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撰文/徐穎珊

一幢爛尾樓，往往折射出企業(yè)的興衰沉浮與樓市的周期更迭。

3月3日，珠海橫琴深藍(lán)視界廣場(chǎng)迎來(lái)第三次流拍。

京東司法拍賣平臺(tái)信息顯示，本次起拍價(jià)為11.8億元，較首次拍賣下調(diào)1.2億元。盡管吸引了30人關(guān)注、2979人次圍觀，但競(jìng)拍結(jié)束時(shí)仍無(wú)一人出價(jià)，項(xiàng)目再次陷入無(wú)人問(wèn)津的境地。

歷經(jīng)三次流拍，這座曾被寄予“橫琴智慧產(chǎn)業(yè)地標(biāo)”厚望的綜合體，資產(chǎn)價(jià)值已出現(xiàn)斷崖式下跌。

評(píng)估數(shù)據(jù)顯示，2024年7月3日，該項(xiàng)目整宗土地使用權(quán)及在建工程的市場(chǎng)價(jià)值總值為22.38億元；而到2025年11月11日，整體評(píng)估價(jià)值降至16.75億元，一年間縮水5.66億元，降幅達(dá)25.3%。

從高光拿地到倉(cāng)促停工，從高調(diào)入市到連續(xù)流拍，深藍(lán)視界廣場(chǎng)的命運(yùn)仿佛是房地產(chǎn)行業(yè)周期性興衰的一個(gè)縮影。

風(fēng)口上的“產(chǎn)業(yè)明星”

自2018年拿地至今已八年，2022年底停工爛尾至今超三年，珠海橫琴深藍(lán)視界廣場(chǎng)的盤活之路依舊漫長(zhǎng)。

2018年，珠海橫琴新區(qū)正處于粵澳合作深化的起步階段，土地市場(chǎng)熱度攀升。當(dāng)年珠海市土地供應(yīng)計(jì)劃中，橫琴新區(qū)、保稅區(qū)計(jì)劃供應(yīng)563.32公頃，較2017年增長(zhǎng)58%。

彼時(shí)，中星微看好珠海的發(fā)展前景，選擇將中星微南方總部基地落子于此。

2018年5月，中星微置業(yè)有限公司以樓面價(jià)4000元/平方米、總價(jià)約6.7億元，競(jìng)得橫琴中心大道東側(cè)一宗綜合產(chǎn)業(yè)用地。該地塊占地面積6.55萬(wàn)平方米，計(jì)容建面16.67萬(wàn)平方米，規(guī)劃打造集辦公、人才公寓、商業(yè)及數(shù)據(jù)中心于一體的智慧園區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總建面約25萬(wàn)平方米，由10棟建筑構(gòu)成，包括4棟人才公寓、6棟辦公樓，以及約8300平方米的情景式商街。

《深藍(lán)視界廣場(chǎng)項(xiàng)目月度工作小結(jié)》顯示，2022年12月31日項(xiàng)目在建工程已停工。截至目前，4棟人才公寓主體架構(gòu)已封頂，外架拆除完畢，工程形象進(jìn)度約30%，尚未交付；3棟辦公樓完成混凝土澆筑，外架拆除，整體工程形象進(jìn)度約40%-65%；剩余商業(yè)部分工程形象進(jìn)度約30%-95%。

這意味著，后續(xù)買受人需投入不菲資金用于項(xiàng)目建設(shè)。

不過(guò)，相比后期資金投入，項(xiàng)目用地的限制條件或許才是意向者不敢輕易入局的關(guān)鍵。

為契合橫琴產(chǎn)業(yè)定位，地塊競(jìng)拍條件嚴(yán)格，屬于“定向限售”。其中，辦公部分限制銷售比例為50%：30%由企業(yè)自持，滿五年且滿足合作內(nèi)容后可申請(qǐng)核準(zhǔn)銷售；20%僅限銷售給關(guān)聯(lián)單位。

人才公寓部分可分戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但僅限銷售給受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)相關(guān)員工，外籍員工不受限制，且公寓整體驗(yàn)收6年后方可對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

此外，受讓人在橫琴十年內(nèi)不得進(jìn)行股權(quán)變更，不可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，項(xiàng)目人才公寓中的一棟早在2022年7月便取得預(yù)售證，可售126套住宅，涵蓋68-83平方米的2-3房小戶型，備案均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米。當(dāng)月，中星微也向市場(chǎng)推出“2字頭”的產(chǎn)品廣告。

但珠海預(yù)（銷）售專網(wǎng)顯示，目前公寓全部處于“查封”狀態(tài)。

同時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)登記產(chǎn)權(quán)人為中星微置業(yè)全資控股子公司珠海中星微科技發(fā)展有限公司。企查查信息顯示，珠海中星微科技被執(zhí)行總金額11.38億元，法人代表陳玉泉已被限制高消費(fèi)。

商辦啟示錄

深藍(lán)視界廣場(chǎng)并非個(gè)例。

2025-2026年，珠海多宗商辦、綜合體項(xiàng)目進(jìn)入法拍市場(chǎng)，普遍呈現(xiàn)高評(píng)估、低起拍、多次流拍的特征。

鑫苑·盛世明珠項(xiàng)目便是其中之一。該項(xiàng)目源于維也娜酒店城市更新項(xiàng)目，位于香洲石花西路北側(cè)、吉石路東側(cè)，由鑫苑集團(tuán)主導(dǎo)改造，曾是吉大板塊寄予厚望的商業(yè)煥新之作。

最初規(guī)劃中，項(xiàng)目將打造為集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商鋪與公共配套于一體的綜合性地標(biāo)建筑，規(guī)劃建設(shè)36層、總高約150米，規(guī)劃戶數(shù)612戶。

然而，項(xiàng)目最終停留在藍(lán)圖階段。2019年鑫苑盛世明珠正式開(kāi)工，卻在基坑工程尚未完成時(shí)宣告停工，此后徹底沉寂，2021年被珠海列入閑置用地清單。

為盤活項(xiàng)目，政府多次將其推向公開(kāi)拍賣，但市場(chǎng)反響不佳，歷經(jīng)一拍、二拍直至變賣，始終無(wú)人接盤。2026年2月12日，該項(xiàng)目第三次拍賣，起拍價(jià)2.5億元，仍難逃流拍命運(yùn)。

珠華大廈地塊也面臨類似困境。該項(xiàng)目地處香洲吉大商圈核心位置，享有周邊成熟的交通配套與流量紅利。

2021年1月，珠海自然資源局公布珠華大廈批前公示，項(xiàng)目擬啟動(dòng)更新改造，規(guī)劃用途調(diào)整為住宅+商務(wù)+商業(yè)，建筑高度要求≤262米。截至目前，該地塊上的建筑已荒廢，僅用簡(jiǎn)易圍擋圈合。

拍賣場(chǎng)上的冷淡更為明顯。2023年11月，該地塊首次在京東司法拍賣，起拍價(jià)4億元，評(píng)估價(jià)5.63億元，后因案外人對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)提出異議，拍賣被法院撤回，未進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段。

時(shí)隔不到兩年，該地塊再次拍賣。2025年3月以起拍價(jià)4億元流拍；同年4月第二次掛牌，起拍價(jià)降至3.2億元，仍無(wú)人報(bào)名；目前仍處于司法處置停滯狀態(tài)。

事實(shí)上，項(xiàng)目流拍不僅源于標(biāo)的本身的隱性成本與不可預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)整體預(yù)期與實(shí)際感受也起到?jīng)Q定性作用。

珠海世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2026年1月珠海辦公市場(chǎng)無(wú)新增可售辦公土地供應(yīng)與成交，全市總網(wǎng)簽量0.67萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58%。橫琴深合區(qū)以31套網(wǎng)簽量位居全市首位，其中橫琴萬(wàn)象世界18套，成為區(qū)域主力網(wǎng)簽項(xiàng)目。

與此同時(shí)，全市辦公庫(kù)存量達(dá)254萬(wàn)平方米，近12個(gè)月月均流速下滑，去化周期約105個(gè)月，較上月增加7.4個(gè)月。這意味著，按當(dāng)前流速，完全去化庫(kù)存需近九年時(shí)間。

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