出品/觀點指數(shù)

撰文/馮彩云

1月7日，中國建筑旗下工程承包平臺中國建筑一局（集團）有限公司完成對常德萬達置業(yè)有限公司100%股權(quán)的收購，原股東大連萬銳企業(yè)管理有限公司、大連萬達銳馳企業(yè)管理有限公司同步退出，二者均屬萬達商管體系內(nèi)企業(yè)。

資料顯示，常德萬達置業(yè)成立于2015年5月，注冊資本2.26億元，核心資產(chǎn)為常德萬達廣場。該項目是湖南常德核心商圈的地標(biāo)性建筑，已穩(wěn)定運營超10年，2025年雙節(jié)期間營業(yè)額達2200萬元，處于持續(xù)盈利狀態(tài)。

觀點指數(shù)分析認為，中建一局的這一收購動作，不僅是其自身從“工程建造者”向“城市運營商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略落地，更反映出房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，以中建為代表的央國企承接優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的市場新趨勢。

資產(chǎn)收購的現(xiàn)實驅(qū)動因素

據(jù)觀點指數(shù)梳理，過往萬達處置資產(chǎn)時，多選擇險資作為交易對象，例如此前新華保險旗下坤華投資就收購了9座萬達廣場。但此次交易有所不同，收購方中建一局是常德萬達項目的原總承包方，雙方存在長期工程合作基礎(chǔ)。

在權(quán)益交割模式上，萬達出售給險資的多數(shù)萬達廣場項目，采用的是轉(zhuǎn)讓股權(quán)但保留品牌管理與租金分成的方式。而本次常德萬達置業(yè)的交易為100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，法人、董事全部更換為中建系人員，萬達不再參與任何管理環(huán)節(jié)及收益分配。

從交易主體關(guān)聯(lián)來看，萬達與中建一局此前的產(chǎn)業(yè)鏈合作關(guān)系，為此次收購提供了天然契機。

與民營房企的產(chǎn)業(yè)鏈合作不同，中建一局作為項目建造方，對項目的建筑質(zhì)量、運營現(xiàn)狀等信息掌握更全面，能有效降低收購過程中的信息不對稱風(fēng)險。

此外，建筑行業(yè)長期存在應(yīng)收賬款回收難題，以優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)抵償工程款的模式，既能解決央企的應(yīng)收款問題，也能緩解房企的債務(wù)壓力。

資料顯示，中建系與萬達曾有過工程合作糾紛，且萬達有過以商業(yè)資產(chǎn)抵償工程款的先例，因此不排除本次收購采用了資產(chǎn)抵欠款的模式。

整體而言，此次交易是中建一局向“城市運營商”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵布局，背后既有解決產(chǎn)業(yè)鏈債務(wù)問題的現(xiàn)實考量，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，央國企重構(gòu)商業(yè)資產(chǎn)價值的新邏輯。

實際上，建筑央國企向“資產(chǎn)持有者”轉(zhuǎn)型的趨勢已在行業(yè)內(nèi)顯現(xiàn)。它們正加速進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)的主要承接方。

據(jù)觀點指數(shù)了解，2025年以來，建筑央企及旗下平臺已有多起商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)收購案例。例如中國建筑旗下中海企業(yè)發(fā)展集團以81.53億元參與收購上海徐匯區(qū)房地產(chǎn)項目，獲取了包含商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)在內(nèi)的53.41萬平方米綜合資產(chǎn)。

從資產(chǎn)增值潛力看，常德萬達廣場作為成熟運營項目，能為中建一局帶來穩(wěn)定租金現(xiàn)金流，且核心商業(yè)資產(chǎn)長期具備保值增值空間，可與工程承包業(yè)務(wù)的周期性波動形成互補，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。

轉(zhuǎn)型背景下的商業(yè)運營挑戰(zhàn)

從行業(yè)發(fā)展層面看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，民營房企普遍面臨流動性壓力，出售商業(yè)資產(chǎn)成為必然選擇。這也讓優(yōu)質(zhì)成熟商業(yè)資產(chǎn)的流動性增強，為資金充裕的央國企提供了低位布局商業(yè)賽道的窗口期。

對中建一局而言，接手常德萬達是其轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要一步。長期以來，建筑行業(yè)面臨同質(zhì)化競爭激烈、利潤率偏低的困境。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年建筑行業(yè)平均毛利率約為10%，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)毛利率普遍在20%以上。

其次，建筑央國企存在轉(zhuǎn)型城市運營商的現(xiàn)實需求。此前，中建一局已明確提出要加快推進城市運營方向發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)運營是城市運營商的核心能力之一。

不過需要注意的是，中建一局旗下雖有地產(chǎn)平臺中建智地，但該平臺以住宅開發(fā)為主，商業(yè)運營經(jīng)驗相對不足，運營的商業(yè)項目數(shù)量較少且多集中在“鯤熙匯”等社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，缺乏大規(guī)模商業(yè)綜合體的操盤經(jīng)驗。

因此，收購?fù)瓿珊?，如何通過運營實現(xiàn)資產(chǎn)價值重構(gòu)，成為中建一局面臨的核心問題。結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗與自身資源，觀點指數(shù)認為，中建一局大概率會在“自主運營升級”與“合作運營”兩種路徑中選擇，但兩種模式各有優(yōu)劣。

若選擇自主運營升級路徑，中建一局可引入中建系資源優(yōu)化項目業(yè)態(tài)，借鑒北京鯤熙匯LOMO的商業(yè)操盤經(jīng)驗，打造符合常德本地消費需求的區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。

但自主運營的挑戰(zhàn)也很明顯，需要快速組建專業(yè)運營團隊，積累招商與運營經(jīng)驗，應(yīng)對本地商業(yè)項目的競爭。目前中建智地缺乏大型綜合體運營經(jīng)驗，在品牌招商、客流運營、日常維護等核心環(huán)節(jié)存在能力短板。

而合作運營模式下，中建一局可委托萬達商管繼續(xù)負責(zé)項目運營管理，優(yōu)勢在于借助萬達成熟的商業(yè)運營體系保障項目穩(wěn)定收益，降低運營風(fēng)險。

這種模式能實現(xiàn)短期平穩(wěn)過渡，避免運營斷層影響項目業(yè)績，但也存在短板。萬達商管的輕資產(chǎn)運營收費會攤薄項目收益，其輕資產(chǎn)委托管理模式下的凈收益分成比例達25%-30%，且中建一局難以充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，不利于商業(yè)運營能力的積累。

觀點指數(shù)認為，從長期戰(zhàn)略角度看，自主運營更符合中建一局的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，其可能采用“過渡性合作+逐步自主”的混合模式。

初期階段，可委托萬達商管運營，優(yōu)先保障項目穩(wěn)定運營，同時派駐團隊參與管理，學(xué)習(xí)積累經(jīng)驗。待團隊成熟后，再逐步接手運營權(quán)，通過業(yè)態(tài)優(yōu)化與精細化運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值，為后續(xù)操盤其他項目積累經(jīng)驗。

總體而言，中建一局收購常德萬達是建筑央企向“城市運營商”轉(zhuǎn)型的一個縮影。但收購只是起點，未來如何通過業(yè)態(tài)升級與精細化運營實現(xiàn)資產(chǎn)價值重構(gòu)，才是真正的考驗。

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com