房東“躺賺”的日子一去不復(fù)返了。

“酒店掛了半年都沒(méi)人問(wèn)，再交不起房租只能賣(mài)設(shè)備撤場(chǎng)了?！?/p>

這樣的無(wú)奈場(chǎng)景正在全國(guó)蔓延，大量租期未到的酒店急于轉(zhuǎn)讓?zhuān)踔林苯舆`約退租。

據(jù)酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年酒店轉(zhuǎn)讓量已達(dá)2024年同期3倍，可成交量卻持續(xù)低迷。

該平臺(tái)還預(yù)估，目前市場(chǎng)上至少30%的酒店因租金過(guò)高永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)不出去，最終只能走上回收設(shè)備、棄店的路。

曾經(jīng)穩(wěn)賺不賠的酒店租賃模式，為何會(huì)陷入如今的失控境地？

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爆雷頻發(fā)，酒店斷租潮來(lái)襲

簽了10年租約，本以為是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，沒(méi)想到第三年就遭遇租金拖欠；看著酒店入住率下滑，卻拿不到真實(shí)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，等發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，承租方早已瀕臨資不抵債……

近兩年，酒店租賃方違約跑路的現(xiàn)象越來(lái)越頻繁。

2025年4月，昌松之家在上海的首個(gè)旅居基地——上海浦津國(guó)際酒店關(guān)停，入住老人一夜之間被迫撤離。而浦津酒店的管理方早已因拖欠數(shù)千萬(wàn)租金，屢次被列為被執(zhí)行人。

2025年9月，溫州嘉運(yùn)大酒店因拖欠78萬(wàn)元租金被貼上解除租賃合同通知書(shū)。

2025年11月，經(jīng)營(yíng)了11年的西安天驪君廷酒店突然停業(yè)斷水?dāng)嚯?，背后是長(zhǎng)達(dá)五年的租金拖欠。該酒店從2020年5月就開(kāi)始拖欠租金，直到2025年11月被房東強(qiáng)制清退。更令人震驚的是，酒店關(guān)門(mén)前仍正常收款、進(jìn)貨、發(fā)工資，卻遲遲不付租金。

2025年12月，陜西曲江聚聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司公告稱(chēng)，因承租方長(zhǎng)期拖欠租金，即日起與陜西斯瑞特酒店管理有限公司（斯瑞特國(guó)際酒店）解除租賃關(guān)系。同月，廈門(mén)地標(biāo)性老酒店?yáng)|南亞大酒店也宣告退租閉店。

同樣在2025年12月，湖州德清金銀島國(guó)際大酒店因經(jīng)營(yíng)困難欠租遭多位房東維權(quán)，有的房東自曝被拖欠15個(gè)月租金。

廣州天河華威達(dá)酒店也上演了類(lèi)似劇情。2026年1月，這家老牌四星酒店因5年沒(méi)交租被法院強(qiáng)制清退，如今酒店大堂入口已被焊死，附屬的餐廳、KTV、棋牌室等全部停業(yè)。值得一提的是，該酒店的租賃糾紛可追溯到2021年，官司打了四年多，截至2025年4月，拖欠租金已累積近360萬(wàn)元。

市場(chǎng)環(huán)境承壓、信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，讓酒店這一曾經(jīng)的穩(wěn)健資產(chǎn)變成燙手山芋，房東們收不到租金、資產(chǎn)受威脅、維權(quán)無(wú)門(mén)，苦不堪言。

哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)。前不久，全國(guó)首款“酒店房東衛(wèi)士”上線(xiàn)，為房東提供租金墊付、代收、物業(yè)轉(zhuǎn)讓等服務(wù)。酒店斷租潮下，竟也催生出新的生意。

02

酒店租賃模式為何敗落？

酒店租賃模式曾是中國(guó)酒店業(yè)快速擴(kuò)張的利器。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)讓酒店品牌以最小資本迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，業(yè)主則享受品牌帶來(lái)的穩(wěn)定回報(bào)和資產(chǎn)增值。但這種看似完美的合作，在酒店市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量時(shí)代時(shí)暴露出致命弱點(diǎn)。

和完全自持物業(yè)的酒店相比，租賃酒店在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中更脆弱。前者困難時(shí)可降低預(yù)期甚至?xí)簳r(shí)休整；后者卻要面對(duì)剛性租金支出，即便房間空置，賬單也不會(huì)停。

酒店租賃合同通常包含最低保障租金條款，意味著無(wú)論經(jīng)營(yíng)狀況如何，業(yè)主都能獲得一定收入。

更復(fù)雜的是，許多高星酒店租賃合同與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目綁定。開(kāi)發(fā)商為提升綜合體價(jià)值，引入知名酒店品牌時(shí)常常給予租金優(yōu)惠或補(bǔ)貼。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)自身銷(xiāo)售困難、現(xiàn)金流緊張時(shí)，這種補(bǔ)貼便難以為繼。

酒店品牌管理方面臨艱難抉擇：繼續(xù)運(yùn)營(yíng)意味著持續(xù)虧損；提前解約則需支付巨額違約金，還會(huì)損害品牌聲譽(yù)。兩難之下，違約斷租似乎成了無(wú)奈之選。

表面看，酒店斷租是行業(yè)經(jīng)營(yíng)困境與業(yè)主利益保護(hù)的拉鋸戰(zhàn)，實(shí)則背后是一條完整的壓力鏈條。

首先，國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)供需失衡是起點(diǎn)，有限客源被過(guò)多酒店分食，導(dǎo)致入住率持續(xù)下滑。中國(guó)旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張潤(rùn)剛不久前發(fā)文稱(chēng)，2025年酒店業(yè)基本盤(pán)正在系統(tǒng)性收縮，平均房?jī)r(jià)在價(jià)格戰(zhàn)中難以提振，入住率持續(xù)低迷則徹底擊穿了利潤(rùn)底線(xiàn)。

盡管行業(yè)RevPAR連年下滑，但據(jù)STR數(shù)據(jù)，全國(guó)酒店總客房供給量仍在增長(zhǎng)。這意味著，有限的“需求蛋糕”被越來(lái)越多玩家分食。

收入端承壓的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本持續(xù)攀升，進(jìn)一步侵蝕微薄利潤(rùn)。近年來(lái)，酒店租金占營(yíng)收比重達(dá)20%—30%，人工成本占比突破30%，能源成本也在暴漲。

可以說(shuō)，在租賃主導(dǎo)的投資結(jié)構(gòu)中，租金是最剛性、占比最高的固定成本。一旦房租與收入脫節(jié)，再?gòu)?qiáng)的品牌運(yùn)營(yíng)也難補(bǔ)模型缺陷。

面對(duì)困境，不少酒店老板選擇跑路。在成都、長(zhǎng)沙、南寧等地，有酒店老板扛不住租金壓力，放棄門(mén)店、變賣(mài)設(shè)備一走了之。

而上海、北京等核心城市的高端及奢華酒店，大多由大型國(guó)企、開(kāi)發(fā)商或基金機(jī)構(gòu)自持，沒(méi)有租金壓力，市場(chǎng)低谷期只需覆蓋運(yùn)營(yíng)成本就能生存。

03

租賃酒店未來(lái)出路在哪？

酒店加盟商與房東的契約關(guān)系正在重新定義。

過(guò)去的固定租金模式，在市場(chǎng)劇烈波動(dòng)下已然失效。近年來(lái)，“拼租”式開(kāi)店在酒店圈快速普及，部分公寓樓甚至出現(xiàn)多家酒店共享大堂、僅按樓層區(qū)隔的經(jīng)營(yíng)模式。

此外，“店中店”模式興起，越來(lái)越多酒店引入月子中心、茶館、咖啡店等業(yè)態(tài)分?jǐn)傋饨?，試圖通過(guò)多場(chǎng)景、多產(chǎn)品、多客群的復(fù)合運(yùn)營(yíng)放大傳統(tǒng)租賃酒店的盈利點(diǎn)。

比如北京辰茂鴻翔酒店引入京東七鮮咖啡進(jìn)駐大堂，就是為了靈活利用閑置空間，降低固定資產(chǎn)投入與運(yùn)營(yíng)成本。

面對(duì)物業(yè)空置和運(yùn)營(yíng)虧損，房東與投資人開(kāi)始探索新型合作關(guān)系。

引入彈性租金機(jī)制是關(guān)鍵。可嘗試“固定+提成”模式，將部分租金與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。這能幫助酒店在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)減輕固定租金壓力，同時(shí)保障業(yè)主基本收益。

建立常態(tài)化溝通機(jī)制也很重要。湖南省張家界市法院通過(guò)“調(diào)解優(yōu)先、整體續(xù)約、重新簽訂”的一攬子方案，成功解決了145戶(hù)業(yè)主與酒店管理公司的租賃糾紛。

聯(lián)營(yíng)模式是另一種解決方案，業(yè)主以物業(yè)入股，與品牌方成立合資公司，實(shí)現(xiàn)利益深度綁定。四川樂(lè)至縣黃花園村引進(jìn)業(yè)主與村集體經(jīng)濟(jì)共同出資建花緣盛宴酒店，采取“保底+分紅”模式，每年為村里增加10多萬(wàn)元穩(wěn)定收入。

《中國(guó)酒店租賃模式的系統(tǒng)性危機(jī)與重構(gòu)路徑》報(bào)告指出，在租金無(wú)法下降的剛性約束下，運(yùn)營(yíng)效率成為租賃酒店的核心生存能力，行業(yè)加速向“數(shù)字化+場(chǎng)景化”轉(zhuǎn)型。

華住集團(tuán)通過(guò)自研數(shù)字化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)10秒入住，人房比低至0.17，精準(zhǔn)控制人力成本。亞朵酒店4.0將大堂升級(jí)為“亞朵生活空間”，融合圖書(shū)借閱、文創(chuàng)零售、藝術(shù)展覽等功能，通過(guò)“場(chǎng)景+零售”模式，把住宿延伸至場(chǎng)景體驗(yàn)甚至家居消費(fèi)。

租賃酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)并未消失，而是以更復(fù)雜、多元、科學(xué)的形式存在。未來(lái)酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不再是簡(jiǎn)單的價(jià)格戰(zhàn)或位置爭(zhēng)奪，而是綜合實(shí)力的比拼。那些能在產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、成本控制等方面找到平衡點(diǎn)的酒店，將在行業(yè)洗牌中笑到最后。

酒店真正的敵人不是房租，而是對(duì)市場(chǎng)變化的漠視和對(duì)傳統(tǒng)模式的固執(zhí)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“酒管財(cái)經(jīng)”，作者：大晟，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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