銀行資金支持力度成關(guān)鍵焦點(diǎn)

撰文｜包晶晶 編輯｜陳夢(mèng)妤

封面圖源｜包晶晶 攝

過去一年上海成交的二手房里，同時(shí)滿足“內(nèi)環(huán)、70平方米以下、總價(jià)400萬元以內(nèi)、2000年前建成”條件的房源僅占6.9%。

2月2日，上海收購(gòu)二手房用作保障性租賃住房的工作正式啟動(dòng)，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點(diǎn)區(qū)域，與建設(shè)銀行上海市分行完成簽約。

2月3日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以置換需求者身份咨詢徐匯區(qū)惠眾公共租賃住房運(yùn)營(yíng)有限公司，工作人員回應(yīng)：“試點(diǎn)工作剛啟動(dòng)，具體細(xì)則尚未下達(dá)，若有出售意向可留存?zhèn)€人信息，后續(xù)會(huì)有專人對(duì)接?！?/p>

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優(yōu)先收購(gòu)的二手房有哪些特征？

據(jù)悉，浦東、靜安、徐匯三區(qū)副區(qū)長(zhǎng)在簽約儀式上公布了各自的試點(diǎn)方案。

浦東新區(qū)優(yōu)先瞄準(zhǔn)內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成、單套面積70平方米以下、總價(jià)不超400萬元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源，核心服務(wù)有置換需求的產(chǎn)權(quán)人，重點(diǎn)覆蓋租售比高、保租房供需緊張、配套成熟的區(qū)域。

靜安區(qū)方案融入城市更新規(guī)劃：以片區(qū)式收儲(chǔ)為主、零散收購(gòu)為輔，優(yōu)先運(yùn)作成本低、交通便、配套全的區(qū)域；同時(shí)收購(gòu)底樓房屋緩解加裝電梯矛盾，改善居住條件并轉(zhuǎn)化適配房源。在房源條件上，傾向總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及地鐵三公里輻射圈，且聚焦有置換本區(qū)商品房意愿的產(chǎn)權(quán)人，尤其優(yōu)先支持購(gòu)買一手房。

徐匯區(qū)計(jì)劃收購(gòu)存量小戶型房源，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化裝修后作為保租房供應(yīng)。據(jù)徐匯區(qū)副區(qū)長(zhǎng)透露，“十四五”以來該區(qū)已籌措保租房3.18萬套，已供應(yīng)項(xiàng)目中60平方米以下中小戶型平均租金130-180元/平方米/月，且供不應(yīng)求，部分交通便利的項(xiàng)目需輪候。

^{上海通過收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化各類保障房的籌措情況}

^{圖源｜58安居客研究院}

針對(duì)三區(qū)方案，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦2月3日通過微信向記者分析：“此舉能釋放改善需求，助力新房去庫(kù)存。存量房交易周期長(zhǎng)，官方收購(gòu)確定性高，可縮短流程，更快釋放置換需求，減輕新房去化壓力?！?/p>

“對(duì)政府而言，一是基于租金回報(bào)率考察保障國(guó)有投資穩(wěn)定；二是轉(zhuǎn)化為保租房既完成工作計(jì)劃，又能兜底市場(chǎng)、滿足多元居住需求?！北R文曦補(bǔ)充道。

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試點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響？

在上海，總價(jià)400萬元以下、2000年前建成的二手房通常議價(jià)空間大、掛牌多成交慢。

政府收購(gòu)這類房源會(huì)給市場(chǎng)帶來什么？靜安區(qū)漢中路鏈家中介張超（化名）表示：“這是市場(chǎng)利好信號(hào)，能增強(qiáng)信心。符合條件的房源多，收購(gòu)更像托底，有助于激活市場(chǎng)?！?/p>

“不少客戶（如動(dòng)遷、置換群體）手里有資金但不敢入市，因近兩年房?jī)r(jià)下行。不過1月成交單價(jià)已回升，庫(kù)存降至13萬套左右，月成交量超2萬套，淡季不淡，‘金三銀四’可能提前啟動(dòng)。”張超介紹。

記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的凌一小區(qū)是典型符合收購(gòu)條件的小區(qū)：緊鄰地鐵公交站，能看到“陸家嘴三件套”，對(duì)面有在建商業(yè)綜合體。

中介王兵稱，凌一至凌四小區(qū)37平方米一室戶成交價(jià)約190萬元，月租金4300元，性價(jià)比突出。

^{圖源｜貝殼找房}

“內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前的二手房存量大，政府收購(gòu)不會(huì)影響我們成交，且各小區(qū)在售房源不多，市場(chǎng)整體平穩(wěn)。”王兵說。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波提供數(shù)據(jù)：過去一年上海符合上述四項(xiàng)條件的二手房成交占比6.9%，其中靜安區(qū)11.3%、徐匯區(qū)8.3%、浦東新區(qū)31.0%。

“供給端看，收購(gòu)直接減少可售存量、緩解庫(kù)存壓力，抑制新增供給沖動(dòng)；轉(zhuǎn)化為保租房后可分流剛需，減輕商品房市場(chǎng)需求競(jìng)爭(zhēng)?！睆埐ǚ治觥?/p>

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收購(gòu)資金從何而來？

記者了解到，靜安區(qū)成立由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，房管局、國(guó)資委等參與的工作專班，指定靜安置業(yè)集團(tuán)下屬兩家保障房公司為實(shí)施主體。

^{上海第一批收購(gòu)二手房用于保租房的情況梳理}

^{出處｜58安居客研究院}

徐匯區(qū)由房管局、財(cái)政局、國(guó)資委、城投集團(tuán)組成工作專班，區(qū)保障房公司為收購(gòu)單位。首期安排區(qū)級(jí)財(cái)政資金注入保障房公司專項(xiàng)用于收購(gòu)，同時(shí)通過銀行貸款補(bǔ)充資金。

浦東新區(qū)推行“收舊換新聯(lián)動(dòng)”：收購(gòu)房源轉(zhuǎn)化為保租房，購(gòu)房款參照房票形式監(jiān)管，產(chǎn)權(quán)人需同步購(gòu)買浦東范圍內(nèi)一手商品房；交易完成后，監(jiān)管銀行憑一手房預(yù)告登記證明向開發(fā)商付款，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。

張波指出：“符合條件的二手房中，三區(qū)成交合計(jì)占比50.6%，成交金額約250億元。要加速去庫(kù)存、打通置換鏈條，除政策突破外，資金到位更關(guān)鍵。若收購(gòu)資金達(dá)年成交金額的10%（約25億元/年），將顯著促進(jìn)老舊小戶型庫(kù)存消化，三區(qū)共擔(dān)該規(guī)模資金具備可行性?！?/p>

建設(shè)銀行上海市分行表示，將定制專項(xiàng)方案，提供融資安排、資金監(jiān)管、個(gè)人按揭、科技人才服務(wù)平臺(tái)等全周期金融支持。

盧文曦也強(qiáng)調(diào)：“市場(chǎng)當(dāng)前更關(guān)注銀行資金支持程度及未來是否擴(kuò)區(qū)。若更多舉措落地，能進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)向好預(yù)期與信心?！?/p>