從今年開始，上海高檔改進(jìn)市場(chǎng)的熱度并沒有下降。

繼中海順昌九里以196億元的單盤銷售額創(chuàng)下全國(guó)新紀(jì)錄后，上海陸家嘴濱江凱旋門認(rèn)購(gòu)基金創(chuàng)下今年新高，入選積分成為上海實(shí)行積分制至今第三高。此外，融創(chuàng)外灘一號(hào)學(xué)院二期204套房累計(jì)認(rèn)購(gòu)超過350套。

從交易情況來看，截至2024年4月10日，上海已有1271套高端住宅總價(jià)超過2000萬元。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)共有1014套交易，超過2023年全年交易數(shù)量。

交易上漲的背后，與上海核心區(qū)高端住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量密切相關(guān)。今年前四批新房總價(jià)2000多萬元，高端住宅總供應(yīng)量接近去年的80%。

中高檔改善盤在供應(yīng)聚集的前提下，可能面臨“紅盤縮圈”，四批高端住宅去化將是上海樓市的“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

今年上海高端住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比以往更加激烈。

為何這么說？

進(jìn)入2024年，上海高端住宅開放供應(yīng)量。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年上海高端住宅供應(yīng)面積達(dá)到32.4萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)112.95%，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到1501套，比去年同期增長(zhǎng)123.36%。

第一季度，高端住宅總價(jià)超過2000萬元，占19%，接近商品房總供應(yīng)量的20%。

要知道，這一比例在過去五年中一直保持在10%以下。

根據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)批號(hào)新房，高端住宅總價(jià)超過2000萬元，總供應(yīng)量已達(dá)2728套。，而且去年高端住宅總價(jià)超過2000萬元，總供應(yīng)量超過3530套。

在這44個(gè)項(xiàng)目中，上海第三批和第四批集中供應(yīng)，每平方米平均價(jià)格超過16萬元/平方米的項(xiàng)目有7個(gè)，占比約為16%。平均價(jià)格超過10萬元/平方米的項(xiàng)目比例接近30%。

值得注意的是，2024年下半年，城市更新項(xiàng)目將是上海豪宅市場(chǎng)的主要供應(yīng)。

根據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，上海市中心城市發(fā)展豪宅存量超過300萬平方米，已有42棟別墅暴露在水面上。

四月份，上海還將有4個(gè)平均價(jià)格超過16萬元/平方米的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將再次為高端住宅市場(chǎng)增添“一把火”。

總價(jià)超過1000萬元的高端住宅供應(yīng)量驅(qū)動(dòng)交易。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海高端住宅總價(jià)超過2000萬元，共成交1213套，同比增長(zhǎng)38%。，自2016年以來，交易規(guī)模一直是單季度最高的。其中，3月份每月交易1079套，比去年同期增長(zhǎng)4倍以上。4月前10天，交易了58套。

聚焦上海內(nèi)環(huán)，過去十年的數(shù)據(jù)顯示，上海高端住宅平均每年售價(jià)超過2000萬元。1195套。

根據(jù)今年截至4月10日的數(shù)據(jù)，上海內(nèi)環(huán)總價(jià)超過2000萬的高端住宅已售出1014套。

就結(jié)構(gòu)而言，上海高總價(jià)商品的市場(chǎng)份額不斷增加。

第一季度，高端住宅產(chǎn)品總價(jià)超過3000萬元，較去年同期增長(zhǎng)4.9個(gè)百分點(diǎn)至5.9%。

如果聚焦在總價(jià)超過2000萬元的高端住宅產(chǎn)品中，超過一半的高端住宅成交額超過3000萬元。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，上海一季度高端住宅總價(jià)3000萬元-5000萬元，高端住宅總價(jià)531套，高端住宅總價(jià)5000萬元以上。2023年全年交易套數(shù)已達(dá)70%左右。

近年來，受高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)的限制，部分需求被分流到二手豪宅市場(chǎng)。隨著新房供應(yīng)的井噴，二手豪宅的成交量和價(jià)格都在下降。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年2月和3月，高檔二手房總價(jià)超過2000萬元的成交套數(shù)和平均成交價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月同比下降，三月份共成交114套，比去年同期下降32%，平均成交價(jià)格比去年同期下降5.8%。

根據(jù)季度數(shù)據(jù)，上海高檔二手房總價(jià)超過2000萬元，已連續(xù)三個(gè)月同比下跌。

一個(gè)二手房倒掛的稀缺板塊，這是高端住宅項(xiàng)目熱銷的重要原因。

比如中海順昌玖里開盤價(jià)17.2萬元/平方米，認(rèn)購(gòu)率超過144%，翠湖天地雋薈平均成交價(jià)25萬元/平方米。

再比如融創(chuàng)外灘一號(hào)院二期認(rèn)購(gòu)率超過170%，項(xiàng)目開盤均價(jià)16.8萬元/平方米?？梢詤⒖嫉耐鉃┮惶?hào)院二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)穩(wěn)居20萬元/平方米高位。

今年上海高端住宅市場(chǎng)還有一個(gè)不可忽視的趨勢(shì)，那就是高質(zhì)量的項(xiàng)目正逐步回歸市場(chǎng)價(jià)格，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛空間不斷縮小。

也就是說，未來高端市場(chǎng)的“紅盤縮圈”現(xiàn)象將更加明顯。

尤其是在高端商品集中進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，客戶對(duì)商品和位置的要求會(huì)更加挑剔，高端市場(chǎng)也會(huì)面臨客戶分流的局面。

下一步，高檔住宅的去化表現(xiàn)，將成為上海樓市的一大考驗(yàn)。

在供應(yīng)量較大的情況下，上海高端住宅市場(chǎng)并不缺乏話題，市場(chǎng)購(gòu)買力迎來了一場(chǎng)考驗(yàn)。

目前，高端改善市場(chǎng)仍然是上海最好的交易市場(chǎng)。隨著高端改善需求回歸居住屬性，高凈值個(gè)人的自住需求依然強(qiáng)勁，商品越來越成為買家的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，客戶會(huì)為好的產(chǎn)品買單。

高端住宅市場(chǎng)價(jià)格逐漸回歸理性。隨著套利空間的不斷收窄，投資需求也隨之下降。高端項(xiàng)目之間的熱度分化將成為一個(gè)高概率事件，未來上海的高端市場(chǎng)將越來越穩(wěn)定。

本文來自微信微信官方賬號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”（ID:dzypls），作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com