2023 年 11 月，萬科遭遇了近半年來首次股債雙殺，股價(jià)一度跌至 8 年新低的 11.07 元 / 股，但時(shí)至今日，這一股價(jià)已不是其最低點(diǎn)。

2024 年 3 月 29 日，萬科舉行 2023 年度業(yè)績發(fā)布會(huì)。截至收盤，萬科 A（000002.SZ）每股 9 元，跌幅達(dá) 2%。

打破了 31 年來持續(xù)分紅的傳統(tǒng)，萬科董事會(huì)做出了取消 2023 年分紅的決定。董秘朱旭也對(duì)此作出回應(yīng)：" 萬科一直以來非常注重現(xiàn)金分紅來回饋股東，連續(xù) 31 年分紅 1030 億元，歷史平均分紅率 33.3%，也是萬科歷年股權(quán)融資的 2.8 倍，這也是我們一直引以為傲的?；谶@個(gè)背景，董事會(huì)在考慮取消 2023 年分紅的時(shí)候，真的是非常艱難。"

市場還在超跌、分紅從有到無，在這場近 120 分鐘、超時(shí)半小時(shí)的年度業(yè)績會(huì)上，萬科管理層坦言，短期的確碰到了挑戰(zhàn)和壓力，眼下的難關(guān)并不是可以輕松度過的。

凈利腰斬，郁亮月薪降至 1 萬元

萬科董事局主席郁亮維持 " 市場還在超跌 " 的判斷。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024 年 1-2 月，TOP100 房企銷售總額為 4762.4 億元，同比下降 51.6%。從 2 月單月來看，百強(qiáng)房企銷售額為 1957 億元，環(huán)比下降 29.3%，降幅仍保持在較高位。

2023 年，萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 2466 萬平方米，合同銷售金額 3761.2 億元，同比分別下降 6.2% 和 9.8%。根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，萬科 2023 年銷售額排名行業(yè)第二。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，過去兩年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)重點(diǎn)聚焦投資原點(diǎn)、產(chǎn)品原點(diǎn)和操盤效率三項(xiàng)工作，從結(jié)果來看，都取得了明顯進(jìn)展。

過去兩年萬科主動(dòng)投資的項(xiàng)目里，有 28 個(gè)新項(xiàng)目已在 2023 年上市，貢獻(xiàn)銷售 544 億，毛利率在 20% 左右；2023 年當(dāng)年獲取、當(dāng)年銷售開盤的項(xiàng)目有 26 個(gè)，銷售金額 481 億，平均開盤周期 120 天。企業(yè)新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理在優(yōu)化，2023 年新項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度達(dá) 88%。

盡管投資精確度和效率在提高，萬科還是出現(xiàn)了過去 20 年來的營業(yè)收入首次下降。2023 年年報(bào)顯示，集團(tuán)營業(yè)收入 4657.4 億元，同比下降 7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤 121.6 億元，同比 2022 年的 226.9 億元下降了 105.3 億元，降幅 46.4%，接近腰斬。

應(yīng)對(duì)當(dāng)下的寒冬局面，萬科高管主動(dòng)進(jìn)行自愿降薪。2023 年年報(bào)顯示，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前 1 萬元。

據(jù)悉，郁亮在 2019、2020 年的稅前報(bào)酬總額超 1200 萬元，同期祝九勝稅前報(bào)酬總額超 1100 萬元，解凍稅前報(bào)酬總額超 800 萬元。

2021 年萬科歸母凈利接近腰斬，郁亮也是自愿放棄年度獎(jiǎng)金，實(shí)際年度即時(shí)現(xiàn)金薪酬為（稅前）144.9 萬元。

融資模式轉(zhuǎn)型

年報(bào)發(fā)布三天前，惠譽(yù)再次下調(diào)萬科評(píng)級(jí)。將萬科企業(yè)股份有限公司（萬科）的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自‘ BBB ’下調(diào)至‘ BB+ ’，并列入負(fù)面觀察名單。

惠譽(yù)認(rèn)為，此次評(píng)級(jí)下調(diào)原因是萬科銷售業(yè)績不佳，疊加資本市場波動(dòng)，令其融資途徑進(jìn)一步收窄。同時(shí)，萬科應(yīng)對(duì)將到期債務(wù)等因素，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)靈活性持續(xù)惡化。

截至 2023 年底，萬科在手貨幣資金 998.1 億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為 65.5%，從 2018 年 76% 的高點(diǎn)連續(xù) 5 年下降。

2023 年，萬科在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近 900 億元，其中，境內(nèi)新增融資 766 億元，新增融資的綜合成本為 3.61%。郁亮表示，未來兩年計(jì)劃削減付息債務(wù) 1000 億元以上。

雖然獲得了金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際支持，管理層也坦言，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后，2024 年公司在債務(wù)償還上，" 有壓力，但能過關(guān) "。

總裁祝九勝解釋稱，萬科與融資有關(guān)的挑戰(zhàn)來自于三方面：一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)，銷售額快速下降，疊加早前高銷售額帶來的集中交付，主要現(xiàn)金流來源與支出錯(cuò)位；

二是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)，過往萬科融資模式為 " 總對(duì)總 "，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為項(xiàng)目制，使得總部原有的現(xiàn)金流儲(chǔ)備會(huì)被逐步消耗；三是經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋利息。萬科經(jīng)營業(yè)務(wù)布局已接近 4000 億水平，但是經(jīng)營業(yè)務(wù)的 EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）還不足以覆蓋利息爬坡的狀態(tài)。

關(guān)于融資模式帶來的挑戰(zhàn)，一位從事房地產(chǎn)融資的人士對(duì) 36 氪表示：" 總對(duì)總的融資方式，是企業(yè)總部及項(xiàng)目公司需要融資時(shí)，由集團(tuán)直接向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資談判和借款。過去一般是國央企和很強(qiáng)勢的民企、混合制才會(huì)用這種融資方式。項(xiàng)目制融資有助于企業(yè)控制負(fù)債水平，但每個(gè)項(xiàng)目都需要單獨(dú)進(jìn)行融資談判和審批，增加了融資流程的復(fù)雜性和時(shí)長。"

祝九勝也提出：" 過往總對(duì)總信用貸，一個(gè)好漢三個(gè)幫就能解決，今天轉(zhuǎn)項(xiàng)目制融資，可能要背后 300 個(gè)人做經(jīng)營提效，萬科有 176 人有 3 年以上的金融機(jī)構(gòu)工作經(jīng)驗(yàn)，我相信我們能轉(zhuǎn)得過去。"

談及萬科與銀行合作時(shí)，祝九勝表示，26 家銀行長期以來支持萬科，在風(fēng)險(xiǎn)防范方面是同盟軍。中國的銀行家對(duì)萬科起到的作用：皺了眉頭、提了忠告、給了寬容。

皺了眉頭是對(duì)房地產(chǎn)市場下行感到超乎預(yù)期；提了忠告，對(duì)于企業(yè)如何活下去、保持現(xiàn)金流平衡等方面給很多建議，萬科虛心接受，共同商討應(yīng)對(duì)之策，尋找解決方案；給了寬容，過往的信用融資監(jiān)管轉(zhuǎn)向抵押融資模式，合作銀行給了 1-3 年的過渡期，讓萬科慢慢轉(zhuǎn)化。

六年前，行業(yè)尚在欣欣向榮之時(shí)，郁亮悲觀地喊出 " 活下去 "。如今看來，萬科對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知程度還不夠足。

郁亮表示：" 我們雖然很早提出活下去，但現(xiàn)在看來，我們的危機(jī)意識(shí)還需要加強(qiáng)，改變的決心和力度還需要更大，安全墊還需要更厚。"

3 月 29 日，2 家機(jī)構(gòu)更新萬科 A 評(píng)級(jí)。華泰證券給予萬科 A" 增持 " 評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)不超過 10.08 元；平安證券給予萬科 A" 推薦 " 評(píng)級(jí)，但未給出目標(biāo)價(jià)。

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