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撰文/譚欣彤

近日，珠海萬達(dá)商管成功中標(biāo)杭州市臨平區(qū)地鐵9號線翁梅站上蓋商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營招商服務(wù)，這意味著萬達(dá)將在杭州打造第六座萬達(dá)廣場。

公開信息顯示，該中標(biāo)項(xiàng)目地處臨平新城核心區(qū)的“臨平數(shù)智城”板塊，是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目。作為地鐵上蓋物業(yè)，其總建筑面積約9.2萬平方米，地上6層規(guī)劃為商業(yè)空間，地下兩層則用作停車場。

此項(xiàng)目前身為2019年開業(yè)的“澤懷廣場”，開業(yè)初期曾引入永輝超市、名創(chuàng)優(yōu)品等品牌。由于當(dāng)時(shí)周邊商業(yè)成熟度較低，憑借前期的招商保障和良好運(yùn)營，項(xiàng)目一度保持著不錯(cuò)的市場熱度。

但好景不長，開業(yè)后不久，項(xiàng)目便遭遇疫情沖擊，加上周邊新興商業(yè)體快速崛起帶來的競爭壓力，經(jīng)營狀況迅速惡化。盡管推出了“停車前2小時(shí)免費(fèi)”等惠民措施，仍未能扭轉(zhuǎn)頹勢，后續(xù)因經(jīng)營不善，品牌商戶陸續(xù)撤離。

2025年11月30日，項(xiàng)目業(yè)主方杭州品牌地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)有限公司與原運(yùn)營方杭州迪鑫商業(yè)管理有限公司提前終止合作，澤懷廣場最終于2025年12月31日停止對外營業(yè)。

令人關(guān)注的是，閉店還不到半個(gè)月，該項(xiàng)目就由珠海萬達(dá)商管接手。

輕資產(chǎn)模式落子杭州

按照規(guī)劃，珠海萬達(dá)商管將投入超2.4億元對項(xiàng)目進(jìn)行改造，將其定位為“商業(yè)+公園+水岸”的沉浸式全齡段微度假目的地，計(jì)劃于2026年底重新開業(yè)。

作為輕資產(chǎn)管理方，珠海萬達(dá)商管獲得了該項(xiàng)目20年的整體經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)全周期的招商運(yùn)營，并按約定比例獲取運(yùn)營收益分成。根據(jù)招標(biāo)文件，其收益分成比例為70%。

值得注意的是，此次珠海萬達(dá)商管接手的是翁梅綜合體的西側(cè)部分。而一路之隔的東側(cè)部分“綠地藝尚魔方”同樣長期面臨經(jīng)營壓力。招標(biāo)文件顯示，東側(cè)部分也有“重啟”計(jì)劃，未來可能被納入整體運(yùn)營范疇。

文件進(jìn)一步提出，擬將東側(cè)地上約6.81萬平方米、地下約2.67萬平方米，以及南側(cè)3幢獨(dú)棟房屋合計(jì)約0.12萬平方米作為二期合作范圍，具體合作方式將在后續(xù)協(xié)商確定。

另外，這是珠海萬達(dá)商管在杭州臨平區(qū)接手的第二座萬達(dá)廣場，新項(xiàng)目延續(xù)了同一區(qū)域的商業(yè)改造路徑。

就在2024年12月，臨平首座萬達(dá)廣場正式開業(yè)。該項(xiàng)目前身為“萬寶城”，在經(jīng)營權(quán)易主前同樣長期經(jīng)營低迷。2022年萬達(dá)接手后對其進(jìn)行改造升級，引入了超百家首店，如今已成為區(qū)域內(nèi)重要的商業(yè)配套設(shè)施。

目前，萬達(dá)在杭州已開業(yè)的5座廣場中，除最早的拱墅萬達(dá)廣場為重資產(chǎn)項(xiàng)目外，余杭、富陽、未來科技城及臨平萬達(dá)廣場均采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)營。

太盟時(shí)代下的戰(zhàn)略重啟

杭州項(xiàng)目落地之時(shí)，珠海萬達(dá)商管已完成控制權(quán)轉(zhuǎn)移和管理層更迭。

2023年12月，因上市對賭協(xié)議到期，太盟投資集團(tuán)牽頭的投資者與大連萬達(dá)商管簽署新協(xié)議。交易完成后，太盟等投資者合計(jì)持有珠海萬達(dá)商管60%的股權(quán)。

2024年3月，太盟、阿布扎比投資局等機(jī)構(gòu)向新達(dá)盟聯(lián)合投資約600億元，萬達(dá)系的持股比例被大幅稀釋至約12.3%。自此，太盟等投資方完全掌控了新達(dá)盟及其旗下的珠海萬達(dá)商管，控股權(quán)從王健林旗下的大連萬達(dá)商管轉(zhuǎn)移至以太盟為首的財(cái)團(tuán)手中。

資本層面落定后，人事與架構(gòu)調(diào)整隨即展開。2024年9月，太盟合伙人黃德煒接替肖廣瑞出任珠海萬達(dá)商管董事長。

2025年7月，肖廣瑞辭去在新達(dá)盟與珠海萬達(dá)商管的全部行政職務(wù)，黃德煒與阿布扎比投資局的胡正偉出任兩家公司的聯(lián)席董事長，黃德煒同時(shí)兼任首席執(zhí)行官。同年8月，珠海萬達(dá)商管進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，設(shè)立運(yùn)營、財(cái)務(wù)、人力資源三大體系，將原有的十余個(gè)部門整合其中。

最新的一次人事變動發(fā)生在2026年1月15日，珠海萬達(dá)商管宣布新任命，由原首席運(yùn)營官、萬達(dá)老將許粉升任首席執(zhí)行官，黃德煒不再兼任該職務(wù)。分析認(rèn)為，太盟掌握權(quán)力中心后，似乎更愿意將管理職位交給更具經(jīng)驗(yàn)的人士。

次日，許粉在萬達(dá)集團(tuán)年會上首次系統(tǒng)闡述了“八大經(jīng)營思路”，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持長期主義、拓展增量、提升產(chǎn)品力與競爭突圍，明確珠海萬達(dá)商管將“奔赴第二增長曲線”。

控制權(quán)變更后，珠海萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)策略也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向。

據(jù)悉，太盟入主后，珠海萬達(dá)商管的擴(kuò)張節(jié)奏已從巔峰時(shí)期年增約50座廣場有所放緩。其內(nèi)部考核核心從廣場新增數(shù)量轉(zhuǎn)向經(jīng)營質(zhì)量。

在2025年7月黃德煒上任之初的內(nèi)部講話中，就已明確要求“聚焦經(jīng)營本質(zhì)”，并將資源向一線業(yè)務(wù)單元傾斜，還在內(nèi)部管理會議上指出：“未來考核的核心將不再是廣場數(shù)量，而是每平方米產(chǎn)生的租金和客流量?！?/p>

事實(shí)上，有數(shù)據(jù)顯示，太盟入主后的2024年第四季度，珠海萬達(dá)商管存量廣場的平均租金坪效同比提升了12%，而過去三年的年均增速僅為3%。

2025年中期財(cái)報(bào)也顯示，自太盟接管后，珠海萬達(dá)商管的凈利潤率已從19%攀升至25%，同時(shí)員工人均管理面積也增加了40%。

在此背景下，珠海萬達(dá)商管并未放棄對外拓展，只是拓展方向上延續(xù)了重點(diǎn)布局下沉市場的策略。

2025年全年新開的20座萬達(dá)廣場中，超過70%位于三線及以下城市。同年12月19日，萬達(dá)在濟(jì)南、泉州、重慶奉節(jié)等地同日開出5座新廣場。目前，珠海萬達(dá)商管已有63%的項(xiàng)目位于三四線城市，且這些項(xiàng)目貢獻(xiàn)了45%的凈利潤。

截至目前，珠海萬達(dá)商管運(yùn)營著全國規(guī)模最大的購物中心網(wǎng)絡(luò)，獨(dú)家運(yùn)營的已開業(yè)萬達(dá)廣場達(dá)513座，且數(shù)量有望繼續(xù)增長。

不過，該公司依舊面臨激烈競爭，例如在一些高線城市，部分早年開業(yè)的標(biāo)桿萬達(dá)廣場正面臨華潤萬象城、龍湖天街等同行的客流分流。行業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，在這些城市的優(yōu)質(zhì)品牌占比排名中，萬達(dá)并不占優(yōu)勢。

這或許是注重“經(jīng)營質(zhì)量”的珠海萬達(dá)商管未來需要著重解決的問題之一。

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