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2026年伊始，房地產領域已悄然吹起政策暖風。與以往大規(guī)模、高熱度的調控不同，此次政策調整更顯“潤物細無聲”，通過逐步放松各類限制條件，為市場注入新活力。

自2025年12月底起，一系列針對房地產的政策便陸續(xù)出臺。12月30日，個人住房增值稅政策優(yōu)化：購買不足2年的住房對外銷售，按3%征收率全額繳增值稅；滿2年的住房銷售則免征增值稅。這一調整降低了房屋交易成本，尤其是縮短了增值稅免征年限，有效提升了住房流動性。

2026年1月14日，三部門聯(lián)合發(fā)布公告，延續(xù)居民換購住房個稅退稅政策——一年內賣舊買新，可申請退還出售住房時繳納的個稅，進一步減輕了改善型購房群體的負擔。僅隔一天，多部門在新聞發(fā)布會上宣布下調商業(yè)用房首付比例至30%，助力商辦市場去庫存。

近期，公積金改革的風聲也引發(fā)關注。早在2025年12月的中央經濟工作會議上，“深化公積金改革”便被提及；2026年1月8日，《人民日報》文章更點明了改革方向，包括提高貸款額度、擴大使用范圍、將靈活就業(yè)人員納入制度、完善異地協(xié)同機制等。此外，貨幣政策仍有降準降息空間，若進一步降息，部分城市房貸利率有望進入“2時代”。

開年以來的政策組合拳，并非單純聚焦“救市”，而是通過制度性調整，為房地產新周期構建框架性放松機制，旨在長期降低購房首付、貸款利率、交易成本，優(yōu)化購房條件。

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2026年1月1日《求是》雜志的文章，為新一輪政策調整定下基調，被視為救市“號角”。文章明確了三大發(fā)力點：一是保持政策力度，一次性出臺必要措施，取消限制性政策，目前各地正逐步落實，預計全年房地產限制將持續(xù)放寬；二是優(yōu)化供給，通過“控增量、盤存量”，鼓勵將存量商品房轉化為保障房等用途；三是加強信息與輿論引導，穩(wěn)定市場預期。

全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議的報告中，“城市更新專項計劃”居首位，“穩(wěn)定房地產市場”位列第二，且更強調建立長效機制而非直接干預房價。這標志著救市思路的轉變：不再局限于房價本身，而是將房地產置于宏觀經濟周期中，結合其定位進行框架性、結構性調整。

這種調整并非“速效救心丸”，而是從根源解決問題——如同治病需消炎除根，待市場機制恢復，房價波動這一“發(fā)熱癥狀”自然緩解。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2025年12月全國70個大中城市二手房價仍處下行通道：北京環(huán)比下跌1.3%，上海、深圳、廣州跌幅雖在1%以內，但未現(xiàn)好轉；一線城市作為市場“風向標”，信號仍不樂觀。

2025年全國房地產開發(fā)投資增速為-17.2%，較2024年的-10.6%進一步下滑，顯示調整力度未減。不過，新房市場出現(xiàn)積極信號：2025年新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比降8.7%；銷售額83937億元，同比降12.6%，均較2024年（銷售面積降12.9%、銷售額降17.1%）有所改善，或意味著新房市場臨近拐點。

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新房市場的積極變化，是低迷中的一絲曙光，但并非行業(yè)全面拐點。當前新房與二手房市場存在“割裂”：新房產品力提升，分流了部分二手房客戶，因此新房接近拐點不代表二手房同步回暖，需重點觀察二手房信號。

2026年1月以來，二手房市場也現(xiàn)微妙變化：冰山指數(shù)顯示，截至1月18日，冰山100指數(shù)連續(xù)三周跌幅收窄；一線市場中，不少業(yè)主停止降價，部分小區(qū)成交價不再“逐套走低”，低價房源成交漸趨穩(wěn)定。

若此趨勢蔓延，業(yè)主降價意愿降低、急售房源減少，二手房供給端將逐步平衡，進而推動量價穩(wěn)定。從租售比看，全國房產租金收益率已達2.1%，烏魯木齊等城市更是高達3.6%，超過多數(shù)無風險理財產品，顯示二手房市場也在接近拐點。

二手房止跌企穩(wěn)之時，才是房地產真正觸底之日。2026年，有望成為見證這一拐點的關鍵年份。