一、一個意外

樓市，一個大意外出現(xiàn)了。

8月15日，一年期MLF操作利率下調(diào)了15個基點。一年期MLF是LPR的錨，它的下調(diào)，意味著理論上市場公開貸款利率LPR也會隨之下調(diào)相同的基點。

8月21日，市場利率的確下調(diào)了，但只下調(diào)了一年期，五年期保持不變。

中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場報價利率（LPR）為：

1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

針對短期貸款的1年期LPR下調(diào)10個基點，針對中長期貸款、與房貸直接相關的5年期LPR保持不變。

這與市場的普遍期望相左，市場普遍預測無論是一年期還是五年期，均會下調(diào)15個基點。現(xiàn)在5年期利率紋絲不動，一年期的降幅也只有10個基點。

利好落空，便是利空。

今天股市的直接跳水，就是最好的說明。

那么關鍵問題來了，為何會出現(xiàn)這個意外？事實上，從官方之前釋放的信號和宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，的確有降息的必要。

二、市場的確有降息的必要

在這次降息之前，事實上官方已經(jīng)釋放了比較明確的降息信號。

一方面，在央行最新公布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》給出的下一階段貨幣政策趨勢是：

綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。繼續(xù)深化利率市場化改革，完善央行政策利率體系，持續(xù)發(fā)揮貸款市場報價利率改革和存款利率市場化調(diào)整機制的重要作用，促進企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。

此外，在7月下旬召開的中央政治局會議上，明確表示：

當前經(jīng)濟運行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點領域風險隱患較多，外部環(huán)境復雜嚴峻。疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后，經(jīng)濟恢復是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程。我國經(jīng)濟具有巨大的發(fā)展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。

這是一個實事求是的表述，并且直接點明了當下中國經(jīng)濟面臨的四大困擾：內(nèi)需不足、企業(yè)經(jīng)營困難、風險隱患較多、外部環(huán)境復雜嚴峻。

基于四大困擾，我們未來的經(jīng)濟發(fā)展不是康莊大道，而是波浪式、曲折式的羊腸小道。

這也意味著，面對未來的經(jīng)濟增長，我們需要更加激進的貨幣措施。

另一方面，從最近半個月公布的一系列數(shù)據(jù)和信息來看，也到了該降息的時候。

海關總署披露，7月份我國進出口4829.2億美元，下降13.6%。其中，出口2817.6億美元，下降14.5%；進口2011.6億美元，下降12.4%；貿(mào)易順差806億美元，收窄19.4%。

此外，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我們的消費數(shù)據(jù)走勢，是這樣的：

我們的固定投資增速數(shù)據(jù)走勢，是這樣的：

其中國有企業(yè)投資增加了7.6%，民間投資增速下降了0.5%。

國家統(tǒng)計局披露，7月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個百分點。

可以說，無論是從釋放的信號來看，還是從當前的經(jīng)濟形勢來說，都到了該降息的時候。

那么為何與房貸直接相關的5年期LPR不降，短期貸款利率也只降息了10個基點呢？

三、為何出現(xiàn)意外？左右為難

本號認為，可能有兩個因素，讓官方左右為難。

第一，保匯率。

過去兩年來，我們的貨幣政策與美歐日韓等發(fā)達國家剛好相反，發(fā)達國家在經(jīng)歷了疫情間的超級量化寬松之后，開啟了瘋狂加息模式。

但是，我們?yōu)榱硕档捉?jīng)濟發(fā)展，仍走在了不斷降息的路上。一增一減之間，美元指數(shù)不斷走強，人民幣相對美元則不斷貶值。

特別是最近一段時間，人民幣向下的速度在加快。最新數(shù)據(jù)顯示，美元兌離岸人民幣為7.3205。

在中美進入深層次博弈的當下，美國一直在動用其美元在全球的絕對地位，來影響中國。

中國在對抗的路上，一直以做強人民幣的國際屬性為基石。而要讓人民幣在國際上出圈，增強其全球交易占比，必須要保持匯率穩(wěn)定。

在央行最新發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，明確提出：

以保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定為目標，發(fā)揮以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度優(yōu)勢，綜合施策、穩(wěn)定預期，用好各項調(diào)控儲備工具，調(diào)節(jié)外匯市場供求，對市場順周期、單邊行為進行糾偏，堅決防范匯率超調(diào)風險。

“保持人民幣匯率基本穩(wěn)定為目標”，“堅決防范匯率超調(diào)風險”，這兩句話是這次降息與市場預期完全相左的直接答案。或者說，最近人民幣的走勢，是導致降息與市場預期相左的根本原因。

盡管從出口角度來看，匯率適當貶值有好處，但是面對越來越多的房企境外債違約，匯率也是一個蹺蹺板。

貶值雖然有利于出口，但卻不利于背負境外債的企業(yè)，會加大他們的償還壓力。

舉個例子，比如某房企幾年前借了10億美元，對應的是65億人民幣。貶值到如今，則需要73億人民幣才能償還。

第二，官方對待樓市的態(tài)度不一樣了。

從樓市的表現(xiàn)來看，更有降息的必要。

國家統(tǒng)計局披露，1至7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

從數(shù)據(jù)可以看到，過去兩三年，這一指標增速一直是負數(shù)。也就是說，房地產(chǎn)投資一路下跌，區(qū)別在于跌幅大小問題。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算，7月商品房銷售面積為9167萬平方米，創(chuàng)2023年以來單月最低，且環(huán)比下降46.1%。

財政部數(shù)據(jù)顯示，2022年賣地收入只有66854億元，較前一年下降了23.2%。今年上半年，賣地收入只有18687億元，同比下降了20.9%。

換作以往，這樣的數(shù)據(jù)之下，央行早就開啟了大力度降息。

盡管各城市都有救市措施出臺，但是我們能感覺到一個很重要的變化，沒有實質(zhì)性的刺激房價的措施出臺。

當然，房價調(diào)整局面無法扭轉(zhuǎn)，一方面是中國的房地產(chǎn)供需結構發(fā)生了根本性改變，另一方面是大環(huán)境之下民眾的購買力根本托不起房價。

但是，我們不得不承認一點的是，中央在對待樓市的態(tài)度上，和過去完全不一樣。

一個很明顯的特點是，中央和地方發(fā)布的刺激樓市的措施，感覺都不痛不癢，沒有什么特別大的、實質(zhì)性的措施。

而上一輪救市，可以達到108個基點。這一輪，雖然也經(jīng)歷了多輪降息，但都是10個基點5個基點的小碎步，今天干脆不降息。

再比如降準方面，每次是0.5到1個百分點，現(xiàn)在的降準每次是0.25個百分點。

印鈔速度方面，哪怕受疫情影響的2020年，雖然印鈔速度重新回到了兩位數(shù)，但最高也不過12.9%。而2009年在面對全球金融風暴和樓市壓力時，基本都在20%以上，最高達到了27.7%。

現(xiàn)在面對的局面壓力，比2008年至2009年有過之而無不及，且現(xiàn)在面對的是內(nèi)部壓力與外部局勢的雙重夾擊。

但從中央對待樓市的態(tài)度來看，可以說是很謹慎。邏輯在于，不想刺激太多，引發(fā)房價又一輪上漲。

而是想著讓房價慢慢下跌，實現(xiàn)軟著陸。以時間換空間，調(diào)整中國經(jīng)濟結構，從過去的依賴大基建、房地產(chǎn)模式，變?yōu)榭萍紕?chuàng)新、資本市場驅(qū)動模式。

沒有一個國家能夠依靠房地產(chǎn)走向富強，這個我們這些普通百姓都懂的道理，管理層焉能不懂。

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