來源 | 野馬財經（ID：YMCJ8686）
作者 | 盧泳志

在出售一套中國香港的豪宅之后，李嘉誠又來“抄底”，為“屯地大計”補倉。

今年下半年以來，受美聯儲度密集加息、英鎊貶值等影響，李嘉誠家族旗下長實集團(1113.HK)遭受重創(chuàng)。9月末，李嘉誠身家一夜縮水約100億元。

盡管如此，李嘉誠并未“躺平”，除積極回購股份，還于9月28日以207.66億港元出售中國香港半山波老道21號豪宅項目。

幾天之后，李嘉誠再次拿地補倉。10月5日，長實集團以46.01億港元獲得一宗位于中國香港新界的住宅用地。

兩個月后，12月15日，長實集團中標中國香港市建局皇后大道西/賢居里項目，其他入標的還有鷹君、富豪酒店、信置獨資、嘉華獨資、會德豐獨資及1家不知名發(fā)展商。

僅僅過了一天，一宗位于中國香港啟德的地塊于當日（12月16日）中午截標，包括長實集團在內的7間財團入標。

一位業(yè)內人士分析指出，當前中國香港樓市持續(xù)下行，再加上美元加息利空，投資開發(fā)房地產面臨貶值；但李嘉誠一貫有低谷期屯地計劃，坐等地價升值是其投資房地產的主要途徑之一，這次李嘉誠或將又大賺一筆。

    是“屯地”？還是看好樓市？

在嘗盡“屯地式”獲利的甜頭后，李嘉誠開始積極補倉，在過去三個月內，連續(xù)在中國香港斬獲地塊或者項目。

10月5日，中國香港地政總署公布，長實集團以46.01億港元獲得一宗位于新界屯門青山公路—大欖段的屯門市地段第561號的用地。

該地塊為私人住宅用途，總面積約36.29萬平方尺，最高樓面面積可達130.64萬平方尺，預計可以提供2020伙。

長實集團執(zhí)行董事趙國雄表示，集團一直積極參與投地，全因對中國香港地產市道前景極具信心，對于今次投得屯門青山公路大欖段地皮表示十分興奮。

趙國雄進一步指出，由于地皮面積大、建筑上有一定難度，該項目投資總額預計超逾130億港元。

兩個多月后，12月15日，長實集團再次中標中國香港市建局皇后大道西/賢居里項目，該項目估值近12.15億至14.58億港元。

該項目的主要規(guī)劃意向為透過重新規(guī)劃現有公眾休憩用地以理順土地用途及布局，提供一個臨向皇后大道西的公眾休憩用地。另外，項目將提供約189個住宅單位及平臺低層用作商業(yè)/零售用途。

資料顯示，上述項目的中標財團，須按發(fā)展協議中列明的標準與品質、可持續(xù)發(fā)展和智能系統要求，興建新發(fā)展項目，當中的賢居里社區(qū)及公眾休憩用地，將會原地重置融入未來的發(fā)展項目。

對此，長江實業(yè)執(zhí)行董事吳佳慶表示，對中標中國香港市區(qū)重建局項目感到欣悅，該項目是罕見的港島中西區(qū)優(yōu)質地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達，預料落成后將廣受年青上班族及專業(yè)人士歡迎。

僅僅過了一天，長實集團的身影再次出現另一個項目的競標現場。

12月16日，啟德第2A區(qū)4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤于當日中午截標，至少有7間財團入標，包括旭日國際、長實、嘉華國際、恒地、南豐獨資及2家不知名公司。

上述地皮為本季度規(guī)模最大之官地，總面積約21.44萬平方尺，最高可建面積141.8萬平方尺，市場估值為113.4億至148.89億港元。

另外，此項目在改劃前曾流標，是次以商住綜合發(fā)展重推應更具吸引力，惟考慮到近期市場氣氛及投資額較龐大，期望政府能按市況反映在底價，避免流標風險及影響未來供應。

旭日國際地產開發(fā)部董事總經理李炳余表示，是次獨資入標，認為地皮位置良好，對未來發(fā)展有信心，而地下商場聯通可以帶來機遇。

對于李嘉誠拿地，昔日地產大佬馮侖曾表示：在內地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實實地做了不少房地產項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。

    “囤地”獲利挽回60億損失

由于英鎊和歐元大幅貶值，重倉歐洲市場的李嘉誠家族企業(yè)遭受重創(chuàng)。

9月23日，英國政府推出50年來最大減稅政策，結果導致英國遭遇股債匯“三殺”，英鎊兌美元一度走下1.04關口，債市場出現“拋售潮”，股市大跌。

彭博億萬富翁實時指數顯示，9月26日，李嘉誠擁有267億美元（約1912.41億元）身家，而前一天李嘉誠身家為281億美元（約2011.76 億元），一天之內蒸發(fā)99.35億元。

在經歷了身價大幅縮水后，9月28日，長實集團公告稱，將以207.66億港元（約190.5億元）向新加坡金融機構Sino-Suisse出售中國香港物業(yè)項目，其中包含波老道21號豪宅項目未售出部分。

波老道21號（21 BORRETT ROAD）位于中國香港西半山豪宅地段，是中國香港知名的超級豪宅項目之一，曾被長實集團主席李澤鉅稱為"一級靚地"。

長實集團表示，出售項目令公司得以變現有關發(fā)展項目投資，買方貸款將有助交易完成，公司預期出售所得收益約為63億港元（約57.79億元），所得款項凈額將用作集團一般營運資金用途。

2011年6月，長實集團以116.5億港元購入波老道地皮，每尺樓面地價為26763港元，創(chuàng)下當年中國香港第二高價紀錄。

自從2011年被長實集團買下，該項目經歷10年才正式以現樓面市，和10年前地價相比，目前樓面均價上漲超過10倍。

在公開報道中，波老道21號最近一次成交是今年6月份，成交2套，合計近4億港元（約3.67億元）。其中，成交的一套波老道21號小區(qū)第1期20樓1室，作價2.7億元，套內面積約273.6平方米，按成交價計算，其單價達98.69萬元/平方米。

有業(yè)內人士認為，采用“囤地式”的漫長開發(fā)模式是李嘉誠長實系的一大特點，這也讓其公司運用這種方式獲利不少。

對于李嘉誠長實系的囤地行為，《華夏時報》曾報道稱，多年來“長和系”在全國近十個城市十余個項目，均通過“蝸牛式”開發(fā)方式，延長土地開發(fā)周期從6年到10多年不等。

面對外界質疑，長實集團曾公開回應表示，長實國內的地產項目一直根據法規(guī)及所有政府程序進行，開發(fā)緩慢，實有所誤解，而出售項目也屬于地產商正常商業(yè)行為。

    李嘉誠的資產騰挪術

近年來，李嘉誠一直在拋售內地和中國香港的資產。據不完全統計，包括出售香港中環(huán)中心、屈臣氏股權等交易在內，李嘉誠賣掉的資產規(guī)模金額至少已經超過2500億元。

自2020年以來，李嘉誠在海外也開啟了“賣賣賣”模式，涉及交易金額逾千億元。

2020年以來，長實集團先后多次出售海外業(yè)務及資產，涉及能源、通訊、房地產、電力、飛機租賃等板塊，其中包括被李嘉誠稱為“一生最成功的投資之一”的赫斯基能源。

2022年3月，長實集團宣布以7.29億英鎊(約60億元)出售持有的英國倫敦辦公樓。長實從該出售事項獲得的預期收益約為1.08億英鎊(約8.96億元)。

除此之外，今年7月，長實集團曾接近完成150億英鎊（約1168.13億元）出售英國電力公司的交易，但由于最后時刻提價，整個出售計劃最終告吹。

在出售的同時，李嘉誠始終沒有停止新的投資。2021年，長實集團通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發(fā)。

今年5月，李嘉誠更是自2012年后時隔十年再次出現在內地土拍市場。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標，但最終并沒有競得。

據早前公布的一份清單，長實集團在中國內地仍持有的物業(yè)市值達1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。

之所以如此操作，分析其年報數據便可窺知一二。年報顯示，2021年，長實集團總收入為620.94億港元，其中物業(yè)方面為主要營收，物業(yè)銷售達到377.6億港元，物業(yè)租賃為65.43億港元，還包括酒店及服務套房業(yè)務為26.91億港元，物業(yè)及項目管理為8.16億港元，英式酒館業(yè)務為142.84億港元。

不論物業(yè)銷售還是物業(yè)租賃，中國香港及內地均所占比重較大。物業(yè)銷售業(yè)務中，中國香港物業(yè)銷售額為157.24億港元，內地物業(yè)銷售金額為217.22億港元，海外物業(yè)銷售金額為3.52億港元。物業(yè)租賃方面，中國香港為43.52億港元，內地為5.71億港元，海外為7.38億港元。

作為中國香港首富，李嘉誠的商業(yè)動作一直備受市場關注。今年以來，李嘉誠動作頻頻，有聲音指出“李嘉誠要逃離英國”“李嘉誠回來了”。

李嘉誠之子、長實集團主席李澤鉅則回應稱，賣樓是日常業(yè)務和本業(yè)，并不存在撤資。他說，內地及中國香港是集團的家鄉(xiāng)，存在感情因素，但仍會關注投資回報。

對于李嘉誠的投資，新加坡國父李光耀曾如此評價：李嘉誠的帝國制造了無數商品，卻沒有一件世界級的品牌，他投資地產、收購港口、買下電力公司，全靠的是壟斷和結盟，他富可敵國，卻對經濟發(fā)展和社會進步沒起到什么作用。

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