作者：余飛

01

上海樓市推出重磅救市政策

新年伊始，上海率先打響樓市救市第一槍。

2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，核心內(nèi)容包括：

非戶籍家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住宅的社保/個(gè)稅年限，從3年縮短至1年；社保/個(gè)稅滿3年的非戶籍群體，可在外環(huán)內(nèi)額外多購1套住房。

政策創(chuàng)新方面，持有上海居住證滿5年的非戶籍人員，無需社保也可購買1套住房（不限區(qū)域）；繳納1年社保/個(gè)稅的非戶籍群體，在外環(huán)外購房不限套數(shù)。

公積金貸款額度大幅提升：家庭最高貸款額從160萬增至240萬，疊加多子女、綠色建筑等條件，最高可達(dá)324萬元；二套房貸款額度也同步上調(diào)。

上海戶籍居民成年子女購房優(yōu)惠：成年子女家庭新購住房為唯一住房時(shí)（若未成年時(shí)與父母、祖父母/外祖父母共同擁有住房，新購后仍為唯一住房），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

盡管上海延續(xù)了漸進(jìn)式放松策略，但作為樓市風(fēng)向標(biāo)，其在2026年率先出臺(tái)政策，釋放出強(qiáng)烈信號(hào)：2026年將是全國樓市大力救市的一年。

02

房貸與商品房銷量雙雙探底

這一判斷基于2025年樓市多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新低的現(xiàn)實(shí)。

房貸方面，央行數(shù)據(jù)顯示：2025年住戶貸款增加4417億元，其中短期貸款減少8351億元（短期貸款多為消費(fèi)貸），中長期貸款（主要為房貸）增加1.28萬億元，較2024年的2.25萬億元大幅下滑，反映居民貸款意愿低迷。

^{制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行}

商品房銷售數(shù)據(jù)同樣嚴(yán)峻：2025年全國商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%（住宅銷售面積降9.2%）；銷售額83937億元，同比下降12.6%（住宅銷售額降13.0%），雙雙跌破“9萬億/9億平方米”關(guān)口，進(jìn)入“雙8”時(shí)代。

^{制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局}

^{制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局}

上海本地?cái)?shù)據(jù)顯示：2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資下降3.1%，商品房銷售面積下降4.6%（住宅銷售面積降9.7%）。

^{來源：上海統(tǒng)計(jì)局}

03

2026年：房地產(chǎn)救市關(guān)鍵期

從2025年宏觀數(shù)據(jù)與上海政策信號(hào)來看，2026年全國樓市將迎來密集救市動(dòng)作。市場最關(guān)心的問題是：房地產(chǎn)能否在今年筑底？

樓市“底部”并非單一價(jià)格點(diǎn)，而是由供需關(guān)系、居民購買力與資產(chǎn)回報(bào)邏輯共同決定的區(qū)間。判斷底部需關(guān)注三個(gè)核心指標(biāo)：租金回報(bào)率、房價(jià)收入比、新房去化周期。

其一，租金回報(bào)率。2025年全國百城住宅租金回報(bào)率約2.3%，一線城市不足2%，雖較前兩年低點(diǎn)有所修復(fù)，但仍低于紐約、東京等城市4%左右的水平，尚未形成吸引長期資金的優(yōu)勢。若房價(jià)溫和調(diào)整、租金小幅上漲，2026年租金回報(bào)率有望接近2.5%，為市場見底提供基礎(chǔ)。

其二，房價(jià)收入比。中國重點(diǎn)城市房價(jià)收入比曾長期高位運(yùn)行，近年回落至10倍左右，但仍高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體5-7倍的水平。若收入增長有限，房價(jià)需進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)2026-2027年回落至9倍以下，才能激活剛需與改善需求。

其三，新房去化周期。健康區(qū)間為12-18個(gè)月，當(dāng)前全國去化周期仍偏長。若去庫存政策持續(xù)，2026年內(nèi)有望回到18個(gè)月以內(nèi)，這是市場止跌企穩(wěn)的必要條件。

綜合來看，2026年是樓市底部驗(yàn)證期，全國層面確認(rèn)底部或在2026下半年至2027年。城市分化將持續(xù)：北京、上海需求韌性強(qiáng)但修復(fù)慢；深圳、廣州或率先進(jìn)入底部右側(cè)；杭州、成都等新一線城市修復(fù)彈性大；三四線城市房產(chǎn)逐漸失去金融屬性。

中國房地產(chǎn)正經(jīng)歷深度去金融化與再定價(jià)，底部不會(huì)以暴漲形式出現(xiàn)，而是伴隨成交恢復(fù)、指標(biāo)改善與預(yù)期修復(fù)。關(guān)注租金、收入、庫存三大指標(biāo)的變化，是判斷市場走向的關(guān)鍵。