9月25日的朋友圈和短視頻平臺(tái)，一早就被“房貸利率”占領(lǐng)，網(wǎng)友們紛紛曬出下調(diào)后的自家房貸利率，有網(wǎng)友甚至在短視頻中寫道：成功上岸，感謝央媽！

9月20日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)超過(guò)九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

“此次存量房貸利率調(diào)降是房貸利率政策中非常重大的創(chuàng)新，落地的第一天就可以看到市場(chǎng)情緒積極高漲，大家對(duì)于這項(xiàng)惠民政策非常支持，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心也進(jìn)一步增加?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)說(shuō)。

每月省1000+，吃飯都變香了

根據(jù)此前各家銀行發(fā)布的操作事項(xiàng)，此次存量房貸利率調(diào)降大致分為4類情形。

一是2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、且已轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

比如，鄭州的一位業(yè)主于2019年5月購(gòu)房，7月開(kāi)始辦理貸款，當(dāng)時(shí)按上浮20%的方式定價(jià)，此次調(diào)整前利率為L(zhǎng)PR+108基點(diǎn)，目前短信通知利率下調(diào)為L(zhǎng)PR+0基點(diǎn)，即按照4.3%執(zhí)行。

另外，北京的一位業(yè)主于2019年前購(gòu)房，當(dāng)時(shí)的貸款利率為4.9%，在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，利率為為L(zhǎng)PR+10基點(diǎn)，本年度的執(zhí)行利率為4.4%（4.3%+10個(gè)基點(diǎn)），目前短信通知下調(diào)為4.3%，該貸款每年12月25日為重定價(jià)日。

二是2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

比如，北京的一位業(yè)主于2020年10月購(gòu)房，調(diào)整前的房貸執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR+55.1個(gè)基點(diǎn)，即4.851%。目前新的利率為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn)，即4.85%。

廣州的一位業(yè)主于2021年購(gòu)房，調(diào)整前的房貸執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR+120BP，調(diào)整后為4.3%（LPR+0基點(diǎn)），該業(yè)主表示，“我每月省1000+，今天吃飯都變香了”。

三是2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

不過(guò)，第一財(cái)經(jīng)目前暫未獲悉這一情形下的相關(guān)案例。

四是貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當(dāng)日）前發(fā)放、當(dāng)前執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率定價(jià)且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放執(zhí)行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當(dāng)前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的貸款，均不進(jìn)行利率調(diào)整。

比如，廣州業(yè)主李先生于2014年買房，當(dāng)時(shí)是基準(zhǔn)利率95折，在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，調(diào)整為L(zhǎng)PR-14.5個(gè)基點(diǎn)，目前房貸執(zhí)行利率為4.155%，低于LPR，所以，此次房貸利率并未調(diào)整；浙江嘉善的一位業(yè)主于2015年購(gòu)房，當(dāng)時(shí)同樣是基準(zhǔn)利率95折，在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，調(diào)整為L(zhǎng)PR-14.5個(gè)基點(diǎn)，低于LPR，所以也無(wú)需調(diào)整。

三類房貸執(zhí)行利率的全新格局

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次存量房貸利率調(diào)降后，市場(chǎng)上大致出現(xiàn)三類不同的房貸執(zhí)行利率。

一是低于4.3%，這部分按揭貸款人普遍屬于早年購(gòu)房，且房貸利率已經(jīng)打過(guò)折，所以目前的執(zhí)行利率低于4.3%，不參與此次調(diào)整。

二是等于4.3%，也是本次調(diào)降以后最為普遍的，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來(lái)看，基本上都做到了4.3%的利率。一些按揭貸款人的房貸利率直接減少了100多個(gè)基點(diǎn)，減負(fù)效應(yīng)非常明顯。

三是高于4.3%，這部分按揭貸款人主要是北京和上海2020年以后購(gòu)房的群體，此次也可以下調(diào)，但是下限是LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。

另外，還有一部分按揭貸款人并未跟隨批量自動(dòng)下調(diào)，而是需要向銀行申請(qǐng)，包括二套轉(zhuǎn)首套、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶。

這部分按揭貸款，根據(jù)各家銀行的規(guī)定，10月22日（含當(dāng)日）前完成申請(qǐng)的，將于10月25日對(duì)審批通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中批量調(diào)整，批量調(diào)整后的新貸款利率于當(dāng)日起執(zhí)行；10月22日后，對(duì)于前期未調(diào)整的存量房貸，在滿足相應(yīng)條件、符合調(diào)整要求后，銀行將逐筆進(jìn)行審核，審批通過(guò)后新貸款利率于當(dāng)日起執(zhí)行。

同時(shí)，還有一部分按揭貸款人依舊保留著固定利率，其需要先轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，繼而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

比如，海南的一位按揭貸款人于2016年在?？谫I房，當(dāng)時(shí)銀行給了9折貸款利率優(yōu)惠。由于該貸款人想保留該優(yōu)惠，所以一直沒(méi)有參與LPR的轉(zhuǎn)換。這次發(fā)現(xiàn)銀行沒(méi)有主動(dòng)下調(diào)，但在手機(jī)APP上多了一個(gè)按鍵“利率定價(jià)轉(zhuǎn)換申請(qǐng)”。他點(diǎn)擊以后，顯示下調(diào)了存量房貸利率，定價(jià)公式為L(zhǎng)PR+0基點(diǎn)，“擬調(diào)整后當(dāng)前執(zhí)行利率”為4.2%，即從上個(gè)月4.41%下降到4.2%。該按揭貸款人9月份的房貸為2423元，降為4.2%以后，“下月應(yīng)還”欄目中顯示10月份應(yīng)還2370元，即減少了53元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來(lái)看，首套房的購(gòu)房者大多享受到了政策紅利。其中，2020年以前購(gòu)房的群體一鍵步入LPR時(shí)代；2020年以后的購(gòu)房者，由于部分城市房貸利率下限較高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個(gè)基點(diǎn)。

“從城市分類來(lái)看，大城市的房貸利率總體較高、貸款金額也較高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過(guò)程中，此類城市可以享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。而小城市由于基本執(zhí)行了全國(guó)房貸利率的下限，所以此次利率下降的空間要更大?！彼f(shuō)。

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