“最近北京租房的人還挺多的?！?月剛換完房的馬怡（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感慨。

前不久的一個(gè)周日下午，馬怡在北京朝陽(yáng)區(qū)北苑附近看了11套在租的兩居室。當(dāng)天傍晚，正當(dāng)她在距離地鐵站不遠(yuǎn)的兩套房源之間糾結(jié)時(shí)，中介告知她其中一套裝修較好的房子已經(jīng)租出去了。經(jīng)過一番權(quán)衡，當(dāng)晚她以6200元/月的價(jià)格，租下了另一套距離地鐵站稍遠(yuǎn)的兩居室。

3月底，馬怡發(fā)現(xiàn)春節(jié)假期后中介給她推薦的房源已全部下架，“應(yīng)該是都租出去了”。

受訪專家表示，受季節(jié)性因素影響，春節(jié)假期后住房租賃市場(chǎng)熱度總體回升，北京等一線城市市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“需求快速回歸、租賃節(jié)奏加快”的特征。中指數(shù)據(jù)顯示，3月北京、上海、廣州和深圳普通住宅租金環(huán)比分別上漲0.41%、0.37%、0.04%和0.41%。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與往年相比，今年春節(jié)假期后租房市場(chǎng)有兩個(gè)新特征：一是需求更為理性，租客決策周期縮短但更看重性價(jià)比與通勤效率；二是結(jié)構(gòu)性分化更明顯，核心區(qū)小戶型及品牌公寓熱度較高，而非核心區(qū)域及老舊民宅去化壓力仍在。這在一定程度上說明住房租賃市場(chǎng)從“總量回暖”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量分化”。

重點(diǎn)城市租房市場(chǎng)迎來“小旺季”

由于工作變動(dòng)，馬怡從自家出發(fā)，單程通勤時(shí)間超過了兩個(gè)小時(shí)，春節(jié)假期之后她便有意租一套離單位更近的房子，進(jìn)入3月，這件事變得越發(fā)迫切起來。在看房過程中，馬怡發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)看房熱度超出她的預(yù)期。敲定了目標(biāo)房源之后，馬怡遇到了另外一個(gè)難題：本來準(zhǔn)備下一個(gè)周末再搬家，但預(yù)約搬家公司時(shí)發(fā)現(xiàn)搬家的人太多，周末已經(jīng)約滿，不得已將搬家日期挪到了工作日。

“現(xiàn)在租房的人看房主要集中在周末，和春節(jié)假期前相比，市場(chǎng)熱度還是要高一些?！?月30日，北京朝陽(yáng)區(qū)一名租房中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

“近期住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)還不錯(cuò)，節(jié)后市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，3月份成交量同比、環(huán)比均有顯著增長(zhǎng)，總體符合預(yù)期?！北本╂溂已芯吭悍治鰩熇鋾?huì)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

冷會(huì)進(jìn)一步分析稱，之所以說符合預(yù)期，是因?yàn)榇汗?jié)假期后的一段時(shí)間是住房租賃市場(chǎng)的“小旺季”，這期間的交易量增長(zhǎng)是一種季節(jié)性現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象的原因主要是春節(jié)假期期間積累的租房需求和節(jié)后返京人群集中入市，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)交易節(jié)奏階段性加快。

但與往年相比，冷會(huì)注意到今年春節(jié)假期后北京住房租賃市場(chǎng)的兩方面不同點(diǎn)。首先是交易節(jié)奏有所變化，今年春節(jié)假期在2月，節(jié)后租賃需求多數(shù)在3月釋放，而去年春節(jié)假期處于1月末，節(jié)后租賃需求多在2月提前釋放，因此今年3月租賃成交量同比有顯著增長(zhǎng)。從一季度整體來看，租賃交易總量與去年一季度基本持平。

其次，冷會(huì)發(fā)現(xiàn)外圍城區(qū)、中等以上戶型（60平方米以上）成交占比有所提升。從空間分布上看，今年以來順義、大興、房山等地區(qū)成交占比同比有所提升，五環(huán)外區(qū)域需求量增加。這反映出租賃需求的緩慢外移趨勢(shì)，其原因有多個(gè)方面，一是外圍區(qū)域租金價(jià)格較低；二是順應(yīng)人口疏解、產(chǎn)業(yè)外移趨勢(shì)；三是近年來外圍區(qū)域配套逐步完善，宜居性有所提升。相應(yīng)地，租住人群對(duì)房屋的要求也有所提高，60平方米以上、三居室及以上戶型的成交占比也有一定程度提升。

不只是北京，趙然指出，春節(jié)假期后，一線城市租房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“需求快速回歸、租賃節(jié)奏加快”的特征。節(jié)后返工疊加高校畢業(yè)生提前入場(chǎng)，帶動(dòng)核心區(qū)域與交通便利板塊的部分優(yōu)質(zhì)房源去化周期縮短，甚至出現(xiàn)“上架即成交”的現(xiàn)象。

從更廣的城市范圍看，58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，春節(jié)假期后的一個(gè)月，住房租賃市場(chǎng)的熱度整體在提升。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，全國(guó)40城租賃景氣度回升至68.5，線上需求熱度環(huán)比上漲超過7%，住房租賃市場(chǎng)的熱度比住房買賣市場(chǎng)提升更為明顯。

張波表示，市場(chǎng)復(fù)蘇主要還是受季節(jié)性因素影響，每年春節(jié)假期后市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)務(wù)工、求職、換租需求快速增長(zhǎng)現(xiàn)象，這也是全年這些需求增長(zhǎng)最為明顯的階段之一。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，今年哈爾濱、長(zhǎng)沙、石家莊等二線城市需求漲幅領(lǐng)跑，一線城市需求穩(wěn)步上揚(yáng)，形成全國(guó)性回暖基礎(chǔ)。

張波觀察到，與以往春節(jié)假期后住房租賃市場(chǎng)熱度普漲相比，今年市場(chǎng)分化相對(duì)更明顯。一二線熱門城市核心地段、地鐵沿線的中低位房源熱度更高，租金表現(xiàn)更好；同時(shí)，大量城市的遠(yuǎn)郊，尤其是交通不便區(qū)域、別墅等大戶型的熱度不漲反跌。

3月多地租金環(huán)比回升

根據(jù)中指研究院測(cè)算的50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，受季節(jié)性效應(yīng)驅(qū)動(dòng)，近兩個(gè)月我國(guó)住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性回暖態(tài)勢(shì)，其中2月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.11%，跌幅較1月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)；3月節(jié)后“返工潮”全面開啟，重點(diǎn)城市租賃需求明顯增多，市場(chǎng)活躍度提升，50城住宅平均租金環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.09%。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看，人口凈流入規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)支撐能力強(qiáng)的核心城市租金回升幅度更為突出，其中深圳、北京、上海3月租金環(huán)比漲幅均在0.4%左右，位居50城前三，核心城市租賃市場(chǎng)的韌性進(jìn)一步凸顯。

具體到北京，冷會(huì)表示，去年四季度以來北京租金價(jià)格走勢(shì)總體保持平穩(wěn)。春節(jié)假期后套均租金略有上漲，平方米租金則總體平穩(wěn)，這反映出成交結(jié)構(gòu)的一些變化——中等以上戶型占比提升。

但從租金來看，中小戶型表現(xiàn)出色。張波表示，北京在內(nèi)的一線城市，尤其是部分熱門板塊、需求集中的中小戶型，租金出現(xiàn)環(huán)比小幅上漲。

“快續(xù)約了，租客讓我給她降房租，每個(gè)月降400元，我說降100元，他們不同意，我要重新找租客了?！比涨?，正在出租一居室的房東林億（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感慨。

林億的房子地處北京商務(wù)中心區(qū)，此前一直自住，兩年前，由于工作變動(dòng)，她開始將房子往外出租，彼時(shí)簽約的租金為6400元/月，在周圍屬于性價(jià)比較高的房源。“這兩年市場(chǎng)租金有所回落，我做好了續(xù)租降價(jià)的準(zhǔn)備，但我的房子裝修比較好，又是房東直租，這套房子我還在還房貸，每個(gè)月降400元太多了?！绷謨|考察周邊類似房源發(fā)現(xiàn)，自己此前的租金定價(jià)仍處于市場(chǎng)中等水平。

趙然表示，春節(jié)假期后一線城市租金環(huán)比雖有小幅回升，但整體仍處于“弱修復(fù)”階段。

趙然指出，一季度租金反彈力度不算強(qiáng)，首先是因?yàn)樾略龉┙o持續(xù)釋放，僅熱點(diǎn)城市的集中式長(zhǎng)租公寓，月均新增供給約1萬(wàn)套以上；其次是租客對(duì)租金價(jià)格的敏感度顯著提升；再次是市場(chǎng)預(yù)期趨于理性，運(yùn)營(yíng)方更傾向于通過穩(wěn)定出租率來鎖定現(xiàn)金流，而非追求短期租金上漲。在此背景下，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“以價(jià)換量、以穩(wěn)為主”的運(yùn)行特征。

3月29日傍晚，林億將自家房子掛上社交媒體平臺(tái)，報(bào)價(jià)略有上浮，給租客留下一些談價(jià)的空間。在不到一天的時(shí)間里面，已經(jīng)有十余個(gè)有意向的租客來咨詢房源有關(guān)情況，其中三個(gè)人約了線下看房。林億對(duì)接下來的北京租房市場(chǎng)持相對(duì)樂觀的態(tài)度，她期待半個(gè)月之內(nèi)找到合適的租客。

冷會(huì)分析稱，隨著春節(jié)假期期間積累的租房需求和節(jié)后返京人群集中入市需求的逐步釋放，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間住房租賃市場(chǎng)將有一個(gè)回歸常態(tài)的過程，此后市場(chǎng)總體平穩(wěn)，直至7、8月份租賃最旺季到來。

展望重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)，曹晶晶認(rèn)為，隨著“返工潮”等季節(jié)性效應(yīng)減退，重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)將延續(xù)“整體承壓、分化加劇”的格局，市場(chǎng)整體租金仍面臨調(diào)整壓力，難以出現(xiàn)普漲行情。而核心城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通便利板塊的優(yōu)質(zhì)房源，憑借其稀缺性和穩(wěn)定的租賃需求，租金表現(xiàn)將更具韌性。

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