競爭加?。盒馒櫥暇㊣FC填補河西重奢空白，瓜分高端市場；香港置地金陵中環(huán)聚焦潮奢，分流年輕客群。此外，單一項目增長存在天花板，多元布局成為突破瓶頸、分散風(fēng)險的必然選擇。

德基在高端運營中積累的品牌資源、場景打造能力與精細(xì)化管理經(jīng)驗，為多元拓展提供支撐。其與LV、Gucci等頂奢品牌深度綁定，可爭取專屬過季貨源，助力仙林德基奧萊打造藝術(shù)概念奧萊；品牌分級管理策略（戰(zhàn)略級、核心級、孵化級）也適配“德基時刻”對年輕潮流品牌的需求。

多元轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)與考驗

盡管有高端基因加持，德基從單一重奢轉(zhuǎn)向全業(yè)態(tài)運營仍面臨多重考驗。重奢業(yè)態(tài)核心是“稀缺性”與“高端調(diào)性”，而潮流業(yè)態(tài)需“高頻迭代”與“社交屬性”，奧萊側(cè)重“性價比”與“貨源穩(wěn)定性”，三種業(yè)態(tài)運營邏輯差異顯著，德基需跳出固有思維，建立差異化運營體系。

具體項目挑戰(zhàn)突出：江北德基時刻位于亞洲最大的江北地下城地下一層，地下商業(yè)受采光、動線限制，坪效通常僅為地上商業(yè)的50%-70%，且江北新區(qū)消費力仍在培育，初期客流導(dǎo)入受限；河西德基時刻需避開與南京IFC的同質(zhì)化競爭；仙林德基奧萊需平衡貨源品質(zhì)、折扣力度與運營成本。

多項目并行也考驗管理能力，德基需保障各項目運營標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，平衡非重奢項目的服務(wù)品質(zhì)與品牌調(diào)性。如何在拓展大眾市場的同時維護(hù)高端品牌形象，是德基轉(zhuǎn)型過程中需持續(xù)權(quán)衡的核心命題，這場多元商業(yè)生態(tài)的探索才剛剛開始。

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