自家小區(qū)的設備層竟被悄悄改成“員工宿舍”，床鋪、生活用品一應俱全，業(yè)主的知情權(quán)和共有財產(chǎn)權(quán)該如何保障？近日，一場持續(xù)13個多月、圍繞小區(qū)公共空間使用權(quán)的“拉鋸戰(zhàn)”終于塵埃落定，為這起物業(yè)侵占共有空間案畫上了法律句號。

投訴曝光揭開“置換”內(nèi)幕

故事要從一年前說起。北站街道綜合行政執(zhí)法隊接到一起投訴，由此拉開了一場復雜權(quán)益博弈的序幕。

“三樓半和28樓的設備層被改成宿舍了，住的都是物業(yè)員工！”

執(zhí)法人員立即前往現(xiàn)場，推開門后看到的景象令人驚訝：原本用于放置公共設施的空間被分割成多個隔間，床具、生活用品齊全。執(zhí)法人員隨即制作現(xiàn)場勘查筆錄，固定了證據(jù)。

面對調(diào)查，涉事物業(yè)公司法定代表人拿出一份“置換協(xié)議”，稱物業(yè)公司用名下的小區(qū)地下非機動車庫等空間，交換這兩處設備層的使用權(quán)供員工居住，說是“資源優(yōu)化”。

但執(zhí)法隊員核查發(fā)現(xiàn)，這份協(xié)議雖有業(yè)委會簽字，卻未召開業(yè)主大會表決通過。這一關(guān)鍵信息讓物業(yè)公司的“合法外衣”被戳破，成為案件定性的突破口。

規(guī)劃圖紙證實：全體業(yè)主權(quán)益不可侵犯

為進一步固定證據(jù)，執(zhí)法人員到區(qū)規(guī)劃資源局調(diào)取小區(qū)原始圖紙。圖紙顯示，這兩處空間屬于物業(yè)共用部分，歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司的行為涉嫌違法。

2025年8月20日，執(zhí)法隊向物業(yè)公司送達《責令恢復原狀決定書》，要求限期清退并恢復原貌。法定代表人當場簽收，但9月2日復查時，人員和物品絲毫未動，整改義務未履行。

針對這種“軟抵抗”，執(zhí)法部門作出罰款處罰，并明確“繳納罰款不代表違法行為終結(jié)，履行整改義務才是底線”。經(jīng)過催告仍無進展后，執(zhí)法隊依法向靜安區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。

最終，法院執(zhí)行局法官上門強制清退兩處設備層內(nèi)的人員和物品，并復原被分割的空間。次日，法院《執(zhí)行結(jié)案通知書》送達執(zhí)法隊，這場13個月的“拉鋸戰(zhàn)”以業(yè)主全面勝利結(jié)束。

“此案不僅為涉事小區(qū)業(yè)主挽回共同財產(chǎn)，更給物業(yè)服務行業(yè)劃定了行為紅線?！?/p>

北站街道綜合行政執(zhí)法隊表示，物業(yè)公司本應維護業(yè)主利益，卻擅自占用共用空間，還通過拖延、繳罰款不整改逃避義務，最終自食惡果，為行業(yè)敲響警鐘。執(zhí)法隊將持續(xù)查處物業(yè)管理領域違法行為，用剛性執(zhí)法守護業(yè)主合法權(quán)益，維護社區(qū)秩序。

普法小貼士

設備層屬于物業(yè)共用部分，擅自占用違反相關(guān)法律法規(guī)，需承擔法律責任。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條第二款第（四）項規(guī)定：禁止擅自改建、占用物業(yè)共用部分等損害公共利益及他人利益的行為。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八十五條規(guī)定：違反上述規(guī)定的，由區(qū)房屋行政管理部門責令改正、恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

記者：郁婷藶

編輯：路景斕

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原標題：《小區(qū)“機房”變“宿舍”？這場持續(xù)1年多的拉鋸戰(zhàn)，結(jié)局讓人“舒服”！》

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