每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

2026年開年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重磅政策利好。

1月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局宣布，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，商業(yè)用房涵蓋寫字樓、公寓、商鋪等業(yè)態(tài)，此前貸款首付款比例普遍為50%。隨著此次政策出臺(tái)，商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)用房領(lǐng)域的重要投資標(biāo)的，成為投資者熱議焦點(diǎn)。

在深圳市場(chǎng)，不少商鋪中介主推的商鋪號(hào)稱回報(bào)率普遍達(dá)4%~6%，部分帶租約商鋪更是宣稱回報(bào)率可達(dá)8%。而據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報(bào)率僅約1.7%，二者形成鮮明反差。

記者調(diào)研深圳福田、寶安等片區(qū)商鋪市場(chǎng)時(shí)，有潛在投資者直言“門檻降了但不敢輕易下手”，商鋪投資的核心考驗(yàn)并非湊齊首付，而是能否扛住長(zhǎng)期持有中的多重風(fēng)險(xiǎn)。

中介宣傳的深圳部分商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率情況|貝殼

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿表示，此次商業(yè)地產(chǎn)貸款首付從50%降至30%，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)去化有一定促進(jìn)作用，但貸款利率及稅率才是影響成交的關(guān)鍵，政策要更好見效還需一攬子動(dòng)作。

01

高租金回報(bào)率的背后

僅從租金回報(bào)率看，商鋪整體高于住宅。

以福田保稅區(qū)駿皇名居小區(qū)臨街底商為例，目前有兩套一樓底商出售，其中一套建筑面積約80平方米（上下復(fù)式：底層80平方米+上層30平方米），業(yè)主報(bào)價(jià)800萬(wàn)元，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米，月租金約3.8萬(wàn)元，靜態(tài)年化租金回報(bào)率約5.7%。

而鏈家平臺(tái)上，該小區(qū)一套66.18平方米的2室1廳住宅，掛牌價(jià)約470萬(wàn)元，單價(jià)約7.1萬(wàn)元/平方米，同戶型月租金約6960元，靜態(tài)年化租金回報(bào)率約1.8%。

寶安沙井片區(qū)，招商雍境、云海臻府等小區(qū)陸續(xù)交樓，底商成投資者青睞目標(biāo)。

該片區(qū)中介許鵬介紹：“云海臻府底商暫未出售，招商雍境一期商鋪基本售完，在售二期商鋪2027年年底交付，單價(jià)普遍5萬(wàn)至6萬(wàn)元/平方米?！?/p>

許鵬展示的招商雍境二期約51平方米底商，原總價(jià)約306萬(wàn)元，優(yōu)惠后約260萬(wàn)元。據(jù)推算，附近類似面積商鋪月租金約1.2萬(wàn)元，年化租金回報(bào)率約5.54%。

寶安沙井招商雍境一期底商 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

記者調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，深圳商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率可觀，與整體價(jià)格回調(diào)密切相關(guān)。

法拍平臺(tái)上，商鋪價(jià)格變化清晰可見。2025年7月，龍華區(qū)白石龍地鐵站旁約40平方米商鋪以77.3萬(wàn)元成交，2017年購(gòu)入價(jià)約504萬(wàn)元；2024年9月，華強(qiáng)北約5.37平方米商鋪以17.3萬(wàn)元成交，2016年售價(jià)約65.7萬(wàn)元。

阿里法拍數(shù)據(jù)顯示，深圳近兩個(gè)月上架約28套商鋪，僅9套成交，高流拍率折射出投資者的謹(jǐn)慎心態(tài)。

02

“商鋪投資也要賺慢錢”

“深圳不少商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率能達(dá)4%以上，但長(zhǎng)期持有風(fēng)險(xiǎn)和隱藏成本會(huì)讓實(shí)際回報(bào)大打折扣，綜合下來(lái)可能不到3%?！?月17日，一位潛在投資者表示。

該投資者推算，商鋪稅費(fèi)成本更高：購(gòu)買需繳3%契稅和0.05%印花稅，遠(yuǎn)高于住宅（深圳首套住宅契稅1%~1.5%，二套1%~2%，印花稅免征）。持有期間，物業(yè)費(fèi)普遍高于住宅，加上維修費(fèi)用、空置期損耗，實(shí)際回報(bào)率會(huì)縮水。

“這還只是理想情況，實(shí)際還要考慮空置期。新小區(qū)位置不出眾的話，基本交付1年后才易租出?！痹撏顿Y者補(bǔ)充道。

可見，商鋪投資對(duì)資金實(shí)力要求更高。

對(duì)比可知，商鋪按揭貸款期限最長(zhǎng)10年，遠(yuǎn)短于住宅的30年，且貸款利率為銀行同檔次商業(yè)利率，高于住宅。即便首付壓力減輕，月供、物業(yè)費(fèi)、空置成本等仍需持續(xù)投入，普通投資者長(zhǎng)期持有需穩(wěn)定現(xiàn)金流支撐，并非易事。

更重要的是，商鋪價(jià)值增值空間大不如前。2017年高位買入的商鋪，如今價(jià)格大幅縮水，租金覆蓋成本和找可靠租戶都是難題。

福田區(qū)江南名苑3樓在租商鋪|每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在福田從事商業(yè)地產(chǎn)交易多年的麥龍表示，現(xiàn)在投資商鋪是“賺慢錢”，短期內(nèi)難漲，博資產(chǎn)收益不現(xiàn)實(shí)，大部分項(xiàng)目需10至20年回本。

“現(xiàn)在成交多的客戶，本身是周邊經(jīng)營(yíng)店鋪的，生意穩(wěn)定后直接買下商鋪經(jīng)營(yíng)。”麥龍說(shuō)。

記者了解到，市面上商鋪主要分三類：臨街住宅小區(qū)底商、商業(yè)街或步行街商鋪、購(gòu)物中心商鋪。

麥龍稱，個(gè)人投資集中在臨街商鋪。臨街或小區(qū)出入口鋪位單價(jià)高于負(fù)一層或其他底商；可餐飲商鋪單價(jià)高于不可餐飲鋪，差價(jià)5%～10%。商業(yè)街或購(gòu)物中心多為企業(yè)投資，更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力。

因此，部分從業(yè)者表示，應(yīng)理性看待商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率，業(yè)內(nèi)公認(rèn)“≥4%才值得投資”，但需扣除稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、空置成本等，實(shí)際回報(bào)率會(huì)攤薄。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次首付下調(diào)主要是推動(dòng)商辦去庫(kù)存，并非提升商鋪投資價(jià)值。

“過(guò)去商業(yè)用房貸款因商用性質(zhì)和防炒作，實(shí)行低杠桿監(jiān)管?，F(xiàn)在炒作退潮，居民加杠桿購(gòu)房意愿下降，放開合理。且銀行評(píng)估價(jià)謹(jǐn)慎，30%首付不低，未來(lái)可能再降。”李宇嘉分析。

本文來(lái)自每日經(jīng)濟(jì)新聞，作者：陳榮浩，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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