鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》生產(chǎn)

文｜李秋涵

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四月二十三日，一場關(guān)于土地承包的糾紛引發(fā)熱議。

據(jù)《中國農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民發(fā)布》報道，在內(nèi)蒙古通遼市開魯縣建華鎮(zhèn)雙勝村，村民老張和其他十幾個村民合伙承包了5000多畝土地。這是春耕的季節(jié)?，F(xiàn)在村委會不允許動土地，他們要交錢才能工作。最流行的一句話是，當(dāng)村民被阻止種植時，一位村委會副主任說:“110年后我能做什么？如果我收錢，我會收錢?！?/p>

消息一出，輿論嘩然，有網(wǎng)友對村民的經(jīng)歷伸張正義，也有人對當(dāng)?shù)卮甯刹康膽B(tài)度感到不滿。

4月23日下午6點，針對上述事件，開魯縣人民政府新聞辦公室發(fā)布通知，回應(yīng)問題。額外收費的原因是開魯縣是一個高效利用新耕地的試點地區(qū)，收取新耕地的有償服務(wù)費。然而，在這個過程中，一些大家庭不愿意支付費用。

事件的結(jié)果是，基層人員對群眾的態(tài)度傲慢，言語粗魯，對涉案鎮(zhèn)黨委副書記免職。針對收費問題，村民同意通過訴訟主張權(quán)益，解決矛盾問題。村主任回應(yīng)媒體說:“錢是縣里收的，還會繼續(xù)執(zhí)行?！?。

村民和村委會、鎮(zhèn)政府、縣政府之間的分歧關(guān)鍵在于額外收取土地承包費用。

顯然，合同費已經(jīng)支付，為什么村民需要在合同存續(xù)期內(nèi)再次支付合同費？正如開魯縣官方回復(fù)所說，地方政府能否收取新耕地的有償使用費？

01

由荒地到耕地，土地所有權(quán)變更帶來的費用增加？

事件發(fā)生時，村民承包的土地有5600畝，承包時間為2004年至2034年，歷時30年，承包費分批繳納，并于2022年繳納。但是到了2024年，村委會給村民的催款通知顯示，這片承包地新增耕地4650畝，每年還要繳納200元，計算下來，每年還要額外繳納近100萬元。

這個費用很大，村民們已經(jīng)把錢投入到購買化肥和工具上，從天而降的100萬催收，讓他們感到離奇和離譜。

按照開魯縣官方的回復(fù)，以及之前鎮(zhèn)政府干部的說法，這筆補充費用，與土地所有權(quán)變更有關(guān)。

2004年，村民老張與村委會簽訂合同時，5600畝田地中只有110畝是耕地。十多年來，在村民的經(jīng)營下，土地日益改善。在合同期間，在2018年9月的第三次全國土地調(diào)查中，這片土地上有大量的土地，從沙灘變成了耕地，新增了4650畝耕地。在鎮(zhèn)政府看來，這種變化增加了土地的價值，承包商自然要補充合同費用。

但是對于村民來說，土地從沙灘變成了耕地，不是從天而降，而是他們努力改善的結(jié)果。他們拉土平地，鉆井接電，種植耐堿固氮植物，然后用羊糞養(yǎng)牛養(yǎng)地。經(jīng)過十幾年的努力，他們把過去的粗糙土地變成了澆水的土地。一畝地投資一萬多，十幾戶人家，一家人投資一兩百萬。

縣政府、村委會在承包土地所有權(quán)發(fā)生變更時，是否可以收取額外費用？

北京市物權(quán)法研究會副會長兼秘書長、北京市盛廷律師事務(wù)所主任畢文強律師告訴鳳凰。com的《風(fēng)暴眼》，目前的調(diào)查只是對土地利用現(xiàn)狀的一種確定。鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人所謂的三調(diào)結(jié)果被認(rèn)定為耕地，法律并沒有賦予土地現(xiàn)狀調(diào)查和土地登記證一樣有效。土地使用是否發(fā)生變化仍需以土地證為準(zhǔn)。村委會強制承包商另行支付的行為，屬于承包協(xié)議以外的事項，不屬于合同規(guī)定的范圍，村民不需要另行支付。

中國律師事務(wù)所律師呂秋香表示，如果村委會認(rèn)為土地使用發(fā)生了變化，土地價值也發(fā)生了變化，雙方可以再次協(xié)商簽訂委托承包協(xié)議，但沒有強制性。

南方某省的一名村委會干部也告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，他從未遇到過類似的情況。村委會有權(quán)收回并重新分包土地或村委會公共資產(chǎn)，但如果簽訂合同，無論土地用途是否發(fā)生變化，都應(yīng)按照合同依法辦事?！叭绻~外收費，就是違約，要提前通知村民，要賠償財產(chǎn)損失”。

02

到底是情況變化，還是商業(yè)風(fēng)險？

不管土地用途如何變更，合同雙方仍然需要遵守合同。

然而，北京吳少博律師事務(wù)所主辦的律師石磊告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，可能還有另一種情況。因為土地承包合同是2004年簽訂的，所以時間很長，原來的承包價格很低，也可能符合“情況變化”的原則。這也是鎮(zhèn)黨委副書記、政法委員在面對質(zhì)疑時提到的法律規(guī)定的依據(jù)。

根據(jù)《民法典》第533條，合同成立后，合同的基本條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的重大變化，不屬于商業(yè)風(fēng)險。如果當(dāng)事人一方繼續(xù)履行合同顯然不公平，受到不利影響的當(dāng)事人可以再次與對方協(xié)商。如果協(xié)商在合理期限內(nèi)失敗，當(dāng)事人可以要求人民法院或仲裁機構(gòu)變更或終止合同。

比如在租賃市場，石磊原來的房租是80元。隨著房地產(chǎn)的好趨勢，市場租金已經(jīng)漲到了1000元。如果出租人要求漲價，法院會同意，因為如果不漲價，對業(yè)主不公平，這就是情況變化的原則。

在這個案例中，報道顯示了村民的幾份支付文件，一份支付時間為2015年，費用為96800元，是2009-2015年的承包地款，一份支付時間為2022年，費用為6萬元，一份支付時間為18-20年，一份支付時間為96800元，一份支付時間為2015年。

按第一份繳費單計算，如果96800元是5600畝地的全部承包費，一畝地一年的承包費為2.5元，按第二次計算，一畝地一年的承包費為4元。報道中，村民還表示，當(dāng)時是5元錢，沒人愿意承包。

從現(xiàn)在的角度來看，當(dāng)時的土地承包費真的不高。在律師石磊看來，如果只從承包費開始，村委會要求支付一畝200元的費用也不是完全沒有根據(jù)的。在他之前接觸過的新疆土地糾紛案例中，租金每年超過200元。

但在他看來，即使情況發(fā)生變化，村委會也是村民自治組織，是民間組織，沒有法律公權(quán)效力。村委會單方面解除合同，可能沒有法律效力。村民收到的附加支付通知可以在合同協(xié)商解決前無效。

但是更為重要的是，情況變化并不適用于本案。

根據(jù)《民法典》第533條，合同能否變更，取決于當(dāng)事人在訂立合同時是否存在不可預(yù)測的重大商業(yè)風(fēng)險變化。

畢文強律師告訴鳳凰。com《風(fēng)暴眼》，村委會和鎮(zhèn)政府認(rèn)為沙灘變成水澆地是沒有依據(jù)的。在雙方簽訂的《土地承包合同》第七條中，如果乙方(指承包村民)在承包期內(nèi)修路、鉆井、通電，甲方(指村委會)將協(xié)助乙方實施，鎮(zhèn)政府將免費給予1萬元補貼。這就是說，村委會和鎮(zhèn)政府應(yīng)該預(yù)見，種植者在承包土地后，土地將逐步得到改善，因為這不屬于情況變化。

雖然開魯縣官方提到開魯縣是一個高效利用新耕地的試點地區(qū)，但畢文強律師在收取新耕地的有償服務(wù)費時表示，這些土地是由承包商前期大量投資形成的，因此縣政府在承包期內(nèi)收取費用仍然沒有依據(jù)。

這是村委會和承包商之間的合同糾紛。村委會和鎮(zhèn)政府的強勢做法使事件逐漸偏離了軌道。視頻中，從村委會副主任到村黨支部書記，再到鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長，都讓人大吃一驚。

村委會副主任大喊:“110年后我能做什么？如果讓我收錢，我就收錢?！贝妩h支部書記說:“我不懂法律?！苯ㄈA鎮(zhèn)黨委副書記、政法委員也表示:“別找我，我不懂法律！”執(zhí)法干部雙方都表示不懂法律，這讓事件呈現(xiàn)出一種荒誕感，這也是惹惱網(wǎng)友的原因之一。

要建設(shè)法治營商環(huán)境，必須有規(guī)律可循，有證據(jù)可循。當(dāng)?shù)卣趨f(xié)商前單方面終止合同，忽視承包商的利益，傷害人心，必然會對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營環(huán)境造成損害。