出品/新商業(yè)之家

2025年，杭州萬象城、杭州大廈、湖濱銀泰in77共同躋身“百億俱樂部”，杭州由此成為全國少數(shù)擁有三個(gè)百億級(jí)商場(chǎng)的城市。同年，全市居民人均消費(fèi)支出達(dá)52996元，躍居全國第一?；ヂ?lián)網(wǎng)與新科技積淀的城市實(shí)力，疊加年輕流入人口的體驗(yàn)式消費(fèi)需求，持續(xù)為線下消費(fèi)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

2026年，這一穩(wěn)固的“三足鼎立”格局將迎來新挑戰(zhàn)。杭州恒隆廣場(chǎng)4月28日即將在武林商圈核心試營業(yè)，嘉里城將以“盒子+街區(qū)”形態(tài)亮相文暉板塊，望江豪宅旁的杭州K11購物藝術(shù)中心明年陸續(xù)開業(yè)，光環(huán)夢(mèng)中心在蕭山科技城落地17萬方公園式商業(yè)，還有建設(shè)中的IFC、SKP……恒隆、嘉里建設(shè)、新世界發(fā)展、香港置地等港資巨頭紛紛入局，將從高端零售到精致生活方式等多個(gè)維度重構(gòu)杭州商業(yè)格局。

未來的競爭中，銷售額依舊關(guān)鍵，但街區(qū)規(guī)劃、首店品質(zhì)、公共空間打造及生活方式運(yùn)營等指標(biāo)將愈發(fā)成為勝負(fù)的決定因素。

01

三大百億巨頭

三種商業(yè)范式

杭州商業(yè)的頭部格局由三座百億級(jí)商場(chǎng)主導(dǎo)。盡管銷售額相近，運(yùn)營模式卻截然不同，它們幾乎代表了杭州商業(yè)的三種典型模型。

杭州萬象城是教科書式的城市旗艦型商業(yè)體，近年銷售額突破135億元，打破了杭州大廈長期獨(dú)大的局面。它率先將奢侈品商場(chǎng)打造為高凈值年輕人的內(nèi)容聚集地。錢江新城的成熟、擁江發(fā)展的推進(jìn)以及消費(fèi)代際的更替，這些城市發(fā)展變量都在它身上得到集中體現(xiàn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，杭州萬象城2024年零售額超130億元，年到訪量近3000萬人次，35歲以下會(huì)員占比超半數(shù)；2025年又引入大量首店，餐飲與生活方式品牌更新尤為密集。從藍(lán)瓶咖啡到阿嬤手作，通過高頻的餐飲迭代拉動(dòng)增長。民心路被改造為限時(shí)步行街，大牌快閃活動(dòng)不斷。它將近24萬方的大體量，從全客層城市旗艦，轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)更新的內(nèi)容平臺(tái)。

杭州大廈則延續(xù)著更傳統(tǒng)卻穩(wěn)固的邏輯。其根基是三十多年積累的高凈值客戶網(wǎng)絡(luò)、品牌資源與服務(wù)能力。武林商圈的消費(fèi)記憶、香奈兒精品店等稀缺品牌配置以及穩(wěn)定的熟客體系，造就了高客單價(jià)與高復(fù)購率。

不過，私域的深度也帶來了代際局限。近兩年由伍茲貝格主導(dǎo)的立面更新、內(nèi)庭院與前廣場(chǎng)的全面開放，正是杭州大廈應(yīng)對(duì)審美老化的防御性舉措。

湖濱銀泰in77是另一種樣本，它兼具“景區(qū)級(jí)流量+城市級(jí)商圈”的雙重優(yōu)勢(shì)。西湖邊的地理位置使其擁有龐大的到訪基數(shù)，2025年公開數(shù)據(jù)顯示年客流約9350萬人次。

同時(shí)，湖濱in77也是2025年杭州新進(jìn)首店最多的項(xiàng)目，56家品質(zhì)首店中，浙江首店及以上級(jí)別占比達(dá)62.5%，包括高達(dá)基地、SMFK、OSPREY、壽司郎、emis等。活動(dòng)方面，從湖濱國際美妝節(jié)到蠟筆小新35周年全球首展，in77通過持續(xù)的內(nèi)容事件吸引客流。其核心優(yōu)勢(shì)在于將首店、IP展、分區(qū)定位與街區(qū)漫游感轉(zhuǎn)化為實(shí)際消費(fèi)，這種模式效率高，但對(duì)外部環(huán)境依賴度也大。

02

恒隆入局武林 重構(gòu)商圈邏輯

杭州最具話題性的商圈仍是武林商圈。過去三十年，杭州大廈掌控著商圈主導(dǎo)權(quán)，杭州中心則尋求差異化發(fā)展，而杭州恒隆廣場(chǎng)已確定2026年4月28日試營業(yè)。恒隆的進(jìn)入，不僅是新增一個(gè)高端選項(xiàng)，更試圖從物理形態(tài)與商業(yè)邏輯兩方面改變現(xiàn)有格局。

杭州大廈、銀泰百貨、杭州中心及原百井坊地塊雖距離相近，但物理感知上存在割裂，體現(xiàn)在交通動(dòng)線不暢與商業(yè)氛圍不連貫。

恒隆廣場(chǎng)連接武林廣場(chǎng)軌道交通節(jié)點(diǎn)，由購物中心、五座甲級(jí)辦公樓和浙江首家文華東方酒店組成，商場(chǎng)與塔樓通過空中花園和連廊系統(tǒng)形成連續(xù)空間。簽下杭州百貨大樓南北樓20年租約后，恒隆臨街面從90米擴(kuò)展至近300米，延安路與體育場(chǎng)路交匯處的展示效應(yīng)充分釋放，這些展示面大概率將引入重奢品牌。

這種布局策略，在武林商圈這一由不同物業(yè)、動(dòng)線和消費(fèi)層級(jí)拼接的老商圈中，構(gòu)建了更完整的核心動(dòng)線與停留邏輯。

不必過度神化港資開發(fā)商，恒隆在杭州也面臨挑戰(zhàn)，其奢侈品牌層級(jí)暫不及杭州大廈。正因如此，杭州恒隆廣場(chǎng)選擇品牌錯(cuò)位，以適度的重奢比例換取更高的消費(fèi)頻次與停留時(shí)長，在奢侈品、設(shè)計(jì)師品牌、生活方式與高品質(zhì)餐飲間構(gòu)建均衡業(yè)態(tài)。結(jié)合恒隆近年的“V.3”策略，品牌布局更注重顧客體驗(yàn)與消費(fèi)頻次。

項(xiàng)目引入近250個(gè)品牌，其中高能級(jí)首店超70家，概念煥新門店占比超八成，餐飲品牌近百家，重奢品牌占比約15%-16%。

從已披露的品牌名單看，MONCLER、DAMIANI、GIORGIO ARMANI、Alexander Wang、Maison Margiela等維持項(xiàng)目高端調(diào)性；全國首家Olé Lifestyle金標(biāo)旗艦店、Niko and...、MUSINSA STANDARD、SUNDAY SPACE等則補(bǔ)充潮流零售、品質(zhì)生活與高頻消費(fèi)場(chǎng)景。大量餐飲品牌的引入，旨在強(qiáng)化項(xiàng)目的社交與體驗(yàn)屬性，這也是當(dāng)前高端商業(yè)提升到訪頻率與空間活力的重要手段。

恒隆與杭州大廈的關(guān)系并非簡單的“新老對(duì)抗”。相比之下，華潤打造的杭州中心更明顯地以POPLAB快閃、戶外潮流與餐飲為切入點(diǎn)，這是強(qiáng)競爭環(huán)境下的差異化選擇。未來武林商圈的競爭，或許不再是單個(gè)項(xiàng)目的較量，而是不同商業(yè)邏輯與客群組織方式的重新分工。

03

2026-2027

杭州商業(yè)迎來深度洗牌

與以往零星項(xiàng)目入市不同，杭州本輪商業(yè)增量已不能用“高端項(xiàng)目集中開業(yè)”概括，而是高端、中端、街區(qū)型與內(nèi)容型商業(yè)同時(shí)加速發(fā)展。

時(shí)間表已說明問題：杭州恒隆廣場(chǎng)2026年4月28日試營業(yè)；杭州世紀(jì)中心商場(chǎng)AURA5月開業(yè)；杭州嘉里城預(yù)計(jì)今年下半年亮相；杭州SKP推遲至2027年年中竣工驗(yàn)收；杭州IFC商業(yè)部分2027年上半年分階段開業(yè)；望江新城的杭州K11預(yù)計(jì)2027年第四季度逐步開業(yè)。未來兩三年內(nèi)，杭州將迎來多種商業(yè)模型的集中落地。

這輪變化中，高端頂奢競爭最先被關(guān)注，但率先落地的未必都是頂奢項(xiàng)目。武林恒隆即將開業(yè)，但其完整形態(tài)還需等待；SKP和IFC則是下一階段的變量。SKP代表杭州南岸真正的重奢布局，雖開業(yè)延遲，但其對(duì)周邊高端客群的虹吸效應(yīng)已顯現(xiàn)，核心競爭力在于品牌號(hào)召力與買手基因。

IFC則體現(xiàn)了港資擅長的超級(jí)TOD邏輯。新鴻基將其定義為辦公、商場(chǎng)、住宅、服務(wù)式公寓、中央公園與酒店并存的大型綜合體，目前住宅交付與寫字樓入駐進(jìn)展明顯，商業(yè)部分2027年上半年分階段開業(yè)。

真正改變杭州商業(yè)格局的，是中端項(xiàng)目與非標(biāo)生活方式項(xiàng)目的崛起。2025年9月開業(yè)的杭州亞奧萬象天地，成功落地“盒子+街區(qū)+圈層場(chǎng)景”模式，450米里巷街區(qū)、寵物友好、騎行友好、重體驗(yàn)輕零售的特點(diǎn)，契合高頻社交與周末消費(fèi)需求。作為華潤萬象生活在杭州的第6座購物中心，其商業(yè)邏輯已從“大而全”轉(zhuǎn)向“精而準(zhǔn)”。它與未來的嘉里城、K11雖不在同一價(jià)格帶，卻在爭奪同一種價(jià)值——新場(chǎng)景下的生活方式、消費(fèi)頻次與停留意愿。

下半年亮相的杭州嘉里城是今年最受關(guān)注的復(fù)合型項(xiàng)目之一?？偨ㄖ娣e約25.4萬平方米，集商業(yè)、辦公、精品酒店、服務(wù)式公寓、住宅于一體，商業(yè)體量近10萬平方米，采用開放式街區(qū)與集中式購物中心結(jié)合的形態(tài)，通過下沉廣場(chǎng)與空中連廊，在文暉老工業(yè)板塊打造城市客廳。項(xiàng)目融合格調(diào)餐飲、高品質(zhì)生活零售與公共活動(dòng)空間，滿足都市人對(duì)松弛感的需求。

2026年開業(yè)的杭州光環(huán)夢(mèng)中心，是香港置地“光環(huán)”系在杭州的首作。位于蕭山江南科技城，總建筑面積17萬方，配備4.5萬方室外公園，打造蟲洞宇宙、未來烏托邦等四大沉浸式主題場(chǎng)景。這種主題公園化的商業(yè)思路，匹配了科創(chuàng)板塊年輕家庭的品質(zhì)生活需求，但沉浸式場(chǎng)景的新鮮感能維持多久，考驗(yàn)著運(yùn)營方的內(nèi)容迭代能力。

望江新城的杭州K11購物藝術(shù)中心，8.5萬平方米商業(yè)預(yù)計(jì)2027年第四季度開業(yè)。它主打無邊界藝術(shù)體驗(yàn)與自然共生的松弛感，以“逛展式”體驗(yàn)重新定義商業(yè)空間，用流動(dòng)動(dòng)線串聯(lián)藝術(shù)、自然與人文。對(duì)于對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化奢華審美疲勞的客群，K11提供了文化層面的優(yōu)越感。

錢江世紀(jì)城引入成都CYpark運(yùn)營方打造水云間項(xiàng)目，約16萬平方米，將引入超200個(gè)品牌，構(gòu)建文化、體育、消費(fèi)生活三大業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)明年開業(yè)。這表明即使是現(xiàn)代化新區(qū)，也需要具備松弛感與設(shè)計(jì)感的商業(yè)空間來滿足精神需求。

當(dāng)高端重奢、生活方式街區(qū)與藝術(shù)內(nèi)容空間在兩三年內(nèi)密集落地，這種多極化爆發(fā)背后，是杭州商業(yè)底色的整體重塑。競爭核心已從單純的招商能力轉(zhuǎn)向場(chǎng)景創(chuàng)造力。當(dāng)消費(fèi)成為社交、體驗(yàn)與情緒的復(fù)合載體，商業(yè)空間必須具備持續(xù)生產(chǎn)內(nèi)容的能力。對(duì)城市而言，這是商業(yè)能級(jí)提升的過程；對(duì)項(xiàng)目而言，則是一次殘酷卻必要的篩選。

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