宇樹科技近期提交IPO申請(qǐng)，其招股書中超10%員工獲股權(quán)激勵(lì)的信息引發(fā)關(guān)注。此前互聯(lián)網(wǎng)大廠與網(wǎng)紅曾兩度拉動(dòng)杭州樓市行情，如今機(jī)器人領(lǐng)域新貴崛起，會(huì)給杭州樓市帶來新變化嗎？

文丨金融八卦女特約作者：伍豪

杭州濱江某寫字樓內(nèi)，480名年輕人或許尚未察覺，部分同事的身家已悄然邁向千萬級(jí)。

宇樹科技的IPO招股書顯示，公司營(yíng)收達(dá)17億、凈利潤(rùn)6億，而更受矚目的是超10%員工被納入股權(quán)激勵(lì)范圍。按公司規(guī)模推算，至少48人將借此成為千萬富翁。盡管最后一輪融資估值為127億，但投資圈普遍預(yù)計(jì)其上市后市值有望沖擊千億。

這并非PPT上的造富神話，而是招股書里的真實(shí)數(shù)據(jù)。

過去，互聯(lián)網(wǎng)大廠與網(wǎng)紅曾兩度帶動(dòng)杭州樓市升溫，如今機(jī)器人新貴登場(chǎng)，杭州樓市會(huì)迎來新的行情嗎？

為探究機(jī)器人新貴的市場(chǎng)影響力，八妹分別與濱江中介老王、錢江世紀(jì)城置業(yè)顧問小陳、硬科技領(lǐng)域投資人老張及高端房產(chǎn)咨詢大V老趙展開交流。

1. 大廠造富與網(wǎng)紅掃貨：杭州樓市的兩次“強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)”

故事要從互聯(lián)網(wǎng)大廠與直播網(wǎng)紅的兩次樓市影響說起。

第一次：2014年阿里上市，濱江的“碼農(nóng)團(tuán)購(gòu)潮”

從業(yè)十年的濱江中介老王，手機(jī)通訊錄里存著不少備注為“阿里P7”“阿里P8”的客戶。在濱江區(qū)政府附近的星巴克，他指著窗外回憶：“這條路往南是阿里，往北是網(wǎng)易。2014年的場(chǎng)景你沒見過?！?/p>

“阿里上市前，濱江在人們眼里是偏遠(yuǎn)的過江上班地，房子難賣。當(dāng)時(shí)核心區(qū)的彩虹城、錢江灣花園，單價(jià)兩萬多仍滯銷，我們店最慘時(shí)月僅兩單租賃業(yè)務(wù)?！崩贤跽f。

“上市消息一出，場(chǎng)面瞬間沸騰。最夸張的是‘團(tuán)購(gòu)’，我經(jīng)手過阿里B2B事業(yè)部一個(gè)部門的七八名員工，直接包下某棟樓的兩個(gè)單元，不是單套購(gòu)買，而是集體與開發(fā)商談團(tuán)購(gòu)價(jià)整單元入手?！?/p>

“他們哪來這么多錢？”

“阿里上市讓不少P7、P8一夜身家數(shù)百萬甚至千萬，當(dāng)時(shí)貸款政策寬松，首付30%即可，利率還能打折，有人甚至借遍資金加足杠桿?！崩贤趸貞浀馈?/p>

他提到一位阿里P9，股票套現(xiàn)800多萬后直接買了三套房產(chǎn)，一套自住、兩套投資，如今這三套市值已超5000萬。

老王指向窗外的小區(qū)：“現(xiàn)在濱江核心區(qū)漲幅最猛的柳岸曉風(fēng)、濱江金茂府、曉風(fēng)印月等，當(dāng)年都被阿里員工‘掃過’，買入者如今至少賺了五六倍。這批碼農(nóng)是杭州第一代‘購(gòu)房主力’，用實(shí)際行動(dòng)定下規(guī)則：產(chǎn)業(yè)所在之處，便是房?jī)r(jià)頂點(diǎn)?！?/p>

第二次：網(wǎng)紅“掃貨”潮，錢江世紀(jì)城的“全款神話”

若說碼農(nóng)是“團(tuán)購(gòu)”，網(wǎng)紅則是“掃貨”。

親歷2020-2021年樓市熱潮的錢江世紀(jì)城置業(yè)顧問小陳，在錢江世紀(jì)公園附近的茶館回憶時(shí)仍有恍惚：“那兩年錢仿佛不是錢，尤其是直播帶貨的95后、00后，穿拖鞋就來售樓處，開口先問戶型樓層，接著就說‘全款，最快何時(shí)辦手續(xù)’，看房環(huán)節(jié)都省了?！?/p>

小陳說，曾有MCN機(jī)構(gòu)老板帶頭部主播一次買8套打通做工作室，全款兩億多毫不遲疑；還有23歲女主播開保時(shí)捷911來，看半小時(shí)沙盤就定了三千多萬的大平層，全款秒到賬。

“當(dāng)年買房的網(wǎng)紅現(xiàn)在怎樣？賺了還是虧了？”

小陳苦笑：“早買入的賺了，但不少人在2021年上半年最高點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)。當(dāng)時(shí)錢江世紀(jì)城壹號(hào)院成交價(jià)達(dá)12萬/平，現(xiàn)在同戶型僅8-9萬/平，算上資金成本和稅費(fèi)，追高者可能還虧著。網(wǎng)紅財(cái)富來得快去得也快，直播紅利消退后，部分人收入斷崖式下跌，甚至有房子瀕臨法拍。這波行情猛但虛。”

前兩波靠碼農(nóng)與網(wǎng)紅，第三波機(jī)器人新貴會(huì)帶來什么？

2. 機(jī)器人造富：為何更能拉動(dòng)房?jī)r(jià)？

專注硬科技賽道的投資人老張，投過杭州多家機(jī)器人公司。在西溪濕地附近的咖啡館，他樸素裝扮卻對(duì)行業(yè)充滿熱情：“碼農(nóng)財(cái)富靠工資積累，網(wǎng)紅靠流量變現(xiàn)，機(jī)器人新貴靠技術(shù)沉淀。阿里P8與宇樹核心工程師，誰更可能買1500萬以上的杭州房產(chǎn)？”

在老張看來，機(jī)器人新貴有三大核心優(yōu)勢(shì)：體量更大、財(cái)富更穩(wěn)、需求更持久。

他拿出手機(jī)介紹：宇樹480名員工平均年齡28-30歲，多為浙大、哈工大、上交的碩博技術(shù)精英，財(cái)富源于技術(shù)壁壘帶來的股權(quán)價(jià)值，比碼農(nóng)工資更集中，比網(wǎng)紅流量更持久。

老張算賬：阿里上市是巨無霸爆發(fā)，而現(xiàn)在杭州是“小巨人”集體崛起。宇樹只是“杭州六小龍”之一，還有云深處、強(qiáng)腦科技等公司，員工總數(shù)超3000人。未來兩三年，杭州硬科技領(lǐng)域至少3-5家公司將IPO，新增數(shù)百甚至上千個(gè)千萬級(jí)購(gòu)買力。

“這是群體崛起，而非個(gè)別公司現(xiàn)象?！崩蠌堈f。

他還分享了一個(gè)故事：“認(rèn)識(shí)一位90后宇樹工程師，安徽人，最大愿望是在濱江買大房子接父母同住，公司上市后第一件事就是買房。技術(shù)精英是來安家的，不是炒房?！?/p>

3. 小陽春已至，硬科技新貴提前入場(chǎng)

高端房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人老趙，對(duì)濱江和未來科技城板塊了如指掌。

老趙先聊今年杭州樓市小陽春：“今年啟動(dòng)早，往年三四月份，今年二月中旬就熱了。2月全市二手房成交4500多套，同比增30%，濱江核心區(qū)成交47套，同比增18套。”

“最明顯的變化是什么？”

“結(jié)構(gòu)變了。去年小陽春靠剛需盤撐場(chǎng)，三四百萬房子賣得好；今年總價(jià)千萬以上豪宅成交量占比從30%升至45%，買家多為硬科技公司員工?！崩馅w說。

他指出，宇樹在濱江的地緣優(yōu)勢(shì)讓機(jī)器人公司員工習(xí)慣了當(dāng)?shù)厣钊ΓI房首選濱江核心區(qū)。

老趙舉例：“有位90后工程師客戶，手持公司期權(quán)，按最后一輪估值身家可觀，上市后有望過億。上個(gè)月他全款定下濱江網(wǎng)紅盤169平，總價(jià)1650萬。我問他為何不等上市，他說‘上市后大家都盯著濱江房子，價(jià)格就不是現(xiàn)在這樣了，現(xiàn)在買是抄底，上市后買是追高’?！?/p>

老趙展示數(shù)據(jù)：2月濱江核心區(qū)千萬以上房源帶看量較1月翻倍，硬科技員工占比超40%。

他總結(jié)這批買家特點(diǎn)：對(duì)價(jià)格不敏感但注重品質(zhì)，偏好濱江核心區(qū)優(yōu)質(zhì)小區(qū)；付款干脆；對(duì)未來有信心，不擔(dān)心月供。

談及未來科技城，老趙表示：“未科過去房?jī)r(jià)腰斬，因互聯(lián)網(wǎng)紅利見頂。今年小陽春雖有動(dòng)靜，2月成交30多套同比增10套，但千萬以上僅3套，遠(yuǎn)不及濱江。2021年高點(diǎn)‘未科三兄弟’成交價(jià)8-9萬/平，現(xiàn)在4-5萬/平回到2018年水平，而濱江核心區(qū)僅跌20%，因?yàn)I江有產(chǎn)業(yè)和人口硬支撐，未科仍以互聯(lián)網(wǎng)為主力?！?/p>

“現(xiàn)在是抄底未科的時(shí)機(jī)嗎？”

老趙直言：“自住者現(xiàn)在買未科確實(shí)泡沫不大，但要想清楚是賭未來還是圖便宜。相信杭州硬科技轉(zhuǎn)型的話，未科可能是窗口期，但需熬得住、等得起。普通人還是要謹(jǐn)慎，量力而行?！?/p>