來(lái)源丨易沃高管研修（微信號(hào)：E-House_Wharton）

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雞蛋從外至內(nèi)打破是破碎，但從內(nèi)至外打破則是生命。房企亦然，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，主動(dòng)應(yīng)變才有機(jī)會(huì)突圍于未來(lái)。

面對(duì)數(shù)字化、智慧社區(qū)、公募REITs等不斷充斥著地產(chǎn)人的眼球，我們需要意識(shí)到行業(yè)里正悄然新興著某些新的力量，這股力量背后的人才需求正在爆發(fā)。

信息技術(shù)人才

走過(guò)土地紅利、資本紅利之后，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)管理紅利，效率被提至前所未有的高度。效率至上的時(shí)代，以信息技術(shù)為依托的數(shù)字化成為房企的必修課。

根據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展報(bào)告》顯示：2020年，房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程明顯加快。
 

這主要體現(xiàn)在兩方面：首先，在經(jīng)濟(jì)投入上，60%的TOP50房企在2020年增加了數(shù)字化投入，其中約14家投入增加在一千萬(wàn)之內(nèi)，16家為千萬(wàn)級(jí)以上，甚至部分已經(jīng)過(guò)億。

其次，在組織架構(gòu)與團(tuán)隊(duì)上，90%TOP50房企把信息部作為一級(jí)部門(mén)，而2019年該比例不到四成。團(tuán)隊(duì)投入方面，2019年擁有50人以上信息團(tuán)隊(duì)的房企僅占三成，而2020年該比例已達(dá)到50%以上。
 

以碧桂園為例，自確立數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略——碧合計(jì)劃之后，集團(tuán)上線整套解決方案替換原有系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了SAP財(cái)務(wù)、人事管理、流程管理系統(tǒng)以及主數(shù)據(jù)系統(tǒng)的全面上線，并通過(guò)系統(tǒng)集成平臺(tái)實(shí)現(xiàn)主數(shù)據(jù)的集成，形成標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)管理機(jī)制，保證各團(tuán)隊(duì)之間的高效協(xié)同、各中心之間的聯(lián)通以及和外部生態(tài)伙伴之間的連接。
 

據(jù)悉，該計(jì)劃幫助碧桂園節(jié)省了2/3的時(shí)間和一半的成本。目前，碧合計(jì)劃已覆蓋全國(guó)所有區(qū)域，共數(shù)千個(gè)子項(xiàng)目。
 

萬(wàn)科在2016就開(kāi)展了以數(shù)字化為方向的“沃土計(jì)劃”，計(jì)劃歷經(jīng)三個(gè)階段，首先是2016-2018年的信息化階段，其次是2019-2021年的數(shù)字化應(yīng)用階段，2022-2024年是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)智能化的階段。目前，萬(wàn)科的數(shù)字化團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有500余人。
 

房企數(shù)字化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背后是對(duì)信息技術(shù)人才的旺盛需求。
 

龍湖早在2018年就招攬了一大批來(lái)自阿里、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的人才。此外，它還前往美國(guó)招攬8大名校（哈佛、耶魯、斯坦福、麻省理工、普林斯頓、哥倫比亞、卡耐基梅隆大學(xué)和加州大學(xué)伯克利分校）的人才。
 

據(jù)悉，有房企數(shù)字科技部門(mén)給應(yīng)屆生開(kāi)出了40-50萬(wàn)的年薪，而經(jīng)驗(yàn)豐富的數(shù)字化高級(jí)管理人才年薪可達(dá)千萬(wàn)。
 

高薪招人一方面說(shuō)明房企求才若渴，另一方面也說(shuō)明人才資源的匱乏。用某房企創(chuàng)始人的話(huà)說(shuō)，地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)的新世代，數(shù)字化會(huì)成為未來(lái)新的生產(chǎn)力。如果5年10年后還做不好，那就會(huì)跑輸整個(gè)行業(yè)。

物業(yè)管理人才

2020年疫情爆發(fā)，物業(yè)行業(yè)走向防疫一線，再次助推物業(yè)市值的新高。

物業(yè)火到什么程度？可以看一組數(shù)據(jù)，2014年，彩生活在港交所試水上市，成為物業(yè)上市第一股。及至2020年當(dāng)年，就有17家物業(yè)企業(yè)上市，目前已經(jīng)累計(jì)有40家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。其中港股36家，A股4家。

在這些上市物企中，部分企業(yè)市值甚至高于房企母體市值。一般而言，房企動(dòng)態(tài)市盈率大多在3-10倍左右，而分拆到香港上市的物業(yè)公司大多數(shù)在20倍左右。

萬(wàn)科物業(yè)雖然還沒(méi)有上市，但也在悄悄醞釀一盤(pán)大棋。

去年10月31日，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人朱保全對(duì)外宣布將萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)物云”）。

萬(wàn)物云包含Space、Tech和Grow三大模塊。朱保全表示：“從城市到園區(qū)、從寫(xiě)字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間（Space）里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動(dòng)皆可通過(guò)技術(shù)（Tech）連接?！?/span>

在朱保全看來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)的對(duì)手不會(huì)是物業(yè)公司，而是科技公司的下沉，萬(wàn)科應(yīng)該投入更多在人才建設(shè)、服務(wù)品質(zhì)以及補(bǔ)貼新業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。

不難發(fā)現(xiàn)，風(fēng)口上的物業(yè)企業(yè)已經(jīng)不再僅僅是看守大門(mén)、打掃衛(wèi)生、園林綠化等基礎(chǔ)工作，而是越來(lái)越與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合、與AI技術(shù)結(jié)合、與智慧社區(qū)融合。

然而，全國(guó)高等院校開(kāi)設(shè)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)很少，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的碩士和博士生更少。部分省市物業(yè)管理人才中高級(jí)物業(yè)管理人才的比例甚至達(dá)到1：50。行業(yè)發(fā)展正在急需既懂實(shí)際操作又懂管理的高端人才。

根據(jù)《2018年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，物業(yè)行業(yè)TOP100企業(yè)中，從業(yè)人員共計(jì)98.32萬(wàn)人，其中管理人員只有14.03萬(wàn)人，只占14.26%，大專(zhuān)以上學(xué)歷人數(shù)占據(jù)不到25%，物業(yè)管理師人數(shù)占據(jù)不到1%。由此可見(jiàn)，行業(yè)需要高素質(zhì)人才培育及供給。

某房企高管曾提到，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在不缺錢(qián)，缺的是既懂技術(shù)、又懂物業(yè)、還有管理經(jīng)驗(yàn)的人才。這樣的人才，TOP30房企正在捧著千萬(wàn)年薪尋找。

資產(chǎn)管理人才

2021年1月29日晚，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法、發(fā)售指引和審核關(guān)注事項(xiàng)指引，明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。

可以說(shuō)，公募REITs已經(jīng)箭在弦上，蓄勢(shì)待發(fā)。

通過(guò)資產(chǎn)證券化的公募REITs，可以將缺乏流動(dòng)性但具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)進(jìn)行出售或者融資，最大化提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，所以尤其契合商辦的需求，但資產(chǎn)證券化的首要前提是完成對(duì)物業(yè)的資產(chǎn)化管理。

然而，目前這方面人才嚴(yán)重匱乏。首先重要崗位的專(zhuān)業(yè)人才稀缺，比如商業(yè)研策、招商、運(yùn)營(yíng)管理等專(zhuān)業(yè)崗位人才稀缺；其次，復(fù)合型高管人才緊俏，比如能夠成熟運(yùn)作完整操盤(pán)城市綜合體的項(xiàng)目總稀缺。部分普通管理人員經(jīng)驗(yàn)不足，卻被過(guò)早提至項(xiàng)目高管，從而導(dǎo)致人才管理水平參差不齊。

加之過(guò)去商辦主要是住宅開(kāi)發(fā)的附屬，如果一塊地配有大量住宅，那么只要住宅賣(mài)得好，商辦經(jīng)營(yíng)賺錢(qián)與否就不那么重要，但現(xiàn)如今房企拿地基本都會(huì)有自持的商辦土地，這部分可能會(huì)關(guān)系項(xiàng)目的生死存亡，這就需要管理者在前期策劃時(shí)就要充分考慮相關(guān)運(yùn)營(yíng)成本等。

雖然公募REITs開(kāi)閘在即，為商業(yè)地產(chǎn)人帶來(lái)希望，但實(shí)際要達(dá)到上市公募REITs資本化率的要求，除了提高運(yùn)營(yíng)水平，還要提高投資和資本運(yùn)作的水平。如果收益率太低，那也發(fā)行不了，因?yàn)闆](méi)投資者認(rèn)賬。

也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，目前要在國(guó)內(nèi)找到公募REITs方面的人才比較難，雖然海外公募REITs的環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟，但由于規(guī)則不同，海外的人才恐不能很好地適應(yīng)國(guó)內(nèi)環(huán)境。

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