近期上海樓市出現(xiàn)了一些積極變化，不過這種變化并非指向房價上漲，而是更多圍繞房價穩(wěn)定展開，在當(dāng)前市場環(huán)境下，這無疑是值得肯定的好事。

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上海的政策調(diào)控始終保持著穩(wěn)定的節(jié)奏與方向。

在北上深三個一線城市中，北京的樓市政策帶有較強的政治導(dǎo)向性，深圳則更偏向市場化運作，而上海恰好處于兩者之間，政策調(diào)控相對均衡。

上海市場的穩(wěn)定性，可從幾個關(guān)鍵政策舉措中窺見一二：

1、持續(xù)征收房產(chǎn)稅。

這一做法頗令人意外。在全國房產(chǎn)稅推進(jìn)暫緩、市場整體遇冷的背景下，即便上海暫停征收房產(chǎn)稅也在情理之中，但上海并未如此操作。僅在2025年9月對部分人群減免了少量房產(chǎn)稅，且減免范圍有限，整體仍延續(xù)房產(chǎn)稅征收政策。

2、放開外環(huán)外限購。

去年各地放開限購是高層統(tǒng)一要求，上海也不例外。對比來看，北京對五環(huán)內(nèi)外限購的放開力度更大，深圳則保留了南山、福田等核心片區(qū)限購，上海的限購調(diào)整力度介于兩者之間，側(cè)面反映出北京面臨的政策壓力相對更大。

3、收購二手房與推進(jìn)城市更新并行。

這是兩項獨立卻又相輔相成的舉措：其一，2月2日上海啟動收購二手房用于保障性租賃住房試點，首批試點選在浦東、靜安、徐匯三大核心區(qū)，不僅試點區(qū)域能級高，且資金有銀行托底，模式從以往“以舊換新”轉(zhuǎn)向保租房，是全新嘗試；其二，2月3日政府工作報告提出2026年繼續(xù)推進(jìn)城市更新，計劃完成20萬平方米舊改，規(guī)模務(wù)實，避免了盲目擴張。

可見，即便市場下行壓力較大、高層有政策要求，上海也未一味放松調(diào)控。在央行降息、收房做保租房、放開限購等大方向上，上海雖會按要求執(zhí)行但節(jié)奏相對穩(wěn)健；而在具體操作層面，如保租房試點、舊改規(guī)模設(shè)定等，又能結(jié)合自身實際因城施策，展現(xiàn)出調(diào)控的靈活性與針對性。

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上海樓市的市場情緒同樣保持穩(wěn)定，是國內(nèi)少數(shù)市場運行較為健康的城市之一。

結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)及實地調(diào)研情況，上海市場的健康性體現(xiàn)在多個方面：

1、二手房掛牌量持續(xù)下降。

已連續(xù)9個月下降，庫存量較2025年1月減少20%，房東撤牌率升至15.3%，內(nèi)環(huán)內(nèi)房東撤牌率更是高達(dá)87%，市場拋壓有所緩解。

2、五大新城價格雖有下跌但整體可控。

臨港、松江、嘉定等新城房價均有不同程度下跌，跌幅最大的臨港達(dá)50%，但這一跌幅與前期房價過快上漲、存在一定泡沫有關(guān)，并非市場失序的表現(xiàn)。

3、二手房市場量價逐步企穩(wěn)。

2025年上海二手房成交量達(dá)25.4萬套，連續(xù)多月月成交量超2.2萬套，市場交易活躍度保持穩(wěn)定。

4、典型熱門小區(qū)價格回落至合理區(qū)間后趨穩(wěn)。

如浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府，2022年最高成交價達(dá)8.5-9萬元/平方米，目前穩(wěn)定在7萬元/平方米左右；青浦徐涇板塊的萬科天空之城，價格也從2022年的8.5萬元/平方米以上回落至6.5萬元/平方米，價格回歸理性后波動減小。

此外，兩組數(shù)據(jù)也能反映市場特征：

數(shù)據(jù)1：

2025年1月至2026年1月的成交總價面積段數(shù)據(jù)顯示，200萬以下低總價房源成交占比從37%升至50%，成為絕對成交主力；200-300萬房源占比基本持平；其余中高總價段占比均有1-2個百分點下降。這既反映出房價整體有所回落，也說明購房者預(yù)算收緊，老破小、動遷房等低總價房源更受青睞。

數(shù)據(jù)2：

2022-2025年上海二手房成交量呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，增速分別為13%、21%、5.4%，月均成交量維持在2萬套左右的常態(tài)水平。預(yù)計2026年成交量增速將進(jìn)一步放緩，市場將以穩(wěn)定為主。

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上海五大新城的市場情緒同樣保持穩(wěn)定，其發(fā)展邏輯與其他城市近郊新城截然不同。

多數(shù)城市近郊新城定位為“睡城”，而上海五大新城從頂層設(shè)計上就明確為“產(chǎn)城融合”發(fā)展模式，這決定了其底層邏輯與發(fā)展路徑更為健康：

盡管五大新城各有不足——臨港新城規(guī)劃能級高但人口導(dǎo)入不足、房價腰斬；青浦新城有大虹橋等利好但華為產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入有限；松江新城產(chǎn)業(yè)成熟但制造業(yè)轉(zhuǎn)型困難、房價跌幅較大；奉賢新城內(nèi)生型市場特征明顯、對新上海人吸引力弱；嘉定新城發(fā)展相對分散——但整體來看，五大新城仍屬成功案例：無爛尾項目、發(fā)展相對成熟、均有產(chǎn)業(yè)支撐、通勤配套完善，是城市近郊發(fā)展的優(yōu)質(zhì)模板。

具體而言，青浦新城依托大虹橋、17號線及長三角一體化優(yōu)勢，聚集了中國核建、安踏等企業(yè)總部；奉賢新城雖規(guī)模小但發(fā)展快，地鐵、商業(yè)、醫(yī)療配套逐步完善；嘉定新城以汽車產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展穩(wěn)健；臨港新城擁有AI、新能源車等高端產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃配套持續(xù)落地；松江新城憑借G60科創(chuàng)走廊、高校資源及成熟產(chǎn)業(yè)，具備較強發(fā)展底蘊。

從房價來看，五大新城價格相對扁平化：松江新城約5.5萬元/平方米、嘉定5萬元/平方米、青浦4.5萬元/平方米、奉賢4萬元/平方米、臨港3-4萬元/平方米，這也從側(cè)面印證了各新城均衡發(fā)展的態(tài)勢。

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綜合政策調(diào)控與市場運行情況，上海無疑是未來樓市發(fā)展的重要“壓艙石”。

上海既不像杭州、成都那樣市場波動較大，也不像北京那樣調(diào)控過于剛性，而是能在穩(wěn)定與市場活力之間找到平衡。對于樓市未來走向，上海的調(diào)控與市場表現(xiàn)具有較強的參考意義，建議密切關(guān)注上海市場動態(tài)，為購房決策提供依據(jù)。