“2025年的市場(chǎng)感受，有點(diǎn)像深圳最近的天氣——冷暖交替?！睒?lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振這樣形容過(guò)去一年的深圳樓市。

1月16日，樂(lè)有家研究中心發(fā)布《2025年深圳樓市年度報(bào)告》。報(bào)告顯示，深圳樓市仍處于低位調(diào)整區(qū)間，但成交端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

2025年，深圳一二手住宅全年網(wǎng)簽總量約9.4萬(wàn)套，同比下降9%。其中，一手住宅全年網(wǎng)簽37879套，同比下滑22%；二手住宅網(wǎng)簽56217套，同比上漲3%，成交占比進(jìn)一步提升，成為支撐市場(chǎng)的重要力量。孟凡振表示，二手房成交量已連續(xù)三年回升，反映出存量市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復(fù)，真實(shí)居住需求逐步釋放。 

成交回暖的背后，是價(jià)格的持續(xù)調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手住宅成交均價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米，同比下跌約6%，回落至2018年前后，“以價(jià)換量”特征明顯。在買方主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，議價(jià)空間進(jìn)一步擴(kuò)大，二手房整體議價(jià)率從2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，“年初1000萬(wàn)元的房子可以‘砍’80萬(wàn)元，現(xiàn)在‘砍’了一百多萬(wàn)元。”

不過(guò)，價(jià)格下行并非全面發(fā)生，不同區(qū)位、不同總價(jià)段的房源，走勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)分化。樂(lè)有家營(yíng)銷總裁賀玲指出，2025年市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是“以價(jià)換大”，改善型需求加速釋放。

數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面積持續(xù)擴(kuò)大，由89平方米提升至約100平方米；同期，套均總價(jià)由673萬(wàn)元下降至588萬(wàn)元，成交均價(jià)從8.0萬(wàn)元/平方米回落至5.9萬(wàn)元/平方米。面積擴(kuò)張與價(jià)格回調(diào)并行，反映出購(gòu)房者在價(jià)格下行周期中，借助調(diào)整窗口主動(dòng)完成居住升級(jí)。

在這一過(guò)程中，中高總價(jià)段需求保持活躍。此前居住在500萬(wàn)-1000萬(wàn)元區(qū)間的購(gòu)房者，換房時(shí)普遍選擇向更高總價(jià)、更大面積產(chǎn)品升級(jí)，部分高總價(jià)二手住宅的成交價(jià)格已率先企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅回升。

價(jià)格率先企穩(wěn)的樓盤，多集中在福田、南山、寶中等核心區(qū)域，這些板塊配套成熟，或擁有學(xué)區(qū)、景觀等稀缺資源。以南山知名學(xué)區(qū)房漾日灣畔為例，2025年全年成交43套，四季度成交均價(jià)約11.00萬(wàn)元/平方米，較一季度的10.79萬(wàn)元/平方米上漲約1.9%。

新一代高收入人群正在成為高端市場(chǎng)的重要支撐力量。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年深圳總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交中，90后購(gòu)房者占比達(dá)到31%。這一群體主要集中在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，包括科研、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、新能源汽車及半導(dǎo)體等行業(yè)。賀玲表示，資本市場(chǎng)階段性回暖及科技企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)，對(duì)部分購(gòu)房需求形成了現(xiàn)實(shí)支撐。 

對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，機(jī)構(gòu)判斷趨于一致。

賀玲認(rèn)為，從趨勢(shì)判斷看，成交量基本完成筑底，進(jìn)一步下行空間有限；但價(jià)格調(diào)整尚未完全結(jié)束，仍將處于小幅回落通道。預(yù)計(jì)2026年房?jī)r(jià)仍有微調(diào)壓力，但相較2025年約6%的降幅，市場(chǎng)運(yùn)行將更加平穩(wěn)。

一線城市的市場(chǎng)修復(fù)確定性相對(duì)更高。

長(zhǎng)江證券地產(chǎn)首席分析師劉義表示，從宏觀周期與整體結(jié)構(gòu)看，過(guò)去四年的快速下行，已在較大程度上消化了歷史積累的結(jié)構(gòu)性矛盾。

“就需求端而言，大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是對(duì)高品質(zhì)住宅的需求依然穩(wěn)固。 ”

2026年開(kāi)年，政策端進(jìn)一步釋放托底信號(hào)。

1月15日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。政策發(fā)布后，市場(chǎng)已出現(xiàn)初步反饋。

賀玲透露，政策宣布當(dāng)日，部分公寓項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)成交?！拔覀冏蛱欤?月15日）成交了幾套公寓，其中一個(gè)是南山蛇口的項(xiàng)目，買家來(lái)自香港，兩邊都有生意?！?/span>

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，公寓市場(chǎng)短期內(nèi)難以出現(xiàn)全面升溫。“受產(chǎn)品屬性限制，公寓投資邏輯仍高度依賴租售比水平，只有當(dāng)租金回報(bào)率穩(wěn)定提升至約3%及以上，其投資吸引力才有望實(shí)質(zhì)性增強(qiáng)?！?/span>

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