1

3月全國重點城市樓市數(shù)據(jù)已公布，市場呈現(xiàn)出膠著態(tài)勢。若用一個詞描述小陽春首月行情，那便是“糾結”。無論是新房還是二手房市場，都展現(xiàn)出復雜的面貌，難以用單一詞匯概括其好壞與熱度。不妨通過具體數(shù)據(jù)來理解這種復雜背后的含義。

先看新房市場。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月全國重點50城新建商品住宅供應面積為488萬方，一季度累計供應1487萬方，同比去年減少42%，供應近乎減半。新房成交方面，3月50城成交面積約1214萬方，一季度累計成交2720萬方，同比減少28%，雖仍低于去年，但降幅有所收窄。

分城市線級來看，一線城市和三線城市的成交復蘇走在前列。3月四大一線城市成交184萬方，同比降幅收窄至21%；三四線城市成交337萬方，同比降幅收窄至9%。而22個二線城市表現(xiàn)不佳，成交面積693萬方，同比降幅達34%。值得注意的是，新房成交面積遠大于供應面積，一季度成交面積是供應面積的2倍多，且成交降幅明顯低于供應降幅，一線和三四線城市的新房市場已顯復蘇曙光。

再看二手房市場，其表現(xiàn)優(yōu)于去年。3月重點20城二手房成交面積約1797萬方，環(huán)比增長117%，同比增長6%；一季度累計成交4108萬方，同比增長4%。

其中成都表現(xiàn)突出，3月二手房成交261萬方，居全國首位，同比增加21%；上海、武漢、北京、天津、合肥等城市的成交面積也突破100萬方。即便在樓市下行背景下，二手房成交量仍高于2025年，尤其是今年3月，在無重大救市政策的情況下，僅靠市場自然力量，成交量仍超過去年同期，這無疑是積極信號。

2

今年樓市的表現(xiàn)，與經(jīng)濟基本面密切相關。影響樓市量價的因素包括政策、經(jīng)濟增長、物價、人口及城鎮(zhèn)化等，不同時期各因素的權重不同。城鎮(zhèn)化和人口屬長期變量，2015年前城鎮(zhèn)化影響更大，之后人口因素占主導，但長期變量影響的是長期趨勢，決定樓市拐點的主要是中短期變量。

中短期變量中的樓市政策，在2023-2024年救市高峰期對市場影響直接，但去年以來，政策效應減弱，經(jīng)濟增長和物價成為主要牽引因素。今年年初，這兩個因素出現(xiàn)明顯轉變：1-2月經(jīng)濟開局良好，出口強勁，經(jīng)濟動能轉換，房地產對經(jīng)濟的拖累從2025年的2個百分點收窄至1.5個百分點（高盛預估）；制造業(yè)方面，1-2月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤同比增長15.2%，創(chuàng)2022年以來最大增幅，表明制造業(yè)盈利能力迎來拐點，正從價格競爭轉向創(chuàng)新驅動的質量競爭。

物價方面，2月CPI環(huán)比上漲1%、同比上漲1.3%，核心CPI同比上漲1.8%；PPI自去年11月持續(xù)上行，2月環(huán)比上漲0.4%、同比下降0.9%，降幅收窄。高盛認為今年物價將進入溫和通脹區(qū)間，意味著物價低迷期已過。經(jīng)濟增長和物價這兩個中短期關鍵因素在2026年迎來拐點。

3

2026年樓市是否徹底止跌尚難100%確定，盡管經(jīng)濟和物價向好，但樓市仍有慣性，這源于情緒和預期的影響。情緒在房產定價中起重要作用，尤其體現(xiàn)在二手房交易上：若市場情緒低迷，賣家易讓步，買家更愿砍價。過去幾年二手房市場多是買家壓價，賣家被動接受。

去年起，樓市情緒略有變化，從“冰凍”轉為“寒冷”，雖仍未回暖，但賣家開始不再輕易讓步。部分下跌較多的小區(qū)不再降價，優(yōu)質房源業(yè)主也減少甩賣。中指院數(shù)據(jù)顯示，3月重點城市二手房新增掛牌量同比下降4成，這正是情緒變化的體現(xiàn)。

樓市情緒不可能瞬間回暖，2026年可能在寒意中逐步收窄跌幅，待情緒從“寒”轉“溫”，才是真正止跌之時，而這一時刻已為期不遠。