本文來自微信公眾號：環(huán)球旅訊，作者：黎展鋪

還得繼續(xù)熬

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春節(jié)剛過，酒店行業(yè)傳來兩個引人關注的消息。

一個是越來越多的酒店無力支付房租，另一個是采用高租金模式的酒店正在加速退出市場。

和不少酒店投資人交流后，我聽到最多且最令人心酸的一句話是：不是我們不想好好經營，而是租金直接要了酒店的命。

“大約一個月前，我身邊一位酒店總經理朋友就遭遇了這樣的事。他所在的酒店和我是同一個房東，100多間客房已經經營了五六年，如今卻因無法承受租金壓力，悄然倒閉了。”

“朋友說，租期還剩一個月時，老板甚至想以30萬低價轉讓，但連一個接手的人都沒有。租期一到，只能眼睜睜看著房東收回房子，再租給下一家。更具諷刺意味的是，下家接手后，一點裝修都沒改動，直接原樣開門營業(yè)。”

這番話出自武漢某單體酒店投資人G總，她告訴筆者，在當前的大環(huán)境下，想要房東降低租金，根本不可能。

“那些房東只會認為，你虧錢、交不起房租是你自己的事。房子租給你是租，租給別人也是租，如果你撐不下去，他們會想讓你直接離開，然后換個人繼續(xù)租。”

“就算下家經營得差一些，至少前幾年不太敢輕易提出降租。但像我們這樣經營了好幾年的，肯定每年都會找房東談，所以房東其實也很煩老租客?！?/p>

事實上，近一年來，這類現象早已頻繁出現。

從上海浦津酒店因欠租數千萬關停，到廣州老牌四星酒店5年欠租360萬被焊門清退；從西安經營11年的酒店因長期欠租被斷水斷電，到廈門地標老酒店無奈退租閉店……

一批又一批酒店因租期違約而倒下，這背后是一組早已無法調和的矛盾：市場在下行，房價陷入內卷，出租率面臨壓力，酒店的收入曲線一路向下，可多年前簽下的租金合同依舊剛性執(zhí)行，一分不少、逐年遞增，成本曲線始終向上。

一句話總結就是，酒店承擔著全部的經營風險，房東卻穩(wěn)賺不賠，違約關店對酒店投資人來說，或許還是最明智的止損措施。

就在本月，筆者偶然注意到，佛山一家有著近30年歷史的老牌酒樓，在過年前突然宣告倒閉，連年夜飯都不做了。

去現場查看發(fā)現，倒閉的不只是這家酒樓。馬路對面，還有一家酒店同樣大門緊閉。從兩家的停業(yè)告示中不難判斷，也都是被房租壓垮的。

“我們店的租金在同行里算中等，但也很難把房價提高，我再怎么提升出租率、降低人力成本，也只能勉強維持，根本談不上盈利。”G總無奈地感嘆道。

02

據酒店轉讓平臺指點網數據，2025年全國酒店轉讓數量已達2024年同期的3倍，成交量卻十分低迷，至少30%的酒店因租金過高無法轉讓。

換句話說，在原有租賃模式下，租金確實已成為壓垮酒店的最重負擔。

難道跟房東談降租以緩解經營壓力，真的一點可能都沒有嗎？

“也不全是，這得看房子屬于什么類型的物業(yè)。”廣東某酒店投資人A總向筆者透露，房東在出租物業(yè)時，起初大多希望能拿到較高的租金。但當酒店市場行情走弱，同質化競爭加劇，客房價格難以維持時，不同類型房東的態(tài)度會出現明顯分化。

“獨棟物業(yè)的大房東，通常最不愿意降租，因為他們的物業(yè)可能全部抵押在銀行，一旦租金下調，資產估值就會跟著縮水，很容易觸發(fā)銀行的風險條款，面臨抽貸、斷貸的后果?！?/p>

“反而是那些手上只有一兩套公寓，或者房源比較零散的中小業(yè)主，更容易被市場影響。他們愿意降租，甚至談分成的原因之一，就是看到自己的樓盤這兩年價格暴跌，同時看到別人降租，自己也就跟著降了?！?/p>

在社交媒體上，筆者看到有一個公寓業(yè)主分享了自己的出租經歷，其中一則大致意思是：

整層公寓租給別人做酒店10年，后來酒店老板每次交房租都給他降一次，到現在已經降無可降，他自己都不好意思再喊降租了。

更讓人心酸的是，這位業(yè)主在疫情期間也減免過租金，還免了合同約定的租金遞增，而她自己的銀行貸款一分沒少?？杉幢闳绱耍@家酒店還是沒能撐住。

和這位業(yè)主一樣，十年之間，看著酒店從興起走向倒閉，這大概是眾多房東的共同經歷。

好消息是，A總告訴筆者，現在市場上小型的公寓酒店越來越多，很多運營方都傾向與業(yè)主采用分成的模式合作。

“但剩下成規(guī)模的酒店，以及大物業(yè)的業(yè)主，他們都不愿意參與分成。前者是酒店不想讓自己的財務狀況、銷售狀況被房東知道，后者是房東只認一口價合同?！?/p>

說到底，主要決定權還是在物業(yè)方。地產繁榮時代，房東們早已習慣了躺著收錢?，F在紅利退去，他們仍然固守一紙合約，到點收租，不用管人、不用管事、不用看行情。

更深一層來看，租賃酒店批量違約倒閉，它們可能不是輸給了競爭對手，而是輸給了過時的合作規(guī)則。

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實際上，A總所說的分成模式，就是業(yè)內正在探討的保底房租+分成的合作方式。它要求房東接受把未來租金作價入股，與運營方利益綁定，將固定收益變成浮動收益。

但為什么現實中很難見到這種模式呢？

一來是很多房東不懂酒店運營，不信任運營團隊，擔心入股之后分不到利潤；二來可能更根本的原因在于，酒店的擴張周期還沒徹底結束。

錦詩庭酒店管理公司品牌部易總，從事酒店品牌開發(fā)16年，也自己投資了一些酒店，他告訴筆者：

“這套模式在其他行業(yè)很常見，比如購物中心和科技園區(qū)里的有些業(yè)態(tài)早就這樣做了，只是酒店還在瘋狂開店，并沒有走完一個完整周期。據我所知，現在搞酒店開發(fā)的還有幾千人，至少等他們八成失業(yè)了，才算走完這個周期?！?/p>

“前段時間，我的一位朋友也跟我聊到這個話題，他說，未來在酒店項目談判中，這種方式可能會越來越常見。因為在供給增加、周期拉長的環(huán)境里，單純的固定租金模式對雙方都不友好?！?/p>

如此，我們不妨大膽猜想一下：如果將來租金違約潮愈演愈烈，接盤或開發(fā)酒店的投資人越來越少，會不會倒逼房東以租金入股，考慮分成模式？

在易總看來，房租入股常見的真實訴求通常分為兩類，一類是房東需要更穩(wěn)定的回款，同時希望分享行業(yè)上行的收益；另一類是經營方需要淡季緩沖，希望把扛周期的壓力分擔出去。

而現在，顯然是第二類訴求居多。

“那要怎么分成才好呢？畢竟酒店的收入結構挺復雜的?！彼f，首先要確定酒店類型。

“有限服務酒店主要靠房費賺錢，分成優(yōu)先圍繞房費。房東不懂酒店沒關系，他只要能看懂房費月報和收款流水，就能判斷是否合理。全服務酒店除了房費，還有餐飲、宴會等非房收入，要么分兩段進行分成，要么干脆只分房費?！?/p>

“這里面最關鍵的地方，不在于分成比例，而在于一套可執(zhí)行的規(guī)則。比如口徑怎么定、賬目怎么核對、稅款怎么分配、發(fā)票怎么開具、款項怎么結算、出現糾紛怎么處理、合作失敗怎么退出……各項條款必須像說明書一樣清晰?！?/p>

“當然，除了按房費分成，還有按營業(yè)額分成，這是最常見也最容易和房東發(fā)生爭吵的方式，建議謹慎使用；按利潤分成則對賬實操最難，新手不建議使用。”

至于房東租金入股能不能解決酒店的違約潮，也許這不是最完美的方案，但在供大于求的行業(yè)環(huán)境里，卻是能讓房東和酒店從雙輸走向雙贏的最現實的一條路——不是誰讓著誰，而是互相救命。

“房東要想明白，在樓盤價格都暴跌的大環(huán)境下，首先考慮的不是靠收租賺錢，而是找一個能穩(wěn)定支付租金、準時交租的酒店管理公司合作就不錯了。酒店也要想明白，你必須讓房東看到希望、賺到錢，人家才愿意跟你一起扛風險?！盇總最后補充道。

對此，你怎么看呢？