本文來(lái)自微信公眾號(hào)：風(fēng)財(cái)訊，作者：W=T=T

兩年前，剛躋身全國(guó)房企銷(xiāo)售五十強(qiáng)的四川邦泰集團(tuán)，更多因拿地激進(jìn)受到關(guān)注。

到2025年末，邦泰在克而瑞房企操盤(pán)銷(xiāo)售榜排第21位，權(quán)益銷(xiāo)售榜第19位，民營(yíng)房企中位列第4，坐穩(wěn)西南地產(chǎn)民企“新一哥”。

2026年1-2月，邦泰進(jìn)一步攀升至全國(guó)房企操盤(pán)銷(xiāo)售榜第18位，民營(yíng)房企第4的位置保持不變。此外，邦泰去年在房企權(quán)益拿地金額榜單中排第13位。

隨著邦泰的崛起，關(guān)注它的目光成倍增長(zhǎng)，討論也愈發(fā)廣泛。好評(píng)集中在“黑馬”突圍、大本營(yíng)口碑等方面，質(zhì)疑則圍繞高質(zhì)押、房屋質(zhì)量及虛假宣傳等問(wèn)題。

然而面對(duì)這些爭(zhēng)議，邦泰似乎更在意內(nèi)部爆料，如“起訴員工索賠533萬(wàn)”“OA系統(tǒng)女員工表白已婚男領(lǐng)導(dǎo)”，兩則消息剛出現(xiàn)便被壓制。

在邦泰起家的四川樂(lè)山，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解到，邦泰從房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)，早期主要融資方是樂(lè)山市商業(yè)銀行、恒豐銀行樂(lè)山分行等本地銀行，信譽(yù)加持下，向小貸、私募、商業(yè)保理公司融資較少。

一位不愿具名的樂(lè)山某銀行高管透露，邦泰資金流良好，核心在于周轉(zhuǎn)快：拿地后6至9個(gè)月必須開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)需清掉至少一半房源，滯銷(xiāo)就降價(jià)。

但“開(kāi)盤(pán)即暢銷(xiāo)”“擴(kuò)張靠回款”的模式，在下行的地產(chǎn)市場(chǎng)中是否穩(wěn)固？

這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)邦泰資金來(lái)源和流轉(zhuǎn)健康度的熱議。有人認(rèn)為其銷(xiāo)售回款快，無(wú)需過(guò)多融資；也有人指出，邦泰的高周轉(zhuǎn)模式與恒大、碧桂園類(lèi)似，因非上市公司財(cái)務(wù)不透明，融資風(fēng)險(xiǎn)可能被隱藏。

快拿地、快開(kāi)盤(pán)、快降價(jià)：邦泰的“狂飆”之路

2007年，羅勇、石凌濤、王智勇、何流從銷(xiāo)售代理轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)，將樂(lè)山公司更名為“邦泰”，后總部遷至成都。

截至2026年，邦泰已在全國(guó)40座城市開(kāi)發(fā)超170個(gè)項(xiàng)目，四川邦泰投資有限責(zé)任公司股權(quán)結(jié)構(gòu)為羅勇30%、石凌濤29%、王智勇24%、何流17%，無(wú)絕對(duì)控股方，對(duì)外投資及關(guān)聯(lián)公司達(dá)134家，業(yè)務(wù)聚焦房地產(chǎn)，未跨界。

“快”是邦泰的顯著標(biāo)簽：近三年每年拿地超20宗，拿地到開(kāi)盤(pán)時(shí)間普遍較短，如成都邦泰朗境、西昌邦泰映悅等項(xiàng)目?jī)H需5-6個(gè)月。

不過(guò)也有例外，成都邦泰藏錦2023年拿地，2025年才開(kāi)盤(pán)，耗時(shí)兩年。

快速開(kāi)盤(pán)且銷(xiāo)售良好的案例不少：宜賓邦泰臻境2025年5月首開(kāi)月銷(xiāo)近180套，玉溪邦泰臻境2024年首開(kāi)月銷(xiāo)超320套，南寧邦泰攬境首開(kāi)銷(xiāo)售額1.5億，長(zhǎng)沙邦泰觀宸2025年首開(kāi)售罄，一個(gè)多月加推4次，住宅去化率超90%。

但也有銷(xiāo)售遇冷的情況，如長(zhǎng)沙邦泰璟和在“零公攤”新規(guī)后與綠城、嘉信項(xiàng)目同期開(kāi)盤(pán)，首推526套僅成交126套，去化率約39%。

賣(mài)不動(dòng)就降價(jià)成為邦泰“保速”的手段，雖符合運(yùn)營(yíng)邏輯，卻引發(fā)老業(yè)主不滿(mǎn)。合肥邦泰璟和朗月清盤(pán)優(yōu)惠比備案價(jià)低約120萬(wàn)元，邦泰東方雅頌尾盤(pán)促銷(xiāo)降價(jià)也遭老業(yè)主抗議。

邦泰東方雅頌因業(yè)主的文言文投訴書(shū)《檄四川邦泰書(shū)：東方雅頌業(yè)主泣血陳情，誓捍家園》出圈，業(yè)主自2024年多次維權(quán)，涉及實(shí)景示范區(qū)不符預(yù)期、材料等級(jí)低、工地開(kāi)放日延遲等質(zhì)量問(wèn)題。

在人民留言板和問(wèn)診四川的最新投訴中，房屋質(zhì)量問(wèn)題仍是焦點(diǎn)，如邦泰壹號(hào)院車(chē)庫(kù)樓梯滲水、邦泰時(shí)代之光人形道路破損、邦泰熙華天驕地下車(chē)庫(kù)出入口安全隱患等。

資深地產(chǎn)人嚴(yán)躍進(jìn)指出，邦泰發(fā)展迅猛，但當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)周期不確定性大，即便嚴(yán)控拿地開(kāi)盤(pán)效率和去化率，也未必能滿(mǎn)足密集拿地的資金需求?！伴_(kāi)盤(pán)即暢銷(xiāo)”的人設(shè)易崩塌，降價(jià)未必能帶動(dòng)銷(xiāo)售，還需考慮利潤(rùn)空間。

高質(zhì)押、高依賴(lài)、強(qiáng)隱藏：邦泰的資金謎團(tuán)

去年成都市場(chǎng)流傳，幾家大資本曾與邦泰老板洽談合作，提出提供資金、輔助上市等方案，均被婉拒。

由于邦泰未上市且無(wú)意上市，主動(dòng)關(guān)閉了以上市公司為背書(shū)的低利率融資渠道。因財(cái)務(wù)高度不透明，公開(kāi)可查的融資主要依賴(lài)股權(quán)質(zhì)押。

項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押雖常見(jiàn)，但過(guò)高的抵押金額、融資比例（超被抵資產(chǎn)收益）及過(guò)短周期，若資金回流不及預(yù)期（如回款慢、成本高、降價(jià)影響利潤(rùn)），易引發(fā)糾紛。

天眼查顯示，邦泰系核心公司“四川邦泰置業(yè)”抵押融資債務(wù)總計(jì)17.1億元，合作方包括銀行、私募、商業(yè)保理、資管公司。

其中2.3億元當(dāng)前抵押融資涉及三家子公司：合肥邦成和泰置業(yè)股權(quán)抵押給愛(ài)建信托、浙商商業(yè)保理、創(chuàng)程商業(yè)保理；邦泰宜尚置業(yè)5000萬(wàn)股權(quán)抵押給中行宜賓分行；西昌邦泰置業(yè)3000萬(wàn)股權(quán)抵押給中行涼山分行。

14.8億元?dú)v史出質(zhì)（部分仍有效）中，邦泰向重慶厚澤小額貸款有限公司融資最多，為廣元、德陽(yáng)等城市項(xiàng)目公司提供9筆質(zhì)押融資，總計(jì)2.344億元，而該公司主體及老板國(guó)籍已遷出中國(guó)大陸。

邦泰模式究竟是復(fù)制恒大、碧桂園，還是小而美、依賴(lài)自有資金？因財(cái)務(wù)不透明難以定論，但市場(chǎng)和業(yè)主會(huì)給出答案，讓我們拭目以待。