“近期不少長三角城市樓市成交量回升，存在‘以價換量’現(xiàn)象?！?/p>

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

今年一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)迎來“開門紅”，按吳老師的分析，呈現(xiàn)“兩個企穩(wěn)，兩個強勁，一個偏弱”的態(tài)勢。

其中，制造業(yè)與核心城市房價企穩(wěn)，外貿出口和AI創(chuàng)新表現(xiàn)強勁，消費則相對偏弱。

消費偏弱背后，房地產(chǎn)是關鍵影響因素。

經(jīng)濟學家姚洋近期接受采訪時指出：居民若看到房產(chǎn)貶值，會本能收縮支出、增加儲蓄，進而抑制消費。

那么，今年樓市走向如何？能否助力消費提振？

吳老師認為：今年房地產(chǎn)市場或進入筑底階段，但大概率仍在底部震蕩，呈現(xiàn)“弱復蘇”與“強分化”交織的局面。未來樓市復蘇，需關注北上深杭蓉五個核心城市。

數(shù)據(jù)披露前，高盛曾釋放更強信心，其報告稱滬深房地產(chǎn)或于今年底觸底，2025年底至2028年底期間有望上漲15%。

樓市“小陽春”真的來了嗎？

從交易數(shù)據(jù)看，3月核心城市樓市喜訊頻傳。

成交量上，一線城市二手房成交量普遍翻倍。上海全月成交3.1萬套，環(huán)比增178.8%，創(chuàng)近5年新高；北京、廣州、深圳環(huán)比分別增長144.6%、141.4%、117.1%；

價格方面，一線城市新房售價環(huán)比漲0.2%；70個大中城市中，二手房價格環(huán)比上漲的城市從2個（京滬）擴至13個；

活躍度上，春節(jié)后中介明顯忙碌，蘇州3月二手房帶看量環(huán)比暴漲275.1%，廣州漲35%；

去庫存方面，一季度成效顯著，截至2026年3月末，全國商品房待售面積同比降0.1%，系連續(xù)52個月來首次同比下降。

上海樓市意見領袖白小姐表示，判斷“小陽春”可從“量、價、活躍度、庫存”四大維度入手。

單看數(shù)據(jù)，這輪“小陽春”似乎成立。

但對這種爆發(fā)式熱潮需謹慎看待。

單盤主義工作室創(chuàng)始人盧俊提到上海3月3.1萬套的二手房成交量，稱成績難得卻不代表市場火熱：

“過去2萬套算較好水平，基于當時約10萬套的掛牌量；如今上海二手房掛牌量已達15萬—17萬套，距離真正的供不應求還有距離?！?/p>

58安居客研究院院長張波表示，“小陽春”先看成交量，量在價先，但房價穩(wěn)定性也關鍵，若成交量提升源于大幅降價，持續(xù)性會偏弱；上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進也指出，近期長三角不少城市樓市成交量回暖，存在“以價換量”問題。

白小姐認為，從宏觀視角需關注城市分化。若一省僅省會房價上漲，其他城市下跌，屬結構性回暖，不能認定房地產(chǎn)進入“小陽春”。

此外，真正的“小陽春”不能僅靠政策驅動，需內生動力支撐——如產(chǎn)業(yè)升級、人口流入或置換改善，才算真正回暖。

誰在推動這輪回暖？

單看這輪“小陽春”，驅動者仍是“剛需用戶”，即有真實住房需求的人群。

盧俊表示，當前入場購房者多為自住需求明確或對市場有清晰判斷后出手的人。

他提到一些特殊群體，如在上海工作多年的外賣騎手、中介、快遞員、家政服務人員等，過去基本買不起上海的房子，經(jīng)此輪房價調整，部分房源價格已降至他們可承受區(qū)間。

這也離不開政策調整，2月上海新政允許無社保、持居住證滿5年的群體購房，大幅降低了購房門檻。

58安居客線上調研顯示，當前上海購房人群中，首套自住剛需占比約60%；改善型住房占比約30%；純投資需求不足10%。

因此，從出售房屋類型看，總價低、流動性好的二手房成銷售主力。

3月，上海成交31215套二手房，300萬以下房源占比超七成；北京成交19886套，300萬以下占比超六成；杭州成交9356套，200萬以下占比過半且漲幅最大。

除首次購房的剛需人群，市場還存在典型的改善型需求，如子女即將入學需置換學區(qū)房的家庭。對這類購房者而言，活躍的二手房市場至關重要——只有原有住房順利出售，才能獲得資金實現(xiàn)“賣一買一”。

盧俊表示，當前房地產(chǎn)市場中，“賣房再買房”的置換需求是重要購買力來源。因此樓市常出現(xiàn)“鏈式交易”，一套房帶動兩套房、兩套房帶動四套房……

了解完本次“小陽春”的底色，若要激活更長久的樓市復蘇，還需哪些條件？專家們對2026年樓市有何看法？

一起來看看。

“小陽春”能否持續(xù)？

盧俊

■ 單盤主義工作室創(chuàng)始人

從整體趨勢看，我對2026年房地產(chǎn)市場走勢較樂觀，認為回暖趨勢明顯。展望后續(xù)房價，可從兩方面看。

從供求結構看，目前市場整體供大于求，二手房掛牌量和新房供應量仍充足，短期內難現(xiàn)明顯供不應求，也不易形成價格快速反彈。

但從另一角度，我們近期在上海觀察到新變化——全國購買力正向上海集中。一方面政策放松讓外地剛需進入；另一方面國際環(huán)境動蕩，高凈值人群開始配置上海房產(chǎn)。

尤其3000萬元以上的高端市場，已明顯看到全國購買力進入，甚至有海外購買力。這一趨勢在香港市場已較明顯，現(xiàn)逐漸向上海延伸，雖規(guī)模尚不大。

因此，我判斷上海房價基本處于底部區(qū)間，雖不意味馬上反彈，但新購買力進入后，至少能讓成交量保持相對活躍。

所以，對準備賣房的人，我通常建議再等等，目前房價進一步下跌空間已較有限。

白小姐

■ “白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

■ 上海樓市意見領袖

這輪回暖勢頭前所未有，成交量和庫存去化速度甚至比過去地產(chǎn)火熱時更亮眼，這種爆發(fā)式熱情難以用經(jīng)濟學常理推斷。

我認為這是購房資格開放后的短期回暖，能否帶動置換鏈條尚難判斷。上半年或延續(xù)反彈慣性，維持成交高位、價格回暖；三季度后，樓市分化或更嚴重，核心地段與偏遠地區(qū)差距會拉大。

目前一線城市和部分強二線基本接近底部，核心區(qū)域止跌微漲；三四線城市因人口流出、高庫存，仍在磨底未觸底。2026年全年仍以托底筑底、深度分化為主基調。

要實現(xiàn)樓市全面回暖，需從需求、供給、金融、預期、長效機制五方面強化政策支持：需求端降首付、調房貸利率、減交易稅費、放購房資格；供給端加快存量房收儲轉化、松綁房企融資；金融端降準降息釋放流動性；預期端強化頂層定調、穩(wěn)市場信心；同時完善租購同權、保障房擴容等長效機制。

張波

■ 58安居客研究院院長

目前判斷滬深樓市房價觸底反彈為時尚早。

雖統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示滬深一二手房價格環(huán)比上漲，但一線城市過去兩年也出現(xiàn)過脈沖式上漲。本輪變動可視為滬深樓市已觸底，但市場全面反轉需進一步觀察，不能確定后續(xù)會高歌猛進。

此外，新房需求被二手房明顯分流值得關注。

58安居客線上數(shù)據(jù)顯示，百城二手房找房占比連續(xù)9個月升至74.8%，創(chuàng)近一年新高，對新房分流強度達34.1%，二手房與新房成交比例從1.6:1擴至2.2:1，剛需向二手房集中趨勢更清晰。

未來，預計二手房市場會率先在核心城市修復，房東信心穩(wěn)步回升，掛牌量增加、交易節(jié)奏加快，市場從“以價換量”向“價穩(wěn)量升”過渡。

嚴躍進

■ 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

我們認為市場已出現(xiàn)筑底和拐點，這輪“小陽春”持續(xù)性較強。重要表現(xiàn)是它不再局限于大城市，中小城市也上漲，標志著市場從點狀復蘇向更全面復蘇轉化，基本盤更穩(wěn)定、表現(xiàn)更積極。

進入二季度，幾個確定因素發(fā)揮作用：一是房價經(jīng)幾年調整后性價比提升；二是近三年利好政策持續(xù)釋放；三是城中村改造、以舊換新等為置換需求帶來新動力和新需求。

實際情況中，當前一些樓盤推出積極營銷和優(yōu)惠措施。這些因素共同為二季度樓市向好和“金三銀四”行情提供有力支撐，除了量的改善，市場情緒轉好更是信心的重要支撐。

作者 | 蔣紫涵