改善型項目成為此次“回暖潮”的主力軍。

中房報記者 李葉丨北京報道

北京樓市的“暖意”正逐漸濃厚。

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月70城房價數(shù)據(jù)顯示，北京市場表現(xiàn)亮眼，2月新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅超過上海，在一線城市中處于領先地位。

價格上漲的背后，是成交熱度的持續(xù)走高。

根據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2026年1-2月，北京二手住宅網(wǎng)簽量突破2.3萬套，比近10年1-2月的平均網(wǎng)簽數(shù)據(jù)多出2000余套，早早奠定了回暖的基調。進入傳統(tǒng)樓市旺季3月，市場熱度進一步上升，截至3月18日，北京二手住宅網(wǎng)簽量已達9783套，較2月整月8130套的成交量增長20.33%；新房住宅網(wǎng)簽1387套，較2月整月的1217套上漲13.97%。

業(yè)內人士普遍認為，這輪北京樓市回暖是“12·24”新政精準發(fā)力、積壓需求集中釋放以及市場預期持續(xù)修復共同作用的結果。多位一線地產(chǎn)從業(yè)者在接受記者采訪時也表示，“12·24”新政不僅帶來了更多客戶，更重要的是增強了市場對樓市的信心。

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二手房成交速度加快

一線市場的火熱場景，與宏觀數(shù)據(jù)相互呼應。

近日，記者走訪了北京多個區(qū)域的品牌房地產(chǎn)中介門店，聽到最多的詞是“忙”“快”和“穩(wěn)”。一位深耕北京海淀板塊的鏈家經(jīng)紀人透露：“現(xiàn)在成交速度確實在加快，尤其是部分優(yōu)質學區(qū)房，價格已經(jīng)開始小幅上漲。”

“這個月門店已經(jīng)成交了10套左右，比之前幾個月多了4-5套。”麥田房產(chǎn)北京海淀西南大區(qū)的房產(chǎn)顧問邱國棟表示，成交的房源中，有不少是去年剩下的，所以整體價格回升的感覺還不是特別強烈。雖然調價的情況還是少數(shù)，但明顯的信號是不少買家的議價空間變小了。

在大興區(qū)棗園板塊，鏈家的一名經(jīng)紀人也感受到了市場的熱度?！暗侥壳盀橹梗覀兊瓯驹乱呀?jīng)賣出了15-16套。店里業(yè)績好的經(jīng)紀人，一個人就成交了5-6套?！?/p>

在西城區(qū)萊戶營，一位鏈家經(jīng)紀人給出了更具體的數(shù)據(jù)：“‘12·24’新政實施后，我們片區(qū)有小區(qū)的房源成交價比之前上漲了5%左右?！?/p>

價格方面的修復也很明顯。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京二手住房套均總價上漲了近10萬元，1-2月累計漲幅接近2.4%；剔除交易結構差異的影響后，二手房價格指數(shù)的上行幅度仍接近2%。

“從市場傳導邏輯來看，二手房憑借高效的線上線下聯(lián)動，成為‘12·24’新政后市場的核心支撐?！睂τ谶@些市場變化，58安居客研究院表示，二手房的韌性源于其更高的市場化程度，房源供應充足且分散，中介門店復工節(jié)奏快，能夠實現(xiàn)“線上熱度提升-線下成交跟進”的良性循環(huán)。

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改善型項目成主力

如果說二手房市場是“量價齊升”的基礎，那么新房市場則體現(xiàn)了“結構性復蘇”。

3月以來，北京不少新盤項目變得熱鬧起來。中海地產(chǎn)北京在售項目整體日均到訪量較1-2月增長約60%，核心項目環(huán)比增幅超過100%，線上線下咨詢量同步增長約70%。位于朝陽的縵云ONE項目，到訪量環(huán)比增長35%，咨詢量增幅超40%。北京龍湖觀萃項目的工作人員表示，3月項目到訪量同比增長約17%，環(huán)比增長27%。

到訪量的增加很快轉化為成交數(shù)據(jù)。3月以來，不少在售新房項目傳來好消息：

中海安瀾北京3月首周以3.26億元的成交額登上北京住宅成交金額榜榜首；中建壹品3月1日單日銷售額超過5.4億元；保利發(fā)展主力項目周度成交突破5億元；招商朝棠攬閱周度銷售35套；綠城曉月和風單周收入7500萬元……

改善型項目成為這次“回暖潮”的主力軍。

“春節(jié)期間我們也有成交，來看房的客戶主要是自住改善型的，不是用來投資的?！北本┳暇╁穲@銷售人員向記者描述了新政后客戶心態(tài)的變化，新政出臺后的兩三個星期，客戶量明顯增加，雖然之后因為客戶經(jīng)濟實力的限制，成交量沒有持續(xù)大幅增長，但客戶的關注點發(fā)生了很大變化——不再單純詢問價格，而是更關注居住品質，包括面積、社區(qū)環(huán)境和戶型設計的改善等。

這一觀點與璞樾項目銷售人員的觀察一致。據(jù)璞樾項目銷售人員透露，客戶在關注價格的同時，也都非常關注居住品質。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析，短期來看，北京新房市場將從“量的擴張”轉向“質的競爭”，隨著政策引導與供地計劃形成合力，未來項目的產(chǎn)品定位和品質有望進一步提升。房價走勢預計將呈現(xiàn)“整體趨穩(wěn)、結構分化”的特征，核心區(qū)域由于供地稀缺，優(yōu)質項目的價格支撐較強；而遠郊區(qū)域如果庫存過高，價格可能仍有調整壓力。

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“小陽春”成色如何？

雖然從總體數(shù)據(jù)來看，北京樓市“小陽春”的表現(xiàn)不錯，但市場也存在關于分化格局的討論。

58安居客研究院表示，“12·24”新政對不同區(qū)域市場的影響有明顯差異，核心城區(qū)、近郊、遠郊因為區(qū)位優(yōu)勢、政策適配度、配套完善度不同，線上找房熱度與線下成交套數(shù)的聯(lián)動效果差別很大，政策紅利主要集中在五環(huán)外近郊的優(yōu)質板塊。

克而瑞北京分析師李曄認為，北京樓市的分化格局在2026年更加明顯，核心區(qū)如東西城、海淀、朝陽核心，價格韌性較強，預計全年上漲3%至5%。產(chǎn)業(yè)強區(qū)如亦莊、中關村、麗澤，依靠穩(wěn)定的購買力，價格預計上漲1%至3%。遠郊區(qū)域如密云、懷柔、平谷，庫存高、去化周期超過20個月，價格仍面臨5%至10%的調整壓力。

李曄分析，政策效應持續(xù)釋放，市場溫和修復、止跌企穩(wěn)，但沒有出現(xiàn)明顯過熱。雖然3月成交量價有所回升，但這更多是季節(jié)性因素和前期政策累積效應的體現(xiàn)，不是趨勢性反轉。

對于接下來北京樓市的走勢，58安居客研究院預測，隨著節(jié)后房企推盤節(jié)奏加快、中介門店全面復工，再加上政策紅利的持續(xù)釋放，北京房地產(chǎn)市場的修復進程將進一步加快：新房市場將依靠新增供應落地和精準營銷，實現(xiàn)線上熱度向線下成交的有效傳導，成交套數(shù)逐步回升；二手房市場將繼續(xù)保持韌性，成為市場穩(wěn)定的核心支撐。同時，2026年北京第一批1321個城市更新項目的推進，將進一步完善各區(qū)域的配套，為市場注入長期活力。