房地產(chǎn)行業(yè)近期釋放出一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。

據(jù)媒體報(bào)道，部分房企已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)。

這意味著自2020年8月實(shí)施的“三道紅線”政策，在推行五年后終于迎來松綁調(diào)整。

不過，監(jiān)管對(duì)出險(xiǎn)房企并未完全放寬要求，部分出險(xiǎn)房企仍需定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

從2026年開年監(jiān)管部門的一系列舉措來看，穩(wěn)定市場(chǎng)主體仍是當(dāng)前的重要工作方向。

1月1日《求是》雜志發(fā)文指出：“做好風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)預(yù)案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對(duì)。”

隨后，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門明確，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款可展期5年。

我們分析認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)行業(yè)底部確認(rèn)需要四個(gè)確定性條件，其中首要的就是政策確定性，即行政調(diào)控手段逐步退出。在一系列政策引導(dǎo)下，房企回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道的環(huán)境支撐將更加穩(wěn)固。

01

“三道紅線”政策可追溯至2020年8月。

當(dāng)時(shí)，住建部與央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)12家試點(diǎn)房企的有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；二是凈負(fù)債率不得超過100%；三是現(xiàn)金短債比不低于1倍。

根據(jù)這三項(xiàng)核心指標(biāo)，12家試點(diǎn)房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，并按檔設(shè)定有息負(fù)債的增速上限。

該政策出臺(tái)的初衷是控制房企杠桿率，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。彼時(shí)房企負(fù)債持續(xù)攀升，綠檔房企數(shù)量從2017年的23家降至2020年上半年的12家。

“三道紅線”推出后，成為房企融資的重要參考標(biāo)準(zhǔn)，并持續(xù)釋放收緊信號(hào)，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿。

2021年“三道紅線”政策擴(kuò)圍至全行業(yè)，此后房企融資環(huán)境趨緊，流動(dòng)性壓力不斷加大，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性問題，截至2025年違約房企累計(jì)達(dá)78家。

與此同時(shí)，行業(yè)去杠桿進(jìn)程加速推進(jìn)。50家上市房企的總有息負(fù)債規(guī)模自2022年起逐年縮減，2023年后更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2025年中期總有息債規(guī)模降至51816億元。

在此過程中，越來越多房企通過增加銷售回款、壓縮現(xiàn)金支出、推進(jìn)資產(chǎn)證券化等方式優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，力求轉(zhuǎn)為“綠檔”以降低融資約束。2023年以來，50家典型房企中綠檔房企占比穩(wěn)定在30%左右。

“三道紅線”政策的淡出，背后是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的深度轉(zhuǎn)型調(diào)整。

自2021年房企陸續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)至今已五年，行業(yè)經(jīng)過數(shù)年調(diào)整，規(guī)模房企債務(wù)重組不斷落地，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清并已接近尾聲。

截至2025年底，已有18家上市房企完成全部或部分債務(wù)重組，這些房企公布的債務(wù)重組方案涉及有息負(fù)債規(guī)模近1萬億元。

02

經(jīng)過這一輪調(diào)整，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。

十五五規(guī)劃建議明確提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

2026年房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的核心政策將聚焦“融資紓困”與“供給優(yōu)化”兩大方向。融資端將繼續(xù)通過專項(xiàng)債擴(kuò)容與“白名單”機(jī)制精準(zhǔn)支持房企。

首先，2025年專項(xiàng)債加大了對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，地方政府專項(xiàng)債限額達(dá)4.4萬億元，增幅為近六年最大，這些增量資金重點(diǎn)投向房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)領(lǐng)域，包括土地收儲(chǔ)、存量商品房收購(gòu)、化解政府拖欠房企賬款等。同時(shí)，暫停五年的土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債也得以重啟。

此外，2025年“白名單”機(jī)制進(jìn)一步擴(kuò)容，“十四五”期間，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目貸款規(guī)模突破7萬億元，支持近2000萬套住房交付。

進(jìn)入2026年，符合條件的“白名單”項(xiàng)目貸款可展期5年，定向緩解房企資金壓力。

在一系列政策引導(dǎo)下，房企將加快回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道，疊加房地產(chǎn)行業(yè)在商品房交付與債務(wù)化解領(lǐng)域取得的突破性進(jìn)展，市場(chǎng)預(yù)期將持續(xù)改善。

房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。未來五年將是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵期，2026年無疑是房地產(chǎn)發(fā)展新模式落地見效的重要一年，這一年行業(yè)底部信號(hào)將得到確認(rèn)，城市更新與“好房子”政策將推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入止跌回穩(wěn)的新周期。

未來，房企轉(zhuǎn)型將獲得更多政策支持，“白名單”制度將進(jìn)一步發(fā)揮作用，疊加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解力度加大，房企回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道的環(huán)境支撐將更加穩(wěn)固。具備優(yōu)質(zhì)布局與資產(chǎn)的企業(yè)將率先實(shí)現(xiàn)盈利回升，行業(yè)健康生態(tài)將逐步形成。

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