擺在新管理層面前的，除了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的任務(wù)，還有一份近幾年表現(xiàn)最差的成績單。

中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

“方向正確，努力才有價(jià)值?！?月17日下午，在招商蛇口2025年度業(yè)績說明會(huì)上，上任不到半年的董事長朱文凱以此作為開場(chǎng)。

這是該公司管理層調(diào)整后的首次公開亮相。2025年9月，招商蛇口完成核心崗位的更換，朱文凱擔(dān)任董事長，聶黎明出任總經(jīng)理。

新團(tuán)隊(duì)接手的是一份利潤明顯下滑的年度業(yè)績報(bào)告。年報(bào)顯示，2025年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，同比減少13.53%；歸屬上市公司股東的凈利潤為10.24億元，同比下降74.65%；扣非后凈利潤1.69億元，同比降幅達(dá)到93.1%。

顯然，這位新董事長和新管理團(tuán)隊(duì)面臨著一份頗具挑戰(zhàn)的市場(chǎng)答卷。

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“高價(jià)拿地”的后續(xù)影響

存貨減值成為利潤的“黑洞”

利潤指標(biāo)全面下滑，是招商蛇口這份年報(bào)中最引人注目的問題。

2025年全年，招商蛇口歸屬上市公司股東的凈利潤僅為10.24億元，同比降幅高達(dá)74.65%，毛利率降至13.76%，同比下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率更是低至0.45%。

公司總經(jīng)理聶黎明在回應(yīng)投資者關(guān)切時(shí)，將業(yè)績下滑歸結(jié)為三個(gè)方面的因素：一是行業(yè)周期性調(diào)整帶來的量價(jià)齊跌沖擊；二是計(jì)提減值損失44.1億元；三是按成本法記賬計(jì)提的投資性房地產(chǎn)折舊37億元，進(jìn)一步壓縮了當(dāng)期利潤空間。

其中，招商蛇口基于審慎原則計(jì)提的44.1億元資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，對(duì)公司當(dāng)期利潤造成了直接沖擊，這背后也暴露了招商蛇口過去幾年在拿地方面的激進(jìn)策略。

年報(bào)顯示，公司2025年累計(jì)獲取43宗地塊，比2024年增加17宗；總地價(jià)938億元，同比增長93%，拿地金額較2024年幾乎翻了一番。

從投資布局來看，雖然核心城市仍是招商蛇口的主要投資方向，但部分項(xiàng)目拿地時(shí)的樓面價(jià)過高，特別是2020年至2022年間獲取的核心城市高價(jià)地，在市場(chǎng)下行時(shí)，這些高地價(jià)項(xiàng)目面臨較大的銷售壓力甚至價(jià)格倒掛風(fēng)險(xiǎn)，不得不計(jì)提巨額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，成為“利潤黑洞”。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2025年招商蛇口僅存貨跌價(jià)準(zhǔn)備就高達(dá)32.68億元。其中，重慶招商渝天府一個(gè)項(xiàng)目就計(jì)提了8.79億元，該項(xiàng)目是招商蛇口2021年拿地，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率約為130%；廈門灣湖臻境項(xiàng)目2025年也計(jì)提了4.33億元，對(duì)公司當(dāng)年利潤產(chǎn)生了直接影響。

觀察發(fā)現(xiàn)，招商蛇口跌價(jià)準(zhǔn)備較高的項(xiàng)目并非都集中在三四線城市，像重慶、深圳、廈門等核心城市的部分項(xiàng)目也出現(xiàn)了較大幅度的減值。這表明，即使在高能級(jí)城市，如果項(xiàng)目定位錯(cuò)誤、成本過高或所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，同樣會(huì)面臨去化壓力和虧損風(fēng)險(xiǎn)。

更值得注意的是，當(dāng)這些計(jì)提了減值的存貨在未來被出售并結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，由于其賬面成本已通過減值準(zhǔn)備調(diào)減，屆時(shí)體現(xiàn)的毛利率可能會(huì)非常低（甚至為0或負(fù)值）。也就是說，這部分項(xiàng)目的利潤已經(jīng)在2025年被提前“消化”，未來無法再為招商蛇口的利潤增長做出貢獻(xiàn)。

即便如此，招商蛇口也沒有停止高價(jià)拿地。2025年3月，招商蛇口以超70%的溢價(jià)率拿下成都高新區(qū)地塊，刷新了成都樓面價(jià)紀(jì)錄；在深圳，招商蛇口又以86%的溢價(jià)率獲得前海宅地，刷新了深圳單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

在行業(yè)普遍面臨去化緩慢、利潤空間被擠壓的背景下，招商蛇口新拿的這些“地王”如何消化，是否會(huì)成為新的負(fù)擔(dān)？

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品質(zhì)與品牌的不匹配

銷售額同比下降約10%

眾所周知，上市房企財(cái)務(wù)報(bào)告中的營業(yè)收入指標(biāo)反映的是過去已簽約項(xiàng)目在當(dāng)期的交付結(jié)轉(zhuǎn)情況。2025年，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比下降16.33%，這直接證明了公司前幾年的銷售去化已經(jīng)出現(xiàn)疲軟。

在業(yè)績會(huì)上，招商蛇口管理層介紹，公司2025年全口徑銷售排名第四位，行業(yè)名次進(jìn)一步提升。但從銷售額絕對(duì)值來看，招商蛇口全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約1960億元，同比仍下滑超10%。

銷售壓力的背后，實(shí)際上是招商蛇口產(chǎn)品品質(zhì)與企業(yè)品牌的不匹配。

據(jù)招商蛇口管理層透露，公司2025年前五大銷售城市全口徑銷售額均突破百億元，其中上海以超500億元的成績重新奪回市場(chǎng)第一，北京以193億元首次進(jìn)入前五，杭州以169億元?jiǎng)?chuàng)下進(jìn)入前四的歷史紀(jì)錄，深圳超150億元穩(wěn)居第三，成都破百億元進(jìn)入前五。

副總經(jīng)理呂斌在業(yè)績會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)：“這份成績單來之不易?！?/p>

問題在于，客戶用真金白銀奠定了招商蛇口的市場(chǎng)地位，而招商蛇口交付給客戶的房屋，品質(zhì)卻頻繁引發(fā)投訴。

在布局重點(diǎn)城市上海，招商蛇口的熱門樓盤招商時(shí)代樂章被業(yè)主投訴存在貨不對(duì)板的問題，銷售時(shí)大力宣傳的“森系住宅”“公園里的房子”，交付時(shí)綠化卻縮水成“平坦的飛機(jī)場(chǎng)”，當(dāng)初承諾的“人車分流”也沒有兌現(xiàn)，被業(yè)主質(zhì)疑為虛假宣傳；在售后環(huán)節(jié)，面對(duì)業(yè)主的整改訴求，開發(fā)商要么長時(shí)間不回應(yīng)，要么避而不見、敷衍推諉，這種近乎“糊弄”的態(tài)度徹底激化了矛盾，影響了公司的品牌信譽(yù)。

在杭州，業(yè)主反映招商蛇口開發(fā)的招商翠印府項(xiàng)目未做洪澇評(píng)估，且在銷售過程中，開發(fā)商對(duì)西側(cè)1.7米的高差、小區(qū)處于“洪澇包圍圈”的重大不利因素閉口不談，在預(yù)售公示中也刻意模糊相關(guān)提示，有故意欺詐消費(fèi)者的嫌疑。此外，該項(xiàng)目號(hào)稱是板塊內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)桿，但實(shí)際交付卻貨不對(duì)板，房屋品質(zhì)問題還引起了當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)注。

對(duì)于2026年的銷售展望，呂斌判斷，隨著“止跌回穩(wěn)”政策基調(diào)的確立，市場(chǎng)有望趨于穩(wěn)定，但城市分化將進(jìn)一步延續(xù)。他透露，公司2026年全口徑銷售計(jì)劃將與去年基本持平，繼續(xù)堅(jiān)持“以銷定產(chǎn)、以銷定投”的審慎原則，不盲目追求規(guī)模，而是追求有質(zhì)量、有回款的增長。

面對(duì)行業(yè)從“規(guī)模為王”向“產(chǎn)品與服務(wù)”轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，朱文凱在業(yè)績會(huì)上明確了招商蛇口“十五五”的戰(zhàn)略方向：做優(yōu)開發(fā)、做強(qiáng)運(yùn)營、做大服務(wù)、做好風(fēng)險(xiǎn)管控，推動(dòng)公司從傳統(tǒng)開發(fā)商向“開發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。他表示，未來將強(qiáng)化核心戰(zhàn)略聚焦，以“好房子”體系建設(shè)為核心，提升產(chǎn)品與交付品質(zhì)。

對(duì)于新管理層來說，如何在修復(fù)利潤指標(biāo)的同時(shí)，還要在銷售市場(chǎng)中取得好成績、兌現(xiàn)投資收益，是他們必須面對(duì)的難題。