提前還房貸的熱潮是否已退去？

2022年下半年起，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款借款人提前還貸的節(jié)奏加快，一度形成“提前還款潮”。

但如今，凌晨搶號(hào)、排隊(duì)數(shù)月的現(xiàn)象已不多見(jiàn)。提前還貸的熱度是否還在延續(xù)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，國(guó)有六大行的存量個(gè)人房貸總額約為24.48萬(wàn)億元，較上一年減少了約0.71萬(wàn)億元。

“現(xiàn)在提前還房貸的情況肯定存在，但和前幾年相比，已不能稱之為‘潮’了?！辈┩ㄗ稍兪紫治鰩熗跖畈┲赋?，按揭貸款余額下降是居民提前還貸與去年購(gòu)房意愿低迷共同作用的結(jié)果。

值得關(guān)注的是，今年一季度樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。對(duì)此，資深金融政策專家周毅欽認(rèn)為，這并非短期的超跌反彈，而是隨著市場(chǎng)利率逐步下調(diào)和購(gòu)房政策不斷放松，市場(chǎng)信心正在穩(wěn)步修復(fù)，且該趨勢(shì)有望在二季度持續(xù)。

2025年個(gè)人房貸余額下滑

記者整理數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，銀行個(gè)人住房貸款余額仍在下降。

2024年，作為房貸發(fā)放主力的國(guó)有六大行，個(gè)人住房貸款減少了0.62萬(wàn)億元；2025年全年凈減少0.71萬(wàn)億元，降幅較2024年有所擴(kuò)大。

值得注意的是，2025年上半年國(guó)有六大行合計(jì)減少額為1078億元，較2024年上半年的3255億元明顯減少，但2025年下半年減少額大幅增至約6022億元，使得去年個(gè)人房貸整體縮水幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

隨著個(gè)人房貸余額持續(xù)縮減，目前國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款余額均已告別“6萬(wàn)億元時(shí)代”。

從全國(guó)層面來(lái)看，個(gè)人住房貸款余額同樣呈下行趨勢(shì)。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.01萬(wàn)億元，同比下降1.8%，這意味著部分銀行的個(gè)人房貸余額甚至有所上升，銀行個(gè)人房貸已進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸余額的下降，實(shí)則是兩種力量的博弈：一是提前還貸“抽走”的資金量，二是新發(fā)放房貸“補(bǔ)進(jìn)”的資金量。

“現(xiàn)在提前還房貸的情況肯定存在，但和前幾年相比，已不能稱之為‘潮’了?！蓖跖畈┍硎?，提前還貸與去年居民購(gòu)房意愿不高這兩個(gè)因素，共同導(dǎo)致了銀行個(gè)人房貸余額的減少。

北京財(cái)富管理行業(yè)協(xié)會(huì)特約研究員楊海平指出，房地產(chǎn)目前仍處于調(diào)整期，雖然有不少剛需客群，但觀望客群也很多，總體而言按揭貸款增長(zhǎng)乏力。

一季度樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”

今年一季度，內(nèi)地二手房產(chǎn)交易迎來(lái)“小陽(yáng)春”。克而瑞報(bào)告顯示，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1797萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)117%，同比也增長(zhǎng)6%；一季度累計(jì)成交面積約4108萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4%。

在這波“小陽(yáng)春”行情中，北京、上海等一線城市扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色。

“2026年一季度樓市的‘小陽(yáng)春’，主要由一線城市的二手房市場(chǎng)推動(dòng)復(fù)蘇，目前正處于溫和修復(fù)階段，其回暖態(tài)勢(shì)可能具有一定的延續(xù)性?！敝芤銡J對(duì)記者表示，隨著“小陽(yáng)春”行情的到來(lái)，這對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的積極影響也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

“雖然尚未實(shí)現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)，但我認(rèn)為這不是短期的超跌反彈，而是隨著市場(chǎng)利率逐步下調(diào)和購(gòu)房政策不斷放松，市場(chǎng)信心正在穩(wěn)步修復(fù)，有望在二季度持續(xù)?！敝芤銡J指出，二手房成交活躍將直接帶動(dòng)房貸申請(qǐng)量提升，逐步減緩余額下降幅度，后續(xù)有望對(duì)房貸余額形成積極支撐，整體樓市正朝著“量升價(jià)穩(wěn)”的方向發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“小陽(yáng)春”更多體現(xiàn)在重點(diǎn)城市的二手房交易上，目前仍處于全國(guó)樓市復(fù)蘇的初級(jí)階段，二季度市場(chǎng)交易進(jìn)一步向好，對(duì)貸款市場(chǎng)也有積極的支撐作用?！安贿^(guò)，有些客戶選擇公積金貸款，這部分不會(huì)統(tǒng)計(jì)到商業(yè)銀行貸款數(shù)據(jù)中，也會(huì)對(duì)商業(yè)貸款余額產(chǎn)生影響?！?/p>

部分銀行稱按揭貸款進(jìn)件量已明顯上升

關(guān)于今年個(gè)人房貸的情況，記者注意到，多家銀行管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也發(fā)表了看法。其中，交通銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的判斷較為樂(lè)觀。

在2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜介紹，進(jìn)入2026年3月以來(lái)，該行按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升?！斑@應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的一個(gè)信號(hào)?！敝苋f(wàn)阜表示，如果這一趨勢(shì)持續(xù)，2026年房貸業(yè)務(wù)將逐步實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，并帶動(dòng)交通銀行整個(gè)零售貸款達(dá)成預(yù)期的增長(zhǎng)目標(biāo)。

工商銀行副行長(zhǎng)王景武則回應(yīng)了個(gè)貸不良率問(wèn)題。王景武稱，該行個(gè)人貸款資產(chǎn)質(zhì)量長(zhǎng)期保持優(yōu)良，近兩年受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、階段性供需失衡等因素影響，不良率短期有所上升，與行業(yè)整體趨勢(shì)一致。

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固、韌性強(qiáng)勁、潛能巨大，長(zhǎng)期向好的支撐條件和基本趨勢(shì)沒(méi)有改變，未來(lái)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)可控?！蓖蹙拔渑袛?，隨著一攬子政策加快落地以及政策紅利持續(xù)釋放，個(gè)人信貸市場(chǎng)基礎(chǔ)將逐步改善，個(gè)人貸款資產(chǎn)質(zhì)量也將回歸合理水平。

盡管國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷出臺(tái)政策，且樓市呈現(xiàn)回暖跡象，但楊海平對(duì)記者表示，按揭貸款在銀行資產(chǎn)配置中的比例可能會(huì)呈下降趨勢(shì)。

從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，記者注意到，大行的個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。其中，工商銀行個(gè)人消費(fèi)貸款增加778.19億元，增長(zhǎng)18.5%，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款增加2522.38億元，增長(zhǎng)15.0%；中國(guó)銀行境內(nèi)個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng)幅度達(dá)28%。

提前還房貸是否劃算？

此前住房貸款“提前還款潮”的主要?jiǎng)右蛟谟诮杩钊耍阂环矫媸墙?jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，另一方面是我國(guó)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格大幅下行，普通居民投資收益明顯下降，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守。此外，部分存量住房貸款利率偏高，一些借款人的存量房貸利率超過(guò)5%，多種因素推動(dòng)下，借款人將原本用于投資的部分資金用于提前還款。

不過(guò)，隨著存量房貸利率下調(diào)，個(gè)人住房貸款利率成本也在逐漸下降。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年2月份，個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約為3.1%，較上年同期低約10個(gè)基點(diǎn)，貸款利率保持在低位。

在利率處于低位的情況下，個(gè)人提前還款還劃算嗎？

“劃不劃算，需要看消費(fèi)者當(dāng)前的投資或儲(chǔ)蓄回報(bào)水平，與調(diào)降后的房貸利率之間的差值有多大?！蓖跖畈┍硎尽Ｈ绻顿Y收益率高于貸款利率，可考慮將更多資金用于投資；反之，則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。此外，還需要為日常生活支出以及未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等預(yù)留足夠資金。

另外，從還款方式來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，等額本金還款方式前期償還的本金多、利息少，相對(duì)而言提前還款會(huì)更劃算一些；等額本息還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過(guò)一半，也可以不考慮提前還款。

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